房價(jià)是否會持續(xù)上漲不再是問題,，人們關(guān)心的問題變成了,，還能漲多久，什么時(shí)候見頂,，價(jià)格會翻倍嗎,？

老實(shí)說，準(zhǔn)確回答這個(gè)問題幾乎不可能,，并且也沒有必要。當(dāng)下購房者所焦慮的只是,，如何盡快入場,，撈他一票。在宏觀政策和金融的雙重助推下,，目前熱點(diǎn)城市的房價(jià)泡沫化已經(jīng)非常嚴(yán)重,。據(jù)今年初時(shí)媒體報(bào)道，樓市首付兩成相當(dāng)于5倍杠桿,，加上首付貸（杠桿之上再加杠桿）,，樓市杠桿已經(jīng)變成十倍甚至是二十倍杠桿。發(fā)展到如今,，其中已經(jīng)蘊(yùn)含著極大的金融風(fēng)險(xiǎn),。然而，既然風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)如此明顯,，為何最近房價(jià)依然越長越快,，難道人們看不到其中的風(fēng)險(xiǎn)嗎？

實(shí)際上，人們并非看不到風(fēng)險(xiǎn),，而是整個(gè)市場已經(jīng)被風(fēng)險(xiǎn)背后的暴利裹挾著被迫前進(jìn),。高利貸和高杠桿大舉現(xiàn)身房地產(chǎn)，說明有大莊家早已殺紅了眼,，不斷地通過借貸往里沖,，現(xiàn)在的房地產(chǎn)價(jià)格走勢已經(jīng)不是任何政策可以調(diào)控這么簡單的。背后支撐全局的高息信貸體系,，強(qiáng)迫房價(jià)以極快速度膨脹,。

房價(jià)不僅必須要大漲，甚至漲慢了也不行,，因?yàn)橛行┤说慕栀J利息就達(dá)2分3分,，房價(jià)一年不漲個(gè)30%以上，就得爆倉,，就得迎接拋售潮的到來,，提供貸款的銀行就得準(zhǔn)備大面積的壞賬。事實(shí)就是這么令人無奈,?？梢哉f，中國的不動(dòng)產(chǎn)業(yè),，已經(jīng)被金融業(yè)和投機(jī)者“玩壞了”,。

為了能讓這個(gè)漲價(jià)游戲永遠(yuǎn)可以玩下去、整個(gè)系統(tǒng)不發(fā)生崩潰,，一個(gè)條件便是中國經(jīng)濟(jì)一直以超過10%的高速增長下去,，如此，貨幣配置與實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長才會保持大致的均衡,，這表示經(jīng)濟(jì)泡沫依然可控范圍內(nèi),。然而，據(jù)BBC的數(shù)據(jù),，事實(shí)上去年中國的GDP增長速度是6.8%,，為24年以來最低。你看,，經(jīng)濟(jì)增長24年最低,，房價(jià)上漲卻是多年來最高的速度。兩種數(shù)據(jù)的反差表明,，房地產(chǎn)潛在著巨型泡沫,，一旦破滅，后果很嚴(yán)重,。

2016年,，中央定調(diào)房產(chǎn)的主要任務(wù)：去庫存,、去杠桿。但就目前來看,，兩個(gè)目標(biāo)無疑是相互矛盾的,。為了房地產(chǎn)的“去庫存”，政府下調(diào)了首付比率,，對于民間的首付貸等也缺乏有效監(jiān)管,。實(shí)際上，這種去庫存是使用一種加杠桿的方式,。一去一加,，并沒有解決實(shí)際問題，而只是轉(zhuǎn)移了矛盾,，將庫存問題轉(zhuǎn)變?yōu)榱朔康禺a(chǎn)金融化,、投機(jī)化的問題。不客氣的說,，在中國某些房價(jià)瘋漲的地區(qū),，樓房已經(jīng)不是用來居住的實(shí)體房產(chǎn)，而不過是一種類證券化的投資品,，或者說“投機(jī)品”——我們的股市中有妖股,，而在樓市中，目前出現(xiàn)了靠信貸過度透支而產(chǎn)生的“妖樓”,。

