“物業(yè)說,，最遲今年上半年就可以開始走流程了,。”家住北京萬豐路老舊住宅小區(qū)的丁寶忠已經(jīng)年過七旬,，因?yàn)榧易№攲?，北京美晟房地產(chǎn)為了房頂大面積漏水的問題跑了不知多少趟物業(yè)，直到最近才有了比較明確的答復(fù),?！斑@幾年跑了不少地方，但是漏水是小區(qū)8戶人家的共同問題,，算是大修,，公共維修基金的動(dòng)用沒想到程序這么復(fù)雜?！?/p>

　　丁寶忠的遭遇,，可能是全國老舊住宅千百萬戶家庭的一個(gè)縮影，更是“黃金十年”過后,，房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展后留下的新問題,。“去庫存的啟動(dòng),，也正式宣布中國住宅開發(fā)建設(shè)進(jìn)入重要的發(fā)展轉(zhuǎn)型期,。”中國建設(shè)科技集團(tuán)副總裁,、中國建筑(601668,股吧)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)研究院（以下簡(jiǎn)稱“標(biāo)準(zhǔn)院”）院長(zhǎng)孫英對(duì)中國建設(shè)報(bào)記者表示,，“在既有住宅存量巨大且質(zhì)量品質(zhì)問題嚴(yán)峻、在我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入轉(zhuǎn)型升級(jí)的關(guān)鍵時(shí)期及其人口老齡化進(jìn)程加快的背景下,，既有住宅與住區(qū)的更新改造已經(jīng)成為中國城鎮(zhèn)化發(fā)展和住宅建設(shè)的亟待解決的嚴(yán)峻課題,。”

　　轉(zhuǎn)型發(fā)展中質(zhì)量效益的棚改新課題

　　我國既有建筑量大且面廣且能耗高,，既有建筑節(jié)能改造是指針對(duì)建筑中的圍護(hù)結(jié)構(gòu),、空調(diào)、采暖、通風(fēng),、照明,、供配電以及熱北京美晟房地產(chǎn)水供應(yīng)等能耗系統(tǒng)進(jìn)行的節(jié)能綜合改造，多年以來我國政府是以整個(gè)社會(huì)節(jié)能減排為目標(biāo)來推動(dòng)既有建筑改造的,。無論是資源與環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展要求,，還是居民對(duì)居住品質(zhì)的迫切要求，既有建筑改造轉(zhuǎn)型發(fā)展勢(shì)在必行,?！按蠹叶贾乐袊谶M(jìn)入老齡社會(huì)，雖然還只是一個(gè)開始,，但暴露出的問題已經(jīng)很多?！比涨?，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部總工程師陳宜明在標(biāo)準(zhǔn)院主辦的“首屆既有住宅改造產(chǎn)業(yè)化技術(shù)國際論壇”上如此表示。

　　我國目前有大量的老舊住宅需要進(jìn)行改造,，特別是上世紀(jì)六七十年代建造的住宅,，由于當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)水平和生活水平所限，住宅的功能已經(jīng)滿足不了現(xiàn)代人生活的需要,?！盁o論是功能還是品質(zhì)，都需要在原有的基礎(chǔ)上通過改造來提高,。另外隨著老齡社會(huì)的到來,，除了這個(gè)滿足現(xiàn)代生活需要的功能以外，又增加了適老性的要求,?！标愐嗣髡f，“比如說電梯的問題,，比如說室內(nèi)室外無障礙通道的問題,，還北京美晟房地產(chǎn)有一些是室外的環(huán)境問題，這個(gè)問題不但是住戶提出來,，各級(jí)政府也看到了,，因此在共同研究解決這個(gè)問題?！?/p>

　　事實(shí)上,，我國政府2006年開始了“中國既有建筑節(jié)能改造示范項(xiàng)目”，近10年間實(shí)施推動(dòng)著既有建筑節(jié)能改造的工作,，“十一五”期間實(shí)際完成的北方既有建筑節(jié)能改造1.82億平方米,，“十二五”期間,完成北方采暖地區(qū)既有居住建筑節(jié)能改造4億平方米。當(dāng)前我國住宅開發(fā)建設(shè)和產(chǎn)業(yè)化發(fā)展進(jìn)入了一個(gè)非常重要的轉(zhuǎn)型發(fā)展的新時(shí)期，而政策層面已經(jīng)開始關(guān)注到既有建筑的相關(guān)問題,。

