? ? 8月樓市沉寂，突然傳來(lái)一個(gè)重磅消息,。9日,，福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳網(wǎng)站正式公布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》,，共計(jì)八條內(nèi)容(簡(jiǎn)稱“閩八條”),，之前的傳聞最終被官方證實(shí),。該意見(jiàn)自2014年8月1日起施行,，政策有效期1年,。

? ? “閩八條”涉及鼓勵(lì)購(gòu)房需求,、購(gòu)房落戶,、普通住房界定、首套房界定,、限貸政策,、商品房預(yù)售條件等內(nèi)容，內(nèi)容范圍廣,、調(diào)控尺度大,，著實(shí)出乎意料。根據(jù)文件要求,，漳州或?qū)⒏M(jìn)出臺(tái)進(jìn)一步的相關(guān)細(xì)則,，具體如何執(zhí)行還有待觀察。不過(guò),，新政在市場(chǎng)上引起了熱烈反響,，不少購(gòu)房者都關(guān)心，哪些政策對(duì)漳州有實(shí)際性的利好,？政策一旦落地,，是否會(huì)影響房?jī)r(jià)走勢(shì)？本報(bào)采訪了多名行業(yè)人士,，共同探討這一新政,。

? ? 首次改善人群 影響明顯

? ? “閩八條”當(dāng)中涉及對(duì)首套房的界定，最受購(gòu)房者矚目。新政放寬了買房的各項(xiàng)條件,，鼓勵(lì)剛需型的購(gòu)房者需求,。新政當(dāng)中提出將首次置業(yè)、首次改善以及拆遷戶的住房納入購(gòu)房?jī)?yōu)惠范圍,，釋放改善人群的購(gòu)房需求,。

? ? 不難看出，多條舉措指向了“首改”人群,，首改族或成為此次政策執(zhí)行最大的受益者,，不過(guò)具體的執(zhí)行還需要等待地方出臺(tái)細(xì)則。

? ? 政策在一定程度上指明了方向,。例如,，首次購(gòu)買改善性普通商品住房(以下稱首改房)，包括增加住房面積,、增加電梯功能,、優(yōu)化地段等級(jí)、購(gòu)買“學(xué)區(qū)房”等,；家庭購(gòu)買首改房按首套房認(rèn)定,；購(gòu)房人償清購(gòu)房貸款后，再次申請(qǐng)貸款購(gòu)房,，按首貸認(rèn)定,，金融機(jī)構(gòu)在貸款首付比例和利率方面按照政策規(guī)定的低限執(zhí)行等。

? ? 大唐世家營(yíng)銷總監(jiān)歐陽(yáng)智敏分析,，對(duì)于很多改善型買房人來(lái)說(shuō),，界定首套和二套房，首付款比例差距20萬(wàn)~30萬(wàn),，對(duì)購(gòu)房者的承受力和生活品質(zhì)影響很大,。此次新政對(duì)首套房的界定，是幫助改善人群入市的一大利好,。

? ? 事實(shí)上,，此前樓市進(jìn)行調(diào)控期間，漳州執(zhí)行的判斷首套房的政策,，即認(rèn)房又認(rèn)貸,，只要購(gòu)房家庭的成員名下有房產(chǎn)，或已貸款購(gòu)買房產(chǎn)的再次貸款購(gòu)房,，均被認(rèn)定為二套房,，首付要求追加至六成，大量首次改善人群被政策誤傷,，難以改善居住需求,。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展10多年的時(shí)間里,，首改族已經(jīng)成為市場(chǎng)的趨勢(shì)，新政是對(duì)合理居住需求的釋放,。

? ? 異地買房貸款新政 有利刺激需求

? ? 意見(jiàn)提及,，在全省范圍內(nèi)購(gòu)房辦理簽約(網(wǎng)簽)、貸款,、產(chǎn)權(quán)登記等手續(xù)時(shí)，無(wú)需提供一定年限納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明,。新政對(duì)限貸政策進(jìn)行調(diào)整,，后續(xù)在申請(qǐng)住房貸款時(shí)或?qū)o(wú)需提供納稅或社保證明。同時(shí)對(duì)已償清貸款后,，再申請(qǐng)貸款按首貸認(rèn)定,，和目前“認(rèn)房又認(rèn)貸”的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)將做調(diào)整。

? ? 在樓市進(jìn)行調(diào)控期間,，漳州一直執(zhí)行限貸政策,。2011年4月，建行漳州分行率先對(duì)房企發(fā)出通知,，對(duì)未能提供一年以上納稅證明,、醫(yī)保、社保繳交證明或企業(yè)法人經(jīng)營(yíng)執(zhí)照的非漳州籍外來(lái)購(gòu)房者,，將全面停止按揭貸款,，漳州自此關(guān)上了對(duì)外來(lái)購(gòu)房者房貸的大門。

? ? 非本地戶籍的購(gòu)房者,，需要提供一年以上納稅證明,、醫(yī)保、社保繳交證明或企業(yè)法人經(jīng)營(yíng)執(zhí)照,，才具備在漳州貸款買房的條件,。這一限貸政策執(zhí)行3年多以來(lái)，20%以上的外來(lái)購(gòu)房者受到影響,，漳州開(kāi)發(fā)區(qū),、角美等廈漳板塊的樓盤受到的影響更直接。