據(jù)說,，深圳已推出了使用面積為6平米的微型居室，售價(jià)很吉利,，賣88萬元人民幣,。房子面積越來越小，其實(shí)就是房地產(chǎn)虛擬化,、金融化的另一種展現(xiàn)形式,。能不能賣得更小，比如小于6平米,，甚至小于1平米呢？當(dāng)這種情況出現(xiàn),，房產(chǎn)就徹底與居住無關(guān)了,，那就是徹底的房產(chǎn)金融化的表現(xiàn)。除非政府能夠再變魔術(shù)一般的把與現(xiàn)在相等數(shù)量的農(nóng)村人口趕到城市生活,，逼他們買房,。否則，房產(chǎn)不過是換了一種表現(xiàn)形式的股票,。

房地產(chǎn)的金融化,、虛擬化,、證券化，確實(shí)神奇的起到“去庫存”的功效,。以至于有人說,，美國政府解決問題是靠印鈔票，中國是靠印房子,。此言不虛,。

如此不受控制地瘋狂下去，房價(jià)幾年之內(nèi)再翻倍也并非不可能,。為了支撐徹底金融化的房地產(chǎn)業(yè)不斷往前走,，現(xiàn)在最現(xiàn)實(shí)、最便捷的方式就只能是不斷印鈔和放貸,。據(jù)統(tǒng)計(jì),，2008年金融危機(jī)之前，每1元人民幣的新增貸款會帶來0.8元的GDP增長,，而現(xiàn)在,，每1元人民幣的新增貸款只能生產(chǎn)0.3元的GDP。貨幣和新增貸款對于經(jīng)濟(jì)的實(shí)際增長作用在減低,，不到9年時(shí)間減少一半以上,。錢都到哪里去了？全都流向了帶有俄羅斯輪盤賭性質(zhì)的金融房產(chǎn)業(yè),。

往回倒推：新增貨幣貸款對經(jīng)濟(jì)的增長的助推作用以如此快的速度在減低,，那么，未來想要維持哪怕是與現(xiàn)在相同的經(jīng)濟(jì)增長率,，意味著需要增發(fā)更多的貸款,。據(jù)測算，到2020年,，為了維持與現(xiàn)在相同的GDP增長率,，政府一共要約近100萬億的新增貸款。如按照現(xiàn)在新增貸款流入樓市的比率,，9487億/5286億來推算,，未來約會有55萬億資本流入地產(chǎn)業(yè)。如此龐大的資金撬動(dòng)之下,，熱點(diǎn)城市房價(jià)在未來數(shù)年翻倍,，不是一個(gè)夢。

難道這就是某些經(jīng)濟(jì)學(xué)家和財(cái)經(jīng)評論員所謂的“房價(jià)白銀時(shí)代”,？這話能信嗎,？美國經(jīng)濟(jì)預(yù)測家哈利?鄧特曾警告投資者：“當(dāng)其他經(jīng)濟(jì)學(xué)家、分析師告訴你,，我們終于迎來長久的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇時(shí)——千萬不要相信他們”,。鄧特的這句忠告,，也適用于中國。

中國通過強(qiáng)行拉升資產(chǎn)價(jià)格保持增長的時(shí)候,，加上實(shí)體經(jīng)濟(jì)和營商環(huán)境的凋敝,。無可避免的就是資產(chǎn)大規(guī)模外逃，一旦資本流出達(dá)到一定規(guī)模,，那么本國貨幣的貶值就不可避免,。雖然匯率目前還是受到管控，但隨著人民幣加入“一籃子貨幣”等國際化進(jìn)程的加深,，未來的價(jià)格下跌已經(jīng)是一個(gè)大概率事件,。那么人民幣資產(chǎn)在國際市場的價(jià)值就面臨著重估。這個(gè)時(shí)刻來臨的前一刻,，房價(jià)的虛高泡沫必然會被擠破,。到時(shí)，用接近40%收入供房的中國房奴將面臨資產(chǎn)大幅縮水以及一系列連帶而來的社會問題,。

本文作者：孫驍驥?學(xué)者,、財(cái)經(jīng)作家，著有《致窮》等書,。