馬先生為了孩子上個(gè)重點(diǎn)小學(xué),，以高價(jià)買了一套“學(xué)區(qū)房”，事后才知房子并不屬于他心儀小學(xué)的劃片,。因?yàn)楹贤胁⑽醇s定學(xué)區(qū)房條款,，馬先生退差價(jià)的要求也沒(méi)有得到支持。類似的學(xué)區(qū)房糾紛在西城區(qū)并不鮮見(jiàn),，近幾年,，地處城市核心、教育資源豐富的西城區(qū),，二手房買賣糾紛也逐年攀升,。西城法院今天通報(bào)了二手房買賣合同糾紛的調(diào)研，總結(jié)出十大類常見(jiàn)“風(fēng)險(xiǎn)房”,，向買賣雙方提示法律風(fēng)險(xiǎn),。

買學(xué)區(qū)房要寫(xiě)進(jìn)合同

西城區(qū)的教育資源豐富，因此很多買房人都是奔著學(xué)區(qū)房來(lái)的,。

馬先生通過(guò)中介公司買了西城區(qū)真武廟一處房屋,。買房時(shí)，馬先生特意詢問(wèn)該房屋是否屬于附近某重點(diǎn)小學(xué)的學(xué)區(qū)房,，中介業(yè)務(wù)員從網(wǎng)上給馬先生找到了以往該小學(xué)的招生簡(jiǎn)章作為確證,，馬先生立即簽了合同，以高于同地區(qū)均價(jià)16%的價(jià)格買下了房子,。

事后,，馬先生細(xì)打聽(tīng)才知道，自己買的房與真正的學(xué)區(qū)房一墻之隔,，不屬于該小學(xué)招生的劃片范圍,。

馬先生訴至法院，要求中介公司賠償高于該地段非學(xué)區(qū)房的房屋差價(jià)損失,，并退還服務(wù)費(fèi),。

法院審理后認(rèn)為，雙方簽訂的房屋買賣合同中并未約定任何關(guān)于涉案房屋為學(xué)區(qū)房的內(nèi)容,，因此馬先生所主張的差價(jià)損失無(wú)法支持,。中介公司沒(méi)有盡到謹(jǐn)慎審查職責(zé)，只被判退了中介費(fèi),。

西城法院民一庭郭云燕庭長(zhǎng)說(shuō),，以購(gòu)買“學(xué)區(qū)房”為主要目的買房人，一定要提前向所在學(xué)校及教育部門核實(shí)好相關(guān)入學(xué)政策及購(gòu)買房屋入學(xué)指標(biāo)的使用情況,，其次要將購(gòu)買學(xué)區(qū)房這一特殊目的寫(xiě)入合同,，并約定如因賣房人違約致使買房人購(gòu)買“學(xué)區(qū)房”的目的不能實(shí)現(xiàn),，買房人有權(quán)要求解除合同，要求賠償房屋差價(jià)損失等,。

買賣在租房要棄權(quán)聲明

很多二手房掛牌出售時(shí)都處于出租狀態(tài),，買賣雙方最容易忽略的是租戶的態(tài)度。而事實(shí)上,，租房人對(duì)租住的房子也有自己的權(quán)利,。

李先生準(zhǔn)備將自己名下一套位于西城區(qū)椿樹(shù)園的房子出售，和買家簽訂協(xié)議時(shí),，房子還處于出租狀態(tài)，租期未到,。李先生和買房人談妥,，讓租戶住到租期，并將相應(yīng)的租金給買房人,。

可讓李先生沒(méi)想到的是,，賣房不久，他卻被租房人梅先生起訴,，說(shuō)侵犯了承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán),，索賠10萬(wàn)元。

庭審中,，李先生說(shuō)賣房期間都是梅先生配合中介看房,，作為租住人，他明知出售的事,，起訴只不過(guò)是想免費(fèi)多住一段時(shí)間罷了,。

結(jié)合中介公司帶人看房的證人證言，以及李先生與梅先生的通話記錄,，法院認(rèn)為梅先生對(duì)涉案房屋出售事宜應(yīng)當(dāng)是知情的,，而且梅先生也沒(méi)有證明自己提出過(guò)想買房，因此,，李先生賣房并未侵害梅先生的優(yōu)先購(gòu)買權(quán),。

