“頂豪”來(lái)了,，北京成交樓面單價(jià)最高的項(xiàng)目終于有了動(dòng)靜。業(yè)內(nèi)人士口中的“頂豪”就是融創(chuàng)在東三環(huán)的項(xiàng)目觀瀾嘉苑,。北京市住建委的網(wǎng)站顯示,，12月13日，位于東三環(huán)農(nóng)展館附近的高價(jià)地項(xiàng)目觀瀾嘉苑獲得預(yù)售證,，住宅部分預(yù)售價(jià)格高達(dá)16.5萬(wàn)元/平米,，商業(yè)部分的預(yù)售價(jià)格則達(dá)到約18.2萬(wàn)元/平米?！　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　【┤A時(shí)報(bào)記者桂瑰

　　>>進(jìn)展

　　預(yù)售價(jià)最高項(xiàng)目獲批

　　“限高令”顯然在逐步退出,。13日，憑借高達(dá)16.5萬(wàn)/平方米的預(yù)售單價(jià),，觀瀾嘉苑一舉成為北京預(yù)售價(jià)最高的項(xiàng)目,。

　　根據(jù)公告顯示，觀瀾嘉苑本次共申領(lǐng)了51套產(chǎn)品預(yù)售證,，其中包含16套商業(yè)單元和35套住宅產(chǎn)品,。住宅產(chǎn)品的戶型面積在245平米到383平米不等。商業(yè)產(chǎn)品的主力面積分為200平米左右,、250平米左右,、300平米左右三種。

　　“35套住宅,，合計(jì)面積9780平米,，合計(jì)預(yù)售額為16.14億元，均價(jià)為16.5萬(wàn)/平米,。其中最高的一套為4單元的602室,，合計(jì)建筑面積為373.89平米，預(yù)售均價(jià)為19萬(wàn),，總價(jià)為7107萬(wàn)元,。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,。

　　張大偉還算了一筆賬,，農(nóng)展館地塊合計(jì)建筑面積為59152平米(其中有部分不可售),，如果按照平均售價(jià)16.5萬(wàn)計(jì)算，項(xiàng)目總貨值在97.6億左右,，如果后續(xù)項(xiàng)目有一定溢價(jià),，大概總貨值可以突破100億。而在成本方面,，43億的土地成本,，外加平均每平米8000元的建安裝修成本5個(gè)億，正常的稅費(fèi),、管理成本5億10個(gè)億,，累計(jì)將達(dá)到60個(gè)億左右，剩下的將是資金成本了,。“如果按照10%的年資金成本計(jì)算,，銷售周期長(zhǎng)短將是本項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵,。”

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅也告訴記者,，融創(chuàng)以16.5萬(wàn)元均價(jià)取得農(nóng)展館地塊的預(yù)售審批,，一舉將北京豪宅單價(jià)拉到新的高度，今年北京也僅有13個(gè)項(xiàng)目共售出了23套成交單價(jià)超10萬(wàn)的房源,。但融創(chuàng)農(nóng)展館項(xiàng)目在7.3萬(wàn)元/平方米的地價(jià)倒逼下,，將成為首個(gè)整盤均價(jià)超10萬(wàn)、甚至突破15萬(wàn)元的項(xiàng)目,。

　　>>背景

　　所處地塊為單價(jià)最高

　　事實(shí)上,，該宗地在成交之初就備受關(guān)注。

　　2013年9月,，融創(chuàng)以21億元的總價(jià),，外加異地建設(shè)27.8萬(wàn)平方米醫(yī)院面積的條件如愿摘得東三環(huán)的絕版地塊農(nóng)展館地塊。

　　該宗地東至規(guī)劃棗營(yíng)西一路,，南至北京軍區(qū)老干部服務(wù)處,，西至農(nóng)展館，北至棗營(yíng)正街,。用地性質(zhì)為F1住宅混合公建用地,，建筑規(guī)模為5.9萬(wàn)平方米。這宗地為北京重量級(jí)的稀缺地塊,，7.3萬(wàn)元/平方米的成交樓面單價(jià)也一舉創(chuàng)下了歷史紀(jì)錄,，是北京成交樓面單價(jià)最高的地塊。

　　在該宗地成交之初就有業(yè)內(nèi)人士指出,，中標(biāo)企業(yè)需要在異地以8000元每平米的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)醫(yī)院,，按照最終成交的27.8萬(wàn)平方米醫(yī)院面積計(jì)算,，該宗地的樓面價(jià)約為7.3萬(wàn)元/平方米。彼時(shí),，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì),，該宗地的售價(jià)將在15萬(wàn)元/平方米以上，將新創(chuàng)北京豪宅項(xiàng)目最高價(jià)格標(biāo)桿,。

　　果然不出所料,，觀瀾嘉苑的預(yù)售價(jià)格在之前預(yù)計(jì)的價(jià)格之上。

　　>>分析

　　豪宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇

　　在業(yè)內(nèi)人士看來(lái),，該項(xiàng)目的入市無(wú)疑將加劇高端項(xiàng)目市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng),。

　　據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2011年~2014年,，北京均價(jià)10萬(wàn)以上的頂豪項(xiàng)目,，年均成交量只有20多套，2011年最高,，28套,，2014年到目前只有21套；均價(jià)8萬(wàn)~10萬(wàn)的項(xiàng)目,，年成交量最低的是2012年,，67套，成交量最高的是2013年,，157套,。“今年年底至明年年中,，將有大量高端項(xiàng)目且主力戶型在200平方米以上的項(xiàng)目扎堆入市,，2015年的北京頂豪市場(chǎng)，可能將是競(jìng)爭(zhēng)最激烈的市場(chǎng),?！睆埓髠フf(shuō)。

　　不過(guò),，在郭毅則認(rèn)為,，雖然從市場(chǎng)需求來(lái)說(shuō)，該項(xiàng)目看似面臨較大困難,，但實(shí)際情況并非如此,。首先，在稀缺性前提下,，價(jià)格本就一路看漲,。其次，當(dāng)前高端客群對(duì)于北京豪宅的價(jià)值判斷也在發(fā)生變化，2013年,，北京只有7個(gè)項(xiàng)目曾售出單價(jià)過(guò)10萬(wàn)的房源,，而2014年增至13個(gè)項(xiàng)目，多出的6個(gè)項(xiàng)目中有5個(gè)項(xiàng)目都是在這兩年持續(xù)銷售的項(xiàng)目,，購(gòu)房者正在逐步接受北京頂豪新的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn),。最后，北京老牌豪宅銷售期普遍已長(zhǎng)達(dá)數(shù)年,，相比之下,，新項(xiàng)目更符合當(dāng)前豪宅客群的居住需求，戶型分割,、功能定位均有所升級(jí),，產(chǎn)品價(jià)值的提升賦予了項(xiàng)目更高的附加值，也有助于讓客戶認(rèn)可這個(gè)價(jià)格,。