??? 距央行“喊話”已經(jīng)滿月，不少地區(qū)的房貸緊張情況未見緩解

林小昭 柳九邦

??? 70個大中城市,，5月的房價有半數(shù)出現(xiàn)環(huán)比下降,，兩年來首次全面逆轉(zhuǎn)，進一步印證了樓市的“變臉”,。

多位接受《第一財經(jīng)日報》采訪的業(yè)內(nèi)人士均認為,，盡管“樓市崩盤論”系危言聳聽，但過去那種量價齊升,、開發(fā)商“躺著賺錢”的好時光已經(jīng)結(jié)束,。

不少專家對本報預(yù)期，未來可能出臺圍繞“首套剛需”進行信貸松綁的微刺激,，但大幅放松可能性不大,。

樓市的深度調(diào)整，無疑將對調(diào)控智慧形成考驗,。新華社昨日發(fā)文稱,，用行政手段應(yīng)對樓市風(fēng)險并不可取，應(yīng)提高用市場手段,、法律手段應(yīng)對挑戰(zhàn)的本領(lǐng),，更好地發(fā)揮政府作用,，真正做到有所為有所不為,。

一線城市“失守”

??? 國家統(tǒng)計局18日公布的5月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示,，新建商品住宅中，與上月相比,，70個大中城市中,，價格下降的城

市有35個，持平的城市有20個,，上漲的城市有15個,。環(huán)比價格變動中，漲幅最高的是鄭州,，達0.3%,，領(lǐng)跌的是杭州，下降1.4%,。

中國房產(chǎn)信息集團（CRIC）根據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)計算得出,，70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比平均跌幅為0.16%，這是自2012年6月份以來首次由漲轉(zhuǎn)跌,。

??? “這也是時隔兩年再次出現(xiàn)半數(shù)城市環(huán)比下調(diào)的現(xiàn)象,。”中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉表示,，今年以來,，樓市的變化速度已經(jīng)超過了市場此前的預(yù)期。從首次出現(xiàn)個別城市價格調(diào)整,，到3,、4月出現(xiàn)華東區(qū)域的塊狀調(diào)整，再到5月后出現(xiàn)以東部城市為主的房價普遍下行,，市場已經(jīng)開始加速調(diào)整,。

這其中，此前一直堅挺的一線城市也出現(xiàn)了明顯的下調(diào)：上海一手房環(huán)比下降了0.3%,，深圳環(huán)比下降了0.2%,，廣州與上月持平；北京則是二手房環(huán)比下調(diào)了0.9%,。

??? 在廣州,，一些郊區(qū)盤的松動十分明顯。18日,，位于廣州芳村的路勁雋瀧灣項目銷售人員告訴《第一財經(jīng)日報》記者,，該盤目前推出一批促銷單位，毛坯僅12000元/平方米,，比此前的價格大降5000元,。

??? 房價到底降沒降,，一個直觀的表象就是有沒有老業(yè)主維權(quán)的“房鬧”。近期以來,，在杭州,、廣州、福州等城市,，“房鬧”此起彼伏,。根據(jù)《第一財經(jīng)日報》記者梳理，近年來每次涌現(xiàn)的“退房”現(xiàn)象背后,，都伴隨著樓市的不確定性,，降價更會直接釀成沖突。

??? 不過,，即使在當(dāng)前的“拐點”關(guān)口,，仍有部分城市繼續(xù)著堅挺的表現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示,，5月份環(huán)比漲幅中,，鄭州以0.3%位居第一，廈門,、南京,、北京和貴陽均以0.2%的環(huán)比漲幅緊隨其后。共有15個城市仍保持著上漲的態(tài)勢,。

暴利時代結(jié)束

??? “今年肯定是房地產(chǎn)市場的調(diào)整之年,，但調(diào)整的幅度是有限的，不會出現(xiàn)過大過深的調(diào)整,?！弊〗ú空哐芯恐行闹魅吻睾缃諏Ρ緢蟊硎荆澳壳?，市場上的剛性需求依然比較強勁,，樓市整體沒那么悲觀?！?/p>

不少開發(fā)商亦對本報表達了類似的觀點,。

??? 農(nóng)工商房產(chǎn)集團董事長張智剛對本報表示，中國的城鎮(zhèn)化率還不高,，GDP增速在6%~8%之間還會維持很長一段時間,，再加上中國人的傳統(tǒng)觀念和老外有很大不同，長輩心甘情愿為年輕人掏錢買房,，這些都支持剛需的存在,。“但房地產(chǎn)的暴利時代確實已經(jīng)結(jié)束了,?！?/p>

??? 信義房屋董事長周俊吉也對本報表示,，中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入下半場，量價的增速將顯著放緩,，部分區(qū)域的樓市供應(yīng)已經(jīng)過剩,，但還沒有崩盤的風(fēng)險。下半場的特征在于,，開發(fā)商“閉著眼睛就賺錢”的時代已經(jīng)過去,，今后只有那些注重品質(zhì),、服務(wù)的房企才能較好生存,。

??? 與此同時，市場成交清淡是當(dāng)前不少中介的直接感受,?！艾F(xiàn)在觀望氣氛濃，大家都覺得房價要跌,，我們也不停地換掛牌信息,，推特價房，想快點成交,，房東也著急,，但生意不好做?！庇猩虾７慨a(chǎn)中介表示,。

??? 在銷售不振的情況下，開發(fā)商拿地更加謹慎,。根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計,，銷售20強的房企今年以來拿地總額僅為1502億元，相比去年同期的1977億元下滑明顯,。