　　2015年12月召開的中央城市工作會(huì)議明確提到要“有序推進(jìn)老舊住宅小區(qū)綜合整治”,，而2016年2月《中共中央國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》則進(jìn)一步細(xì)化要求“大力推進(jìn)城鎮(zhèn)棚戶北京美晟房地產(chǎn)區(qū)改造，穩(wěn)步實(shí)施城中村改造,，有序推進(jìn)老舊住宅小區(qū)綜合整治,、危房和非成套住房改造”。

　　對(duì)于近年密集出臺(tái)的相關(guān)政策和項(xiàng)目實(shí)施,，標(biāo)準(zhǔn)院總建筑師劉東衛(wèi)坦言,，既有住宅的改造和住區(qū)的更新已經(jīng)成為今后很長(zhǎng)時(shí)期我國新型城鎮(zhèn)化發(fā)展建設(shè)的重大挑戰(zhàn)，尤其是在我國“十三五”階段,，中國的住宅建設(shè)以棚戶區(qū)改造為重點(diǎn),，包括既有住區(qū)的改造更新問題是當(dāng)前面臨的一個(gè)特別重大的課題?！凹雀淖呦虬l(fā)展轉(zhuǎn)型,，是關(guān)系我國新型城鎮(zhèn)化的全局變革與住宅建設(shè)發(fā)展方式重要著力點(diǎn)，但既有住宅的改造問題,，從軟件上,、硬件上、方式方法上來看,，很多工作還處在剛剛開始的新的階段,。”

　　近鄰日本既改產(chǎn)業(yè)化制度與經(jīng)驗(yàn)可鑒

　　本次在標(biāo)準(zhǔn)院舉辦的論壇上,，有一項(xiàng)重要的內(nèi)容,，就是日本既有住宅改造產(chǎn)業(yè)化技術(shù)交流。據(jù)了解,，目前為止,，我國既有建筑改造領(lǐng)域存在裝配率低、改造技術(shù)落后,、集成度不高,、建筑未到使用年限就拆除等問題，造成資源浪費(fèi)和環(huán)境污染等不良社會(huì)影響,。對(duì)此,，劉東衛(wèi)表示，如何實(shí)現(xiàn)我國既改的“又好又快”發(fā)展,，從國際經(jīng)驗(yàn)來看,，既有住宅改造產(chǎn)業(yè)化制度及其技術(shù)成為一條有效可行的方向和路徑。現(xiàn)階段我國所處的住宅階段與日本上世紀(jì)70年代結(jié)束的住宅大規(guī)模新建階段十分相似,，日本以大力推動(dòng)既改產(chǎn)業(yè)化及其裝配式技術(shù)發(fā)展為基礎(chǔ),，開展既有住宅建筑與住區(qū)更新改造,，為我國提供了可借鑒參考的成功經(jīng)驗(yàn)。

　　據(jù)到會(huì)的JS日本綜合住生活株式會(huì)社設(shè)計(jì)計(jì)劃部成本改善部擔(dān)當(dāng)部長(zhǎng)滝川光是介紹,，日本對(duì)于既有建筑改造的分類有著明確的要求,，既有建筑評(píng)估鑒定工作地位格外突出。比如哪些需要推倒重建,，哪些需要進(jìn)行不同類型的改造更新,，是首先要明確的問題，比如加裝電梯,、道路修繕,、增設(shè)無障礙設(shè)施、適老化改造,，甚至增加商業(yè)設(shè)施等,，都需要嚴(yán)謹(jǐn)歸類和制定改造計(jì)劃。而作為JS的母公司,，UR都市機(jī)構(gòu)目前承擔(dān)了日本約60%的老舊小區(qū),、建筑改造項(xiàng)目，擁有非常豐富的操作經(jīng)驗(yàn),。

