“人要是精,，成不了龍,，也能成‘蟲兒’”

青年作家劉一達編劇的《人蟲》中,，“蟲兒”,，指的是在某一個行當里做成行家的那些人,。在北京,，就有著這樣一群“房蟲”,。

十幾年間,，神秘的“房蟲”部落從無到有,，從鼎盛到衰落,，從消失到回歸，他們的每一步腳印都與滋生“房蟲”的土壤息息相關,。

京城“房蟲”遷徙記,，演活了一部樓市十年興衰史。

記者 陳俊嶺

北京“房蟲”部落,，這到底是怎樣一個群體,？他們身上有哪些鮮為人知的故事？面對房產(chǎn)調(diào)控和投資迷茫,，他們又會作何抉擇,？上證報記者通過長期跟蹤與近距離接觸，試圖為讀者還原神秘的“房蟲”部落,。

“夏蟲語冰”

6月烈日炙烤著京城大地,，但對于有著十幾年“房蟲”經(jīng)歷的鑫滔而言，卻感覺到前所未有的絲絲冰意,。

去年年底,，鑫滔花二百多萬從中介那里淘到一套“抵賬房”，當時比周邊房價低20%,，本想倒手賺一把,，沒想到怎么也找不到買家，眼看著上半年就過去了，現(xiàn)在連打電話咨詢的人都很少,，無奈之下,，他只好委托中介先租出去。

“依我看,，這倒房子的生意越來越?jīng)]法干了,。”談起“倒房子”這門生意,，鑫滔的心情明顯有些悵然若失,。

掐指算算，今年是他入行的第十個年頭,，十年間,，經(jīng)過他手的房子不下幾十套，也讓他借此累積了“千萬身價”,。

鑫滔至今仍懷念2009年,，那一年是“房蟲”倒房的黃金歲月。當年政府大幅降低購房交易稅,，北京人的購房熱情空間高漲,，“房蟲”手里的房子一轉手就能賺個十幾萬。那一年,，鑫滔們忙得是不亦樂乎,，自然也賺得缽滿盆滿。

來自鏈家地產(chǎn)的內(nèi)部數(shù)據(jù)顯示,，過去近10年的北京房價呈現(xiàn)明顯的“易漲難跌”特征,。在最近6年中，北京房價累計上漲了317.5%,，其中2009年,、2010年漲勢最為迅猛，分別上漲58.5%和40.6%,，2012年,、2013年繼續(xù)分別上漲33.4%和29.2%，僅在2011年出現(xiàn)14.7%的下跌,。

“房蟲”鑫滔通過炒房賺得“千萬身家”的案例只是一個縮影,。

此前，央行營業(yè)管理部曾對北京市居民購房狀況做過一項問卷,，調(diào)查顯示,，北京市居民擁有多套住房擁有率達到18.3%。盡管并非全是“房蟲”,，但都是房價上漲的受益者,。

不過，時過境遷，如今“房蟲”們的好日子似乎已經(jīng)到了盡頭,。一方面,，房價暴漲，繼續(xù)大漲的空間有限,，另一方面,，二手房交易稅大幅提高，這直接扼殺了房蟲們的套利空間,，再加上限購限貸,，很多人想買房也買不起。

“這兩年,，城區(qū)到處是上千萬的房子,，我不敢接這種房子,，最多也就玩?zhèn)€300萬以內(nèi)的,。我專門找那種急需錢的房東，我們吃的就是價格差,，不過這種人現(xiàn)在也不好找了,。”鑫滔感慨,，市場不好,，很多“房蟲”早幾年都撤出去了。

相比鑫滔這一批仍在倒騰房子的“房蟲”,，早年曾是北京交響樂團首席圓號手的房產(chǎn)投資人張羽沖,，幾年前已徹底告別住宅投資市場。

急流勇退

出于對商品房時代的敏感,，張羽沖自1999年就開始涉足房地產(chǎn)投資,，而其從一個炒房“散戶”躋身為“大戶”的經(jīng)典一戰(zhàn)，則來自“富力城”項目,。

不過,，幾年后他又從住宅市場撤出，進軍商業(yè)地產(chǎn)領域,。

“財富從哪來,？那都是靠錢堆起來的，經(jīng)過連續(xù)幾年的上漲,，現(xiàn)在就像是個雞肋,，已經(jīng)沒太多投資價值了?！?/p>

在決意退出房地產(chǎn)后,，有“中國房產(chǎn)投資界的第一人”張羽沖感慨，最近兩年不會有投資房產(chǎn)的好時機了。

在張羽沖投資邏輯中,，國家通過限購,、房產(chǎn)稅等重拳反復打壓投機性住房需求，炒房的黃金時代已經(jīng)一去不返了,。

“真正的英雄不是誰手里留下的現(xiàn)金流,，也不是坐過山車的人，而是能把勝利果實留下來的人,?！彼x擇了急流勇退。

現(xiàn)在來看,，盡管張羽沖當初拋售的房產(chǎn)仍出現(xiàn)了一波上漲,，但他并無遺憾地稱——炒房的黃金時代已經(jīng)一去不返了，且從置產(chǎn)配置的角度是,，做事情必須留有余地,，不可貿(mào)然把全部身家都押在一個籃子里。

