京調控新政的蝴蝶效應也從新房市場傳導到了二手住宅市場上。買賣雙方的博弈發(fā)生了變化,，之前業(yè)主違約坐地漲價的情況減少,，購房人違約延緩換房計劃的情況增多。而對于首付款準備充裕的部分剛需購房人而言,，無論新政有何效應，他們還是不愿錯過當下選定的合適房子,。

素描

首套變二套購房人違約

“算了一下,，評估價600萬房子，首付高了240萬元,?！苯衲晔粐鴳c節(jié)前的9月30日晚上，對于陳蕾(化名)來說是個不眠之夜,，突如其來的樓市調控,，打亂了她的購房計劃。

今年8月,，陳蕾打算賣了海淀區(qū)的小房子,，在豐臺區(qū)換個大房子,。陳蕾通過中介門店看了豐臺區(qū)多套二手住宅，最終選定一套150平方米房子,?！氨本┓績r漲得快，所以我想先訂了房再賣房,?！标惱倩貞浾f，今年9月下旬,，她通過中介與豐臺區(qū)大房子的業(yè)主簽訂購房合同,，支付定金20萬元。該套房評估價為600萬元,。首付比例30%,，首付款為180萬元。

同期,，陳蕾把海淀區(qū)小房子掛在中介對外出售,。北京調控新政出臺了，陳蕾算了一下,，她購買豐臺區(qū)大房子,，屬于非普宅，再加上她名下有房算是二套房,，首付比例提高到70%,，首付高了240萬元?！拔覝惒粔?40萬元,，付不了首付，只能違約了,?！标惱賴@氣說。她已通過中介經紀人與業(yè)主協(xié)商解決此事,。

偉業(yè)我愛我家集團品牌中心總監(jiān)孔丹表示,，“之前是房價上漲過快業(yè)主賣完房后悔會違約，現(xiàn)在北京調控新政一出,，可預見客戶會集中違約,。”

剛需購房人堅定出手

為了未來孩子上學方便,，孫強和家人決定換房,。今年7月底，孫強把朝陽區(qū)的住宅賣了，他償還抵押貸款后,，獲得房款280萬元,。孫強通過中介看了好幾套海淀區(qū)房子,，但由于總價過高而沒成交,。孫強回憶說，“8月底,，我看到一套總價530萬元的房子,，趕緊跟業(yè)主說訂房。沒想到,，一夜之間,，業(yè)主漲價30萬元。接下來我繼續(xù)看房,，竟然又遇到業(yè)主漲價,。與此同時，新出來的房源報價也在上漲,?！?/p>

9月下旬，孫強跟著中介經紀人看了海淀區(qū)一套54平方米的房子,，總價540萬元,。房子裝修很好，非常干凈,，孫強當即要給定金,。業(yè)主沒有收定金，說要考慮一下,。在孫強懷著忐忑不安的心情等待業(yè)主回復時,，北京調控新政出臺。

“受到新政的影響,，這幾天看房的人少了些,。”一位中介門店經紀人對孫強說,。孫強通過中介門店經紀人聯(lián)系上述房源的業(yè)主,，表示要簽約購房。10月10日夜晚,，業(yè)主終于松了口,，同意與孫強簽約。孫強連夜趕到中介門店,，與業(yè)主簽訂購房合同,，支付定金100萬元。

“盡管北京出了新政，但我們換房屬于剛需,，能找到一套合適的房源,，太難了。無論未來北京房價是漲或是跌,，我們都不想再錯過這次買房機會了”孫強說,。

分析

市場交易回歸理性

來自鏈家提供的數(shù)據(jù)顯示，今年北京二手住宅月度成交量達到了1.5萬至2萬套,，是歷史常規(guī)水平的1.5倍,，個別月份甚至高達3萬多套。截至10月4日,，在鏈家委托可售北京二手住宅庫存只有常規(guī)水平的40%,，處于極低水平，且?guī)齑嫒栽诔掷m(xù)下降,；在二手住宅成交中,，接近80%的購房人群使用了貸款，且貸款比例明顯上升,。這意味著二手住宅市場處于相對非理性的狀態(tài),。

鏈家相關人士表示，“沒有永遠向上的市場,，一切不合理,、一切非理性終將得到糾正，二手住宅市場會回歸基本的理性和常規(guī)的秩序,。在新政的影響下,，二套房的購買成本將大幅增加。北京調控新政的推出有利于剛需人群購房需求的滿足,，同時抑制投資投機性需求,，可以穩(wěn)定北京二手住宅市場和房價?！?/p>

預測

年底二手住宅

均價有望回落

據(jù)中原地產市場研究部,、偉業(yè)我愛我家集團市場研究院數(shù)據(jù)顯示，在今年十一國慶節(jié)期間,，北京二手住宅網(wǎng)簽209套,，同比上漲106%?！斑@個數(shù)據(jù)反映的是更早時間的市場狀況,，是由于之前市場升溫的慣性所致?！笨椎ふf,，在十一國慶節(jié)后的三個工作日,，北京二手住宅的網(wǎng)簽量分別為784套、905套,、912套,，明顯不如此前工作日基本上成交千套以上的表現(xiàn)。北京二手住宅市場開始出現(xiàn)降溫,。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉與北京中原市場研究部主管康芃均認為,，新政將成為樓市降溫的拐點。市場將會進入一個調整的窗口期,，購房者會逐漸趨于冷靜,，市場不復之前的瘋狂。而失去需求的支撐,，北京二手住宅市場的交易量很難繼續(xù)維持高位，價格的上漲推力也會減小,。第四季度,，二手住宅交易量將會出現(xiàn)下降，房價漲幅也將縮小,。

亞豪機構市場總監(jiān)郭毅說,，“二手住宅是根據(jù)評估價格決定貸款額度，隨著今年二手住宅價格的快速上漲,，實際成交價格的增速已經遠遠高于評估價格的漲幅,。在本輪調控前，北京二手住宅的實際首付比例已經高達40%至60%,。隨著新政的落地,，預計北京二手住宅的實際首付比例有可能達到50%至70%，這極大抑制二手購房需求釋放,。今年第四季度,，部分在今年漲速過快的區(qū)域，二手住宅價格將出現(xiàn)回落,?！?/p>