今年以來(lái),，一線城市和二線熱點(diǎn)城市,、環(huán)一線城市房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)走高,。繼廈門、蘇州之后,，近日杭州,、南京、昆山也紛紛重啟限購(gòu)政策,，在房?jī)r(jià)上漲壓力之下,，預(yù)計(jì)未來(lái)重啟限購(gòu)的城市會(huì)超過(guò)十個(gè)。專家認(rèn)為,，本輪限購(gòu)政策力度普遍不如上一輪,，作用有限。

二線“四小龍”僅剩合肥未出限購(gòu)政策

9月28日,，緊鄰上海的昆山市發(fā)布加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理實(shí)施意見(jiàn),，非蘇州市戶籍居民家庭申請(qǐng)購(gòu)買第2套住房時(shí)，應(yīng)提供自購(gòu)房之日起前2年內(nèi)在蘇州市累計(jì)繳納1年及以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)（城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)）繳納證明,。此次政策也是此前8月蘇州出臺(tái)的限購(gòu)政策的延續(xù),。

南京市出臺(tái)的限購(gòu)政策明確，在主城區(qū)范圍內(nèi),，已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭,，不得再新購(gòu)新建商品住房和二手住房；擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭,，不得再新購(gòu)新建商品住房,。針對(duì)不同的購(gòu)房需求，采取差別化措施,，保護(hù)剛需和改善性購(gòu)房,，打擊投機(jī)購(gòu)房。

加上此前已經(jīng)出臺(tái)限購(gòu)政策的廈門和蘇州,，目前,，今年以來(lái)房?jī)r(jià)上漲最為迅猛的二線四小龍（廈門、蘇州,、合肥,、南京），僅剩合肥未出臺(tái)限購(gòu)政策,，因此近期合肥限購(gòu)政策出臺(tái)的呼聲亦隨之高漲,。

在南京之前，杭州在9月18日宣布限購(gòu)后不到10天,，再次升級(jí)調(diào)控政策,，自9月28日起，杭州同步上調(diào)公積金貸款二套房首付比例,、商業(yè)性住房貸款二套房首付比例,、暫停購(gòu)房入戶,。根據(jù)公告，二套房公積金貸款和商業(yè)貸款的首付比例將不低于50%,。

業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì),，在杭州和南京之后，未來(lái)一些房?jī)r(jià)上漲壓力較大的二線熱點(diǎn)城市也將重啟限購(gòu),。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》分析,，從目前限購(gòu)的既有版本和思路來(lái)看，主要遵循四個(gè)思路,，一是房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市先出限購(gòu)政策,，即在全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅位居前十的城市，政策層面最有可能收緊,。二是市區(qū)相比郊區(qū)房?jī)r(jià)上漲壓力大,，會(huì)先收緊。后續(xù)熱點(diǎn)二線城市的核心區(qū)域收緊的可能性會(huì)比較大,，而郊區(qū)和郊縣等區(qū)域則不會(huì)收緊,，這也體現(xiàn)去庫(kù)存因地制宜的原則。

三是新房上漲壓力更大,，比二手房的收緊可能性會(huì)更大,。四是外地戶籍受政策管制的可能性大于本地戶籍，尤其是部分大城市的炒房中,，很多是外來(lái)的炒房客,。

據(jù)此，后續(xù)有望重啟限購(gòu)的城市包括合肥,、武漢,、鄭州、天津,、福州,、東莞,、無(wú)錫,、石家莊，加上已有的廈門,、南京,、杭州、蘇州,，本輪重啟限購(gòu)的二線熱點(diǎn)城市及環(huán)一線周邊城市將超過(guò)十個(gè),。

例如，鄭州樓市持續(xù)升溫,，鄭州市房管局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)稱,，8月份該市商品房銷售23471套（間）,，同比上漲109.65%，銷售均價(jià)突破一萬(wàn)元,。8月該市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲5.6%,，位居全國(guó)各大城市榜首，鄭州多數(shù)市民已難以承受高房?jī)r(jià)之重,。