“房蟲”,，在老北京人的語系里,，那些專門從事二手房買賣，通過低買高賣賺取差價,，無孔不入的房地產(chǎn)投機人,，都可以稱之為“房蟲”。

與“書蟲”,、“會蟲”不同的是,，“房蟲”略帶貶義，而拍賣場則是他們經(jīng)常出入的場所之一,。

據(jù)拍賣業(yè)內(nèi)人士透露,，拍賣公司經(jīng)常受法院委托拍賣被執(zhí)行的房產(chǎn)，而一旦流拍,，則必須降價20%擇日重拍,，而此時常會有“房蟲”們串通起來，最后以非常低的價格拍到,，再到市場上售出賺取差價,。

逃離京城

“涿州、霸州,；三河,、香河；固安,、文安,；永清,，武清……”

這是趙春今年上半年京外看房足跡的不完全清單。而在其中,，他最看好的就是永清,，僅僅幾個月，他就不下五次前往永清考察看房,。

在以低買高賣,，賺取房子差價的“房蟲”部落里，趙春并沒有放棄工作,，買房的目的投資與自住兼有,，與以炒房為職業(yè)的“房蟲”相比，這類“平民型的炒房客”在現(xiàn)實中更為普遍,。

他們一般擁有一套住房,，另外一直保持著一套房的投資量，每次會找一套有升值空間的房子,，漲一點之后就賣掉,，再找下一套能夠升值的房子。通過不斷地“倒手”,，趙春的家已經(jīng)從幾年前的五環(huán)外換到二環(huán)內(nèi),，而他鎖定的新目標——永清,，或是北京周邊最后一塊房價“洼地”,。

自去年下半年以來，永清——這一此前并不被多數(shù)北京人關注的廊坊小縣城,，房價就開始慢騰騰地走出三四千元的底部平臺,，到了今年5月，永清的新盤開盤多在6000元上方,。

“京臺高速通車后,，驅(qū)車到北京南三環(huán)僅需30分鐘，況且北京的動物園,、大紅門服裝城都要搬過來,，你說房價能不漲嗎？”在永清京臺高速出口,，一下車,，趙春就被當?shù)貛准沂殖质蹣菑V告的業(yè)務員攔住。

據(jù)永清縣一家售樓處經(jīng)理介紹,，去年來這里買房的很多都是在北京做服裝生意的,，他們最早得到消息，所以下手也早,。據(jù)其透露,，春節(jié)之后前來看房的北京客戶明顯增多,，近期已經(jīng)從年初的5500元上調(diào)至6500元。

事實上,，在北京“房蟲”眼中,，被視為房價“洼地”的并不止永清。在“京津冀”一體化概念的攪動下,，保定的房價也一度出現(xiàn)“跳漲”,，甚至整棟樓被來自北京的投資人買下，從媒體視野消失許久的“房蟲”恍若又回來了,。

不過,，與京外“洼地”一手房不斷推高的房價相比，當?shù)囟址渴袌鰠s時常遭遇“脫不了手”的尷尬,。例如,，盡管當?shù)胤績r已漲至五六千，但2011年在永清以三千多買的3套房某業(yè)主,，最近想以原價甩賣,，卻無人問津。

當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士解釋稱,，造成二手房成交低迷有幾個原因：一是二手房大多沒有房本,，買房需全款；二是前來買房的北京人大多是純投資,，投資客更傾向于新房,，因為新房與開發(fā)商打交道比較安全放心。

洼地難覓

在接連走了永清幾個樓盤后,，趙春最終決定放棄買房,。

他的理由是，一方面是當?shù)胤績r已經(jīng)炒高了,，沒有太多上漲的空間,，另一方面，他擔心將來找不到接盤方,，房產(chǎn)的變現(xiàn)風險最要命,。

更為重要的原因是，目前隨著限購限貸政策的持續(xù)發(fā)酵和自住型商品房加速上市,，北京新房二手房近期已開始拐頭向下,，根據(jù)歷史規(guī)律，北京房價下跌,，北京周邊的房子也會隨之下跌,，甚至跌幅更深。