不過(guò)，郭庭長(zhǎng)提醒說(shuō),，房屋承租人在房主出售房屋時(shí),，確實(shí)享有以同等條件下優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。雖然此案并未認(rèn)定房主侵害承租人的權(quán)利,，但為了避免以后交房發(fā)生糾紛,，買房人在購(gòu)房時(shí)還是要認(rèn)真核查租賃合同期限、主體等信息,，要求租戶出具放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的聲明書(shū)等材料,。

十類二手房各有風(fēng)險(xiǎn)

除了前文提到的學(xué)區(qū)房,、在租房之外，其他八類二手房也各具風(fēng)險(xiǎn),。抵押房可能因賣房人負(fù)債等原因不解抵押,，影響合同履行；低價(jià)的抵債房也許是高利貸非法轉(zhuǎn)賣的產(chǎn)物,，如不符合市場(chǎng)交易習(xí)慣,，買賣合同可能會(huì)被撤銷；共有房最大的風(fēng)險(xiǎn)在于夫妻一方擅自出售共同房產(chǎn),，買房時(shí)一定要查驗(yàn)房主婚姻狀況,，要求配偶白紙黑字同意售房；有多人戶口的房屋如果出現(xiàn)部分人不遷出戶口的情況,，法院無(wú)法判令公安機(jī)關(guān)直接遷戶,，只能根據(jù)合同約定，判定賣房人有無(wú)過(guò)錯(cuò)及賣房人的實(shí)際損失判決違約金,；央產(chǎn)房如果未辦理上市手續(xù),，是無(wú)法繼續(xù)交易的；由他人代理房主簽訂買賣合同的代理房,，如果代理人并沒(méi)有代理權(quán),，或超過(guò)代理權(quán)，甚至在代理權(quán)終止后仍代理簽訂合同的,，買賣合同無(wú)效,；拍賣房往往涉及債務(wù)問(wèn)題，房屋可能被多次抵押,，購(gòu)買這類房屋有可能面臨債權(quán)人的追討,；遇到突然漲價(jià)的房子，買房人要確定買賣雙方已簽訂購(gòu)房合同,，其次要自身嚴(yán)格履約并及時(shí)固定賣方違約的證據(jù),。

二手房買賣糾紛將達(dá)峰值

根據(jù)西城法院的統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，二手房買賣糾紛逐年攀升,，僅今年上半年,，房屋買賣合同糾紛同比就增長(zhǎng)了近40%，今年前9個(gè)月的收案量就已經(jīng)與去年全年數(shù)字持平,。預(yù)計(jì)今年房屋買賣合同糾紛的收案量將達(dá)到歷史峰值,。

為此，法院為購(gòu)房者總結(jié)出一些共同的風(fēng)險(xiǎn)防范措施,。

在購(gòu)房前,，第一步看房產(chǎn)證?？捶慨a(chǎn)證是不是原件,，所載產(chǎn)權(quán)人與出售人身份證是不是一致,，是否存在抵押登記，房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì),，是否為售房人單獨(dú)所有,。第二步看賣房人的戶口本，主要看婚姻狀況,，戶籍所在地是否為房屋所在地,，問(wèn)問(wèn)賣方遷出戶口后是否有落戶地址。第三步,，看房子是賣房人自住還是出租中,，出租就要看租賃合同,。去物業(yè),、供暖等部門詢問(wèn)是否有欠費(fèi)情況等等。如果需要了解更多信息,，可以要求售房人配合到房管部門、派出所戶籍部門查詢房屋情況,、戶籍情況等,。

此外，還要妥善簽訂購(gòu)房合同,，涉及付款,、貸款、過(guò)戶,、騰房等情況及時(shí)間節(jié)點(diǎn),，要約定明確，安排合理,。盡量約定每種履約行為的違約責(zé)任,。比如逾期遷戶的違約責(zé)任、逾期付款,、逾期騰房的違約責(zé)任等等,。發(fā)生糾紛后，注意保留證據(jù),。