? ? “省內(nèi)買房不用提供納稅,、醫(yī)社保等證明,，能貸款的人數(shù)增多，對(duì)于在廈漳接合部的角美而言,，是一個(gè)很大的利好,。”角美一銀行個(gè)貸中心主任告訴記者,，受限于非本地戶口不能貸款,，很多買不起廈門高房?jī)r(jià),，要在角美落戶的剛需客群受到牽制，新政一旦執(zhí)行,，對(duì)這部分客群很有幫助,。

? ? 契稅優(yōu)惠范圍 受到關(guān)注

? ? 新政對(duì)征收契稅方面，推出了相應(yīng)的優(yōu)惠政策,。對(duì)家庭購(gòu)買首套房面積在90平方米以下(含90平方米)的,，契稅按1%稅率征收；面積在90～144平方米(不含90平方米)的,，契稅按1.5%稅率征收,。實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)谋徽鬟w戶購(gòu)買一套商品住房用于安置的，給予免征契稅,；購(gòu)買多套商品住房的,，與被征遷房屋相等面積部分，給予免征契稅,。

? ? 尤其值得關(guān)注的是,，根據(jù)意見(jiàn)內(nèi)容，普通商品房的界定,，價(jià)格將可能不再作為參考指標(biāo),。住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平方米以下(含144平方米)的住房屬于普通商品住房,。

? ? 此前,，漳州界定普通商品房設(shè)置了7000元的分割線，單價(jià)超過(guò)7000元的房產(chǎn),，不能享受契稅優(yōu)惠,，需要收取總價(jià)3%的契稅。如今,，能夠享受普通住房契稅優(yōu)惠的樓盤,，離中心城區(qū)正越來(lái)越遠(yuǎn)，而需要繳納豪宅契稅的樓盤則在不斷增多,，即使原先處于價(jià)值洼地的東部板塊,、城西板塊，售價(jià)也已經(jīng)近7000元每平方米,，“被”豪宅現(xiàn)象越來(lái)越普遍,。

? ? 對(duì)于剛需自住型的板塊來(lái)說(shuō)，普通住宅標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低,，加重了剛需購(gòu)房者的購(gòu)房壓力,。新政提出的普通商品房的界定，價(jià)格因素不再作為參考指標(biāo),，將減輕購(gòu)房者不少壓力,。

? ? 觀察

? ? 樓市影響幾何

? ? 關(guān)鍵看銀行

? ? 近日,，記者登錄漳州公積金管理中心了解到，通過(guò)在線咨詢漳州信貸政策的購(gòu)房者明顯增多,，購(gòu)房者最關(guān)心的政策,，莫過(guò)于漳州何時(shí)推出具體的細(xì)則。目前,，漳州主管部門尚未正面回應(yīng),，不過(guò)，根據(jù)省住建廳的文件要求,，漳州已經(jīng)在制定相關(guān)細(xì)則,，除了遵循省級(jí)意見(jiàn)的相關(guān)要求，在首套房界定,、限貸政策、公積金政策方面,，漳州將根據(jù)自身的實(shí)際情況做局部調(diào)整,。

? ? 據(jù)廈門中原地產(chǎn)研究中心分析認(rèn)為，在信貸政策影響樓市下行的情況下,，福建省希望通過(guò)放松限貸政策來(lái)刺激樓市回暖,。但是該政策執(zhí)行關(guān)鍵在于銀行，銀行的監(jiān)管層為央行和銀監(jiān)會(huì),，受地方左右的可能性不大,，同時(shí)銀行有自身對(duì)于利潤(rùn)、風(fēng)險(xiǎn)等評(píng)估標(biāo)準(zhǔn),，在吸儲(chǔ)成本上升,、房貸收益下降及風(fēng)險(xiǎn)加大的背景下，銀行作為以利潤(rùn)為導(dǎo)向的企業(yè),，恐難在該政策上有太大作為,。

? ? 廈門立丹行漳州區(qū)域總經(jīng)理彭立也認(rèn)為，政策市場(chǎng)反響,，關(guān)鍵要看銀行的配合力度,。在樓市成交量不景氣的情況下，這一政策對(duì)提振市場(chǎng)信心很有好處,，不過(guò),，短期內(nèi)即將做按揭貸款的購(gòu)房者，可能會(huì)因?yàn)橛^望政策的執(zhí)行而停滯,。

? ? 眾所周知,，信貸緊縮是影響本輪市場(chǎng)低迷的重要因素，而其執(zhí)行的關(guān)鍵在于銀行,。廈門中原地產(chǎn)研究中心分析認(rèn)為,，排除限貸執(zhí)行不確定性,，“閩八條”所涉及的鼓勵(lì)改善需求、普通住房界定等方面內(nèi)容,，有助于刺激市場(chǎng)需求,，引導(dǎo)客戶擺脫觀望情緒，及時(shí)入市,。若執(zhí)行到位,，促進(jìn)樓市回暖的作用大，即使在執(zhí)行不到位的情況下,，短期內(nèi)仍會(huì)對(duì)市場(chǎng)的購(gòu)房信心有較大的提振作用,，開(kāi)發(fā)商應(yīng)審時(shí)度勢(shì)，把握“以價(jià)換量”時(shí)機(jī),。（來(lái)源：漳州二手房?http://zhangzhou.98znz.com/）