??? 由此也不乏看法更為悲觀的業(yè)內(nèi)人士,。日前，中原集團創(chuàng)始人施永青在接受本報記者獨家專訪時表示,，房地產(chǎn)泡沫主要有三種表現(xiàn)形式：過度建設(shè),、過度借貸、價格過高,，三種形式內(nèi)地樓市全有,，并且這些問題都不容易解決?！皟?nèi)地樓市的問題一旦暴露,，就可能從一個極端走向另一個極端?！?/p>

施永青認為,，今年內(nèi)地樓市客觀上是存在崩盤風(fēng)險的,，如果無視這種風(fēng)險，反而會令其出現(xiàn),；大家都重視的話,，那還有機會。

樓市或迎微刺激

??? 樓市“變臉”,，全國商品房投資增速持續(xù)下滑,，背后更大的問題則是經(jīng)濟的承受能力，

統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,，1~5月份,，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資30739億元，同比名義增長14.7%,，增速比1~4月份回落1.7個百分點,。其中，住宅投資21043億元,，增長14.6%,，增速回落2個百分點。

??? 張大偉說,，由于房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的兩三成,，而且樓市疲軟也會波及水泥、鋼材等領(lǐng)域的投資,，因此樓市冷暖對整體經(jīng)濟的影響十分明顯,。

??? 另一方面，政府償債風(fēng)險,、開發(fā)商資金鏈風(fēng)險,、過度參與房地產(chǎn)開發(fā)投融資的機構(gòu)投資者資金鏈風(fēng)險等，也將在樓市調(diào)整中逐漸暴露,。這將引起監(jiān)管部門的高度重視,。

???? 而對于地方政府，尤其是對一些“土地財政”依賴程度較高的地方政府而言,，樓市下行所帶來的土地市場“速凍”影響更大,，大搞基建形成的高負債后遺癥容易集中暴露。事實上,，進入5月后,，一些二三線城市土地流拍現(xiàn)象十分普遍。

???? 壓力之下,，地方政府“救市”之聲此起彼伏：沒有限購的城市就采用公積金貸款和財稅補貼等形式,，有限購的城市則主要采用放松外地人購房資格認定、擴大戶籍范圍等形式,。

???? 與兩三年前地方只要一松動就被叫停不同,，本輪地方政府根據(jù)自身需要進行的“松綁”,，只要不是觸及到取消限購這個底線，都不會被叫停,。這也符合了“兩會”提出的分類調(diào)控要求,。

???? 在本月4日國新辦舉行的新聞發(fā)布會上，住建部總經(jīng)濟師馮俊表示,，當(dāng)前市場確實在調(diào)整過程中,，按照 “分類調(diào)控”的基本原則，對不同城市采取不同的調(diào)控措施,。

???? 張大偉分析稱,，本輪市場轉(zhuǎn)冷更多是由于部分城市前期供應(yīng)量過大、房價過快上漲等市場本身風(fēng)險因素積累,，以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔,。因此，目前即便各地政府普遍“救市”,，效果也十分有限，最為關(guān)鍵的還是看信貸政策能否放松,。

???? 同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉對本報表示,，盡管短期內(nèi)大多數(shù)城市存銷比高企，部分城市出現(xiàn)大幅降價的現(xiàn)象,，但是應(yīng)該不會持續(xù)太久,，預(yù)計在四季度，由于銀行信貸對于首套自住房需求的支持,，信貸緊縮的局面將逐步得到改善,，樓市調(diào)控政策也會轉(zhuǎn)向?qū)捤伞?/p>

???? 上月中旬，央行召開住房金融服務(wù)專題座談會,，要求商業(yè)銀行合理配置信貸資源,，優(yōu)先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求。

如今距央行“喊話”已經(jīng)滿月,，但新華社昨日報道稱,，不少地區(qū)的住房按揭貸款的緊張情況未見緩解，利率上浮,、排隊等“貸”等現(xiàn)狀仍在,，首套房貸政策遭遇“雷聲大雨點小”的尷尬。

???? 張大偉說,，通過業(yè)內(nèi)了解,，預(yù)計后續(xù)可能會出臺一些針對首套房房貸的“定向松綁”?！斑@個時間點不會太早,，可能會在三季度的中后期,。”他說,，如果屆時該舉措出臺,，加上價格的下行調(diào)整，會對市場的成交有比較明顯的拉動作用,。此外,，通過加快棚戶區(qū)改造，也能在一定程度上彌補房產(chǎn)降溫對經(jīng)濟的影響,。

???? 張大偉還說,，樓市再繼續(xù)原來那種30%的高增長已不可能，但也要避免出現(xiàn)“斷崖式”下行,。不過,，新一輪調(diào)控不可能再現(xiàn)大規(guī)模流動性釋放，而是依靠微刺激,，定向,、局部放松。

???? 上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進告訴本報,，目前整個宏觀經(jīng)濟形勢不如預(yù)期,，未來微刺激的力度、涉及面和頻率都會加大,，但主要會從實體經(jīng)濟入手,。房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫還是比較大，政府還是要借此輪市場降溫將其中部分水分擠干,。從這個角度看,，房地產(chǎn)行業(yè)對于來自中央層面的“救市”期望不能太大。

????? 他分析稱,，放松信貸是未來中央樓市調(diào)控的一個主基調(diào),，但基本上還是圍繞首套剛需進行。對于部分剛需不大的城市,，也會考慮將此類信貸資源向改善型需求導(dǎo)入,。

??? 新華社分析稱，從民生角度來看,，在市場自我調(diào)整期,，政策上應(yīng)當(dāng)堅持幾個“不能變”：抑制投機炒房行為不能變；守住個貸不擴大杠桿的底線不能變,；保證低收入者基本住房需求不能變陽,。房產(chǎn),岳陽房地產(chǎn)網(wǎng),岳陽房地產(chǎn)信息網(wǎng),岳陽房地產(chǎn)門戶。（來源：岳陽二手房?http://yueyang.98znz.com/）