??? 距央行“喊話”已經滿月，不少地區(qū)的房貸緊張情況未見緩解

林小昭 柳九邦

??? 70個大中城市,，5月的房價有半數出現環(huán)比下降,，兩年來首次全面逆轉,，進一步印證了樓市的“變臉”,。

多位接受《第一財經日報》采訪的業(yè)內人士均認為,，盡管“樓市崩盤論”系危言聳聽,，但過去那種量價齊升,、開發(fā)商“躺著賺錢”的好時光已經結束。

不少專家對本報預期,，未來可能出臺圍繞“首套剛需”進行信貸松綁的微刺激,，但大幅放松可能性不大。

樓市的深度調整,，無疑將對調控智慧形成考驗,。新華社昨日發(fā)文稱，用行政手段應對樓市風險并不可取,，應提高用市場手段,、法律手段應對挑戰(zhàn)的本領，更好地發(fā)揮政府作用,，真正做到有所為有所不為,。

一線城市“失守”

??? 國家統(tǒng)計局18日公布的5月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，新建商品住宅中,，與上月相比,，70個大中城市中，價格下降的城

市有35個,，持平的城市有20個,，上漲的城市有15個。環(huán)比價格變動中,，漲幅最高的是鄭州,，達0.3%，領跌的是杭州，下降1.4%,。

中國房產信息集團（CRIC）根據統(tǒng)計局數據計算得出,，70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比平均跌幅為0.16%，這是自2012年6月份以來首次由漲轉跌,。

??? “這也是時隔兩年再次出現半數城市環(huán)比下調的現象,。”中原地產首席市場分析師張大偉表示,，今年以來，樓市的變化速度已經超過了市場此前的預期,。從首次出現個別城市價格調整,，到3、4月出現華東區(qū)域的塊狀調整,，再到5月后出現以東部城市為主的房價普遍下行,，市場已經開始加速調整。

這其中,，此前一直堅挺的一線城市也出現了明顯的下調：上海一手房環(huán)比下降了0.3%,，深圳環(huán)比下降了0.2%，廣州與上月持平,；北京則是二手房環(huán)比下調了0.9%,。

??? 在廣州，一些郊區(qū)盤的松動十分明顯,。18日,，位于廣州芳村的路勁雋瀧灣項目銷售人員告訴《第一財經日報》記者，該盤目前推出一批促銷單位,，毛坯僅12000元/平方米,，比此前的價格大降5000元。

??? 房價到底降沒降,，一個直觀的表象就是有沒有老業(yè)主維權的“房鬧”,。近期以來，在杭州,、廣州,、福州等城市，“房鬧”此起彼伏,。根據《第一財經日報》記者梳理,，近年來每次涌現的“退房”現象背后，都伴隨著樓市的不確定性,，降價更會直接釀成沖突,。

??? 不過，即使在當前的“拐點”關口，仍有部分城市繼續(xù)著堅挺的表現,。數據顯示,，5月份環(huán)比漲幅中，鄭州以0.3%位居第一,，廈門,、南京、北京和貴陽均以0.2%的環(huán)比漲幅緊隨其后,。共有15個城市仍保持著上漲的態(tài)勢,。

暴利時代結束

??? “今年肯定是房地產市場的調整之年，但調整的幅度是有限的,，不會出現過大過深的調整,。”住建部政策研究中心主任秦虹近日對本報表示,，“目前,，市場上的剛性需求依然比較強勁，樓市整體沒那么悲觀,?！?/p>

不少開發(fā)商亦對本報表達了類似的觀點。

??? 農工商房產集團董事長張智剛對本報表示,，中國的城鎮(zhèn)化率還不高,，GDP增速在6%~8%之間還會維持很長一段時間，再加上中國人的傳統(tǒng)觀念和老外有很大不同,，長輩心甘情愿為年輕人掏錢買房,，這些都支持剛需的存在?！暗康禺a的暴利時代確實已經結束了,。”

??? 信義房屋董事長周俊吉也對本報表示,，中國的房地產市場已經進入下半場,，量價的增速將顯著放緩，部分區(qū)域的樓市供應已經過剩,，但還沒有崩盤的風險,。下半場的特征在于，開發(fā)商“閉著眼睛就賺錢”的時代已經過去,，今后只有那些注重品質,、服務的房企才能較好生存。

??? 與此同時,，市場成交清淡是當前不少中介的直接感受,。“現在觀望氣氛濃，大家都覺得房價要跌,，我們也不停地換掛牌信息,，推特價房，想快點成交,，房東也著急,，但生意不好做?！庇猩虾７慨a中介表示,。

??? 在銷售不振的情況下，開發(fā)商拿地更加謹慎,。根據中原地產統(tǒng)計,，銷售20強的房企今年以來拿地總額僅為1502億元，相比去年同期的1977億元下滑明顯,。

??? 由此也不乏看法更為悲觀的業(yè)內人士。日前,，中原集團創(chuàng)始人施永青在接受本報記者獨家專訪時表示,，房地產泡沫主要有三種表現形式：過度建設、過度借貸,、價格過高,，三種形式內地樓市全有，并且這些問題都不容易解決,?！皟鹊貥鞘械膯栴}一旦暴露，就可能從一個極端走向另一個極端,?！?/p>