2011年初,，北京開始執(zhí)行限購政策后,，北京房價縮量,、價跌的一年調(diào)整周期。而固安,、燕郊等地由于不限購,，來自北京投資人的溢出效應使得當?shù)氐姆績r出現(xiàn)一輪上漲，但隨著年底北京房價加速下跌,，北京周邊的房價開始大幅補跌,。

來自安居客的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年9月固安房價均價在6489元,，11月逆勢上漲至6796元,，這一數(shù)字也是固安2011年房價的最高點，隨后固安房價開始加速跳水,，2012年5月跌至最低點4975元,，最大跌幅26.8%。

“北京有多少需求,，這里就有多少土地蓋成房子來填平,，更何況大量充斥在當?shù)刂薪楹托笊系亩址啃畔ⅰ,！?/p>

乘坐在永清直達北京的828公交車上,，趙春遠遠望去，道路兩邊盡是大片大片可以開發(fā)的土地,。

賣房買股

過去十幾年,，北京“房蟲”部落從無到有，從鼎盛到衰落,，也與滋生“房蟲”的土壤息息相關,。房價處于低位,，交易稅無足輕重時,，“房蟲”便有了施展拳腳和騰挪倒手的土壤與空間，而當房價高高在上,，高額交易稅又直接關乎利潤時,，“房蟲”們只好忍痛割愛，轉而尋找更好的套利土壤,。

“二手房差價的20%上繳,，還不包括約5%購房成本(滿五年)和期間的貸款利息，一套房子至少要漲40%賣出才能保本,?！?/p>

盡管房地產(chǎn)市場依然火爆，職業(yè)炒房人王劍卻略感“高處不勝寒”,，決定不再追加在房地產(chǎn)上的投資,。

王劍也曾考察了有“首都第二機場”概念的固安,，他最終放棄了?！澳憧串?shù)氐亩址啃畔?，大都是轉手賣房的，盡管可能還會有幾千元的升值空間,，但到時能否出手還不好說,，最賺錢的時候一去不復返了！”

當炒房暴利已成昨日追憶,，今日“房蟲”又都去哪兒了,？據(jù)上證報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除少數(shù)轉戰(zhàn)京外,，繼續(xù)尋找未被發(fā)掘的房價“洼地”外,；大多數(shù)正另尋其他賺錢的門路，有的轉售為租,，有的轉戰(zhàn)股市或商業(yè)地產(chǎn),，甚至投資移民海外。

在過去七,、八年中,，王劍曾在低位買進的多套位于北京三環(huán)內(nèi)的商品房，目前大都升值四五倍,，由于踩對了房價上漲的節(jié)拍,，他也從最初的四處舉債躋身為今日的“千萬身家”行列。

目前,，王劍手里仍持有三套學區(qū)房,，今年房地產(chǎn)交易市場的低迷，也讓他暫時放棄此時賣房的計劃,，決定先“轉售為租”,。在他看來，當前房價低迷的根本原因是政府擰緊了資金龍頭,，只要將來在貸款上“放水”,，房價還能再起來。

與王劍的轉售為租不同,，更多的手持多套房產(chǎn)“房蟲”已經(jīng)或正在賣出高估值的房產(chǎn),，轉而將資金配置到相對低估的金融產(chǎn)品上。

北京一家管理資產(chǎn)四五十億元的陽光私募負責人對記者表示,，他們在北京的客戶中有不少是通過炒房賺取第一桶金的,，前兩年他們對房價也不看好，但很少有人動真格賣房的,，但現(xiàn)在他們更傾向于“賣房買股”,。

感受到炒房資金撤離脈動的,，也來自私人銀行部門。在光大銀行私人銀行業(yè)務分行負責人年栗接觸的客戶中,，不少是以投資房地產(chǎn)起家的,，這些客戶現(xiàn)在已開始考慮些其他方面的資產(chǎn)配置，諸如黃金,、藝術品,，甚至海外資產(chǎn)的配置。

“一個行當只能干5年,，5年后當所有人都明白了,，你也沒什么干頭了?！睉{借多年炒房練就的靈敏商業(yè)嗅覺,，職業(yè)炒房人張羽沖已徹底從住宅地產(chǎn)投資，轉型至商業(yè)地產(chǎn)投資上來,。

在張羽沖看來,，一輪牛市不會是每個產(chǎn)業(yè)和行業(yè)一起爆發(fā)，總有一個先啟動,、后啟動的次序,，而“炒房客”也將漸漸談出歷史視野，取而代之的專業(yè)的投資機構將逐步替代普通個人投資者,。（來源：西昌二手房http://liangshan.98znz.com/）