河南省委常委,、鄭州市委書記馬懿近日表示，鄭州將加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控,，優(yōu)化商品房供給結(jié)構(gòu),，穩(wěn)控房?jī)r(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展,。

力度不及上一輪

中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉早在2014年二線城市紛紛取消限購(gòu)政策的時(shí)候,，就認(rèn)為一線城市和包括廈門、南京在內(nèi)的十個(gè)左右二線城市不應(yīng)該取消限購(gòu),，因?yàn)檫@些城市的庫(kù)存本來(lái)就很小,，土地供應(yīng)嚴(yán)重不足。

這些城市的政策本來(lái)應(yīng)該“一直高壓”,，而不是去庫(kù)存的問(wèn)題,，但當(dāng)時(shí)就是一刀切，把他們限購(gòu)政策都放開(kāi)了,?！捌鋵?shí)當(dāng)時(shí)就可以預(yù)料到，他們放開(kāi)后,，再加上信貸這么松,，這些城市房?jī)r(jià)必然會(huì)爆發(fā)的?！睆埓髠フf(shuō),。

他認(rèn)為，即使是上一輪限購(gòu)政策執(zhí)行期間,，不少城市的房?jī)r(jià)都經(jīng)歷了快速上漲,。更何況此次這些二線熱點(diǎn)城市重啟限購(gòu)，力度尚不及上一輪,，因此效果將大打折扣,。

比如，上一輪的限購(gòu)政策中,，對(duì)外地戶籍買房,，至少都有繳納一年社保的規(guī)定。但本輪杭州,、南京,、蘇州對(duì)非本市居民購(gòu)買第一套房,，都沒(méi)有社保繳納的要求，蘇州非本市居民,，還可以購(gòu)買二套房,。而對(duì)本地戶籍，多數(shù)城市則未加以嚴(yán)格限制,。

張大偉說(shuō),，很多城市都是在房?jī)r(jià)已經(jīng)差不多翻了一倍的情況下才重啟限購(gòu)政策，時(shí)間點(diǎn)已經(jīng)晚了,，導(dǎo)致調(diào)控力度偏弱的主要原因在于,，目前其他行業(yè)整體疲軟，因此宏觀經(jīng)濟(jì)尚需要樓市作為支柱產(chǎn)業(yè)拉動(dòng),，這也導(dǎo)致房地產(chǎn)調(diào)控不敢一次到位,，因此各地在出臺(tái)政策的時(shí)候都是“擠牙膏、口號(hào)式”調(diào)控,。

他表示,，這一輪二線城市收緊樓市調(diào)控政策是因?yàn)槭袌?chǎng)開(kāi)始恐慌，漲幅刷新歷史紀(jì)錄,，而出現(xiàn)這一恐慌的主要根源還是這一輪去庫(kù)存并未因城施策,，在本來(lái)庫(kù)存就不多的城市執(zhí)行了全面寬松政策，在資金潮影響下,，市場(chǎng)出現(xiàn)了局部城市失控的現(xiàn)象,。

“但目前的樓市調(diào)控依然沒(méi)有抓住本輪房?jī)r(jià)暴漲的根源?！睆埓髠フf(shuō),，現(xiàn)在房?jī)r(jià)爆發(fā)的原因是資金潮下的資產(chǎn)荒，導(dǎo)致購(gòu)房者出現(xiàn)了恐慌,?！拔磥?lái)要么是降低資金潮，要么是增加優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),，或者降低購(gòu)房者恐慌,，三方面都需要加碼政策?！毙刨J不能只投入到房地產(chǎn),，要有政策約束讓信貸進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì),，土地供應(yīng)必須充足,，才能給市場(chǎng)平穩(wěn)的預(yù)期。

表1 8月份房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅靠前的城市

表2 長(zhǎng)三角五城土地市場(chǎng)情況