近期爛尾樓業(yè)主強(qiáng)制斷供事件發(fā)酵，備受市場(chǎng)關(guān)注,。不少業(yè)主認(rèn)為,，在爛尾樓形成過(guò)程中,，銀行負(fù)有主要責(zé)任,，如違規(guī)發(fā)放貸款,；資金未轉(zhuǎn)入開發(fā)商監(jiān)管賬戶,；未盡到專款資金監(jiān)管的義務(wù)等,。

對(duì)此,，記者采訪了多家銀行相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人，他們認(rèn)為爛尾樓業(yè)主以未獲交房為由不還按揭貸款并站不住腳,。這主要是由于,，業(yè)主和銀行之間簽的是按揭貸款借款合同，這一合同的履行,，與開發(fā)商能否順利交房沒(méi)有直接關(guān)系,。

也即是，在商品住房買賣過(guò)程中存在著兩種法律關(guān)系,，一種是購(gòu)房者和開發(fā)商之間的買賣關(guān)系，另一層是購(gòu)房者和銀行之間的借款關(guān)系,。按期交付房屋是開發(fā)商和購(gòu)房者的約定,，不是銀行和購(gòu)房者的約定。

“一般在簽署合同上,，借款人的還款義務(wù)是無(wú)條件的,，至于住房交割是購(gòu)房者與開發(fā)商之間的事情，跟銀行沒(méi)有直接關(guān)系,?！币晃粐?guó)有大行相關(guān)人士對(duì)記者稱，而且銀行跟購(gòu)房者的房貸協(xié)議里,，也并不是以購(gòu)房者是否獲得了房屋的所有權(quán)登記,，或拿到了房子作為還款的前提條件，通常是一個(gè)無(wú)條件的還款,。

中倫律師事務(wù)所合伙人劉新宇也對(duì)記者表示,，在實(shí)踐中，銀行的貸款合同中大多會(huì)有“無(wú)論購(gòu)房者與房屋開發(fā)商之間有何種糾紛,，均不影響購(gòu)房者和銀行貸款合同履行”等類似的條款,。在這種觀點(diǎn)下，無(wú)論房屋交付情況如何,，一旦購(gòu)房者停止還貸,，即視為購(gòu)房者違反其與銀行之間的合同約定。

按揭貸款本質(zhì)上是一種住房抵押貸款,，購(gòu)房者以所購(gòu)住房做抵押并由其所購(gòu)買住房的房地產(chǎn)企業(yè)提供階段性擔(dān)保的個(gè)人住房貸款,。違約之后，銀行可能會(huì)向購(gòu)房人進(jìn)行催收,，凍結(jié)購(gòu)房者名下其他資產(chǎn),、影響個(gè)人征信情況,，嚴(yán)重甚至?xí)鹪V購(gòu)房者要求強(qiáng)制執(zhí)行。通常只有在業(yè)主的確無(wú)力支付房貸后,，銀行才會(huì)考慮處置抵押物,。

不過(guò)，公開資料顯示,，近年來(lái)也有一些支持購(gòu)房者暫停支付貸款甚至是解除貸款合同不支持貸款的案例,。如在（2018）粵民申7516號(hào)民事裁定書中，法院指出銀行存在違規(guī)將款項(xiàng)支付到非監(jiān)管戶等過(guò)錯(cuò)行為,，最終判令在商品房具備交付條件之前,，無(wú)需向銀行再支付貸款。

而（2019）最高法民再245號(hào)民事判決書中,，最高法院指出,，如果因開發(fā)商原因無(wú)法交付房屋的，《商品房預(yù)售合同》解除,，《借款合同》《抵押合同》因合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)亦被解除,，應(yīng)由出賣人將收取的購(gòu)房貸款本金及利息返還擔(dān)保權(quán)人（貸款銀行）和買受人（購(gòu)房者），而買受人不負(fù)有返還義務(wù),。

在這些案例中,，一些銀行確實(shí)存在預(yù)售資金監(jiān)管不到位的問(wèn)題，記者采訪了解到,，這也是爛尾樓形成的關(guān)鍵,。通常而言，預(yù)售資金監(jiān)管是由開發(fā)貸貸款行主導(dǎo),。

在此前高速擴(kuò)張的時(shí)代,，各大房企都在想法設(shè)法加大杠桿。上海新金融研究院副院長(zhǎng)劉曉春告訴記者,，房企拿到按揭貸款回款后,，主要有兩個(gè)用途，一部分用于還房開貸,，一部分錢用于項(xiàng)目建設(shè),，剩余的才是公司盈利。但為了擴(kuò)張,，有的可能直接把這部分錢拿去買地,，或做其他投資，這就導(dǎo)致項(xiàng)目主體建設(shè)資金不夠,，出現(xiàn)爛尾等,。

對(duì)此，有的開發(fā)貸貸款行也是睜一只眼閉一只眼,?！吧踔劣械囊源藶闂l件,，在簽開發(fā)貸之前和銀行就談好了?！币晃汇y行機(jī)構(gòu)人士對(duì)記者稱,。在樓市蓬勃發(fā)展的時(shí)代，基于各方對(duì)市場(chǎng)的向好預(yù)期,，這一情況暗含的風(fēng)險(xiǎn)并未暴露,；但近年來(lái)，在房企壓杠桿的背景下,，從拿地到建房再到銷售,、還債的資金鏈循環(huán)已難以繼續(xù)，風(fēng)險(xiǎn)逐步顯現(xiàn),。

“現(xiàn)在最關(guān)鍵的是各方協(xié)調(diào),，比如要求房企將回收資金用于支付工程款項(xiàng)上，保證順利交房,，提振市場(chǎng)信心,。”一位國(guó)有大行分行個(gè)金部負(fù)責(zé)人告訴記者,。

原標(biāo)題：強(qiáng)制斷供事件發(fā)酵，銀行怎么看,？

來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)

關(guān)鍵詞：銀行人士稱爛尾樓業(yè)主停貸是違約,