施永青認為，今年內地樓市客觀上是存在崩盤風險的,，如果無視這種風險,，反而會令其出現；大家都重視的話,，那還有機會,。

樓市或迎微刺激

??? 樓市“變臉”，全國商品房投資增速持續(xù)下滑,，背后更大的問題則是經濟的承受能力,，

統(tǒng)計局數據顯示，1~5月份,，全國房地產開發(fā)投資30739億元,，同比名義增長14.7%，增速比1~4月份回落1.7個百分點。其中,，住宅投資21043億元,，增長14.6%，增速回落2個百分點,。

??? 張大偉說,，由于房地產投資占全社會固定資產投資的兩三成，而且樓市疲軟也會波及水泥,、鋼材等領域的投資,，因此樓市冷暖對整體經濟的影響十分明顯。

??? 另一方面,，政府償債風險,、開發(fā)商資金鏈風險、過度參與房地產開發(fā)投融資的機構投資者資金鏈風險等,，也將在樓市調整中逐漸暴露,。這將引起監(jiān)管部門的高度重視。

???? 而對于地方政府,，尤其是對一些“土地財政”依賴程度較高的地方政府而言,，樓市下行所帶來的土地市場“速凍”影響更大，大搞基建形成的高負債后遺癥容易集中暴露,。事實上,，進入5月后，一些二三線城市土地流拍現象十分普遍,。

???? 壓力之下,，地方政府“救市”之聲此起彼伏：沒有限購的城市就采用公積金貸款和財稅補貼等形式，有限購的城市則主要采用放松外地人購房資格認定,、擴大戶籍范圍等形式,。

???? 與兩三年前地方只要一松動就被叫停不同，本輪地方政府根據自身需要進行的“松綁”,，只要不是觸及到取消限購這個底線,，都不會被叫停。這也符合了“兩會”提出的分類調控要求,。

???? 在本月4日國新辦舉行的新聞發(fā)布會上,，住建部總經濟師馮俊表示，當前市場確實在調整過程中,，按照 “分類調控”的基本原則,，對不同城市采取不同的調控措施。

???? 張大偉分析稱,，本輪市場轉冷更多是由于部分城市前期供應量過大,、房價過快上漲等市場本身風險因素積累,，以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔。因此,，目前即便各地政府普遍“救市”,，效果也十分有限，最為關鍵的還是看信貸政策能否放松,。

???? 同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉對本報表示,，盡管短期內大多數城市存銷比高企，部分城市出現大幅降價的現象,，但是應該不會持續(xù)太久,，預計在四季度，由于銀行信貸對于首套自住房需求的支持,，信貸緊縮的局面將逐步得到改善,，樓市調控政策也會轉向寬松。

???? 上月中旬,，央行召開住房金融服務專題座談會,，要求商業(yè)銀行合理配置信貸資源，優(yōu)先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求,。

如今距央行“喊話”已經滿月,，但新華社昨日報道稱，不少地區(qū)的住房按揭貸款的緊張情況未見緩解,，利率上浮、排隊等“貸”等現狀仍在,，首套房貸政策遭遇“雷聲大雨點小”的尷尬,。

???? 張大偉說,，通過業(yè)內了解，預計后續(xù)可能會出臺一些針對首套房房貸的“定向松綁”,。“這個時間點不會太早,，可能會在三季度的中后期,。”他說,，如果屆時該舉措出臺,，加上價格的下行調整，會對市場的成交有比較明顯的拉動作用,。此外,，通過加快棚戶區(qū)改造，也能在一定程度上彌補房產降溫對經濟的影響,。

???? 張大偉還說,，樓市再繼續(xù)原來那種30%的高增長已不可能,，但也要避免出現“斷崖式”下行。不過,，新一輪調控不可能再現大規(guī)模流動性釋放,，而是依靠微刺激，定向,、局部放松,。

???? 上海易居房地產研究院研究員嚴躍進告訴本報，目前整個宏觀經濟形勢不如預期,，未來微刺激的力度,、涉及面和頻率都會加大，但主要會從實體經濟入手,。房地產行業(yè)的泡沫還是比較大,，政府還是要借此輪市場降溫將其中部分水分擠干。從這個角度看,，房地產行業(yè)對于來自中央層面的“救市”期望不能太大,。

????? 他分析稱，放松信貸是未來中央樓市調控的一個主基調,，但基本上還是圍繞首套剛需進行,。對于部分剛需不大的城市，也會考慮將此類信貸資源向改善型需求導入,。

??? 新華社分析稱,，從民生角度來看，在市場自我調整期,，政策上應當堅持幾個“不能變”：抑制投機炒房行為不能變,；守住個貸不擴大杠桿的底線不能變；保證低收入者基本住房需求不能變陽,。房產,岳陽房地產網,岳陽房地產信息網,岳陽房地產門戶,。（來源：岳陽二手房?http://yueyang.98znz.com/）