　　上世紀(jì)70年代大量的住宅生產(chǎn)建設(shè)結(jié)束后，日本開始從追求住宅建設(shè)數(shù)量到追求居住品質(zhì),，建立一些宜居,、居住條件改善的項(xiàng)目，特別是到2000年以后,，隨著人們的生活品質(zhì)需求的進(jìn)一步提高,，日本住區(qū)更新改造進(jìn)入了一個(gè)以建設(shè)環(huán)境優(yōu)質(zhì)、景觀優(yōu)雅的住區(qū)的新階段,?！皬哪菚r(shí)開始，JS公司一塊很大的既有住宅改造業(yè)務(wù)就是翻新改造業(yè)務(wù),，或者說是品質(zhì)提升業(yè)務(wù),，綜合改善老舊社區(qū)和住宅整體品質(zhì)。比如當(dāng)老舊住宅的廚房,、衛(wèi)生間和現(xiàn)在的品質(zhì)與流行款式不一樣的時(shí)候,，我們就會(huì)進(jìn)行更新改造?！睋?jù)JS日本綜合住生活株式會(huì)社執(zhí)行役員柳奧茂樹介紹,，JS還承擔(dān)了住宅維修管理、定期檢查,、改修更新,、緊急事務(wù)應(yīng)對(duì)等職能,，他認(rèn)為從職能上看，更類似于中國從事“物業(yè)管理”的公司,。

　　既改制度與技術(shù)體系頂層設(shè)計(jì)亟須創(chuàng)建

　　劉東衛(wèi)坦言,，盡管此前國內(nèi)對(duì)于既有建筑改造的推進(jìn)力度很大，也圍繞新時(shí)期發(fā)展的節(jié)能降耗,、抗震等主題為中心實(shí)施了很多項(xiàng)目,，但總體而言系統(tǒng)性制度頂層設(shè)計(jì)與國外發(fā)達(dá)國家相比差距不小。在法律和規(guī)范方面,，日本已經(jīng)形成完備的制度設(shè)計(jì),，最簡(jiǎn)單的例子就是要求1964年以前的建筑允許推倒重建，而1965年以后的則只能進(jìn)行室內(nèi)管線設(shè)備的改造,。

　　而給劉東衛(wèi)留下最深刻印象的,，還是日本在既改產(chǎn)業(yè)化技術(shù)上的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)?！霸诮?0年間多次赴日本既改專項(xiàng)考察學(xué)習(xí)的過程中了解到,，日本的住宅產(chǎn)業(yè)化有一個(gè)非常重要的領(lǐng)域就是既有住宅改造產(chǎn)業(yè)化的發(fā)達(dá)程度和內(nèi)裝產(chǎn)業(yè)化部品對(duì)住宅更新改造的技術(shù)支撐作用，每每看到這些都刺激著我們做技術(shù)的人,?！彼硎荆瑢?duì)于既有住宅的改造,，日本已經(jīng)形成住宅小區(qū)更新改造,、住宅改修、室內(nèi)改造等一整套多系列的非常先進(jìn)的理念,、技術(shù)體系和工廠化部品,。

　　孫英也指出，從國際先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)來看,，既改產(chǎn)業(yè)化模式是今后既有住宅改造的重大方向,。從這一角度而言，標(biāo)準(zhǔn)院近年來一直致力于住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì),、技術(shù)研發(fā)和工程實(shí)踐,，研發(fā)掌握了包括主體結(jié)構(gòu)、外圍護(hù)結(jié)構(gòu),、內(nèi)裝部品,、設(shè)備管線的建筑完整體系產(chǎn)業(yè)化技術(shù)，并取得一系列重要工程實(shí)踐成果,。在此基礎(chǔ)上,，標(biāo)準(zhǔn)院將以既有住宅裝配式內(nèi)裝改造技術(shù)為核心，集成標(biāo)準(zhǔn)院建筑設(shè)計(jì),、內(nèi)裝設(shè)計(jì),、鋼結(jié)構(gòu),、綠色建筑與建筑節(jié)能、減震與隔震,、建筑部品應(yīng)用與研發(fā)等多元業(yè)務(wù),，聯(lián)合國內(nèi)外先進(jìn)企事業(yè)單位并整合先進(jìn)技術(shù)，進(jìn)行既有建筑改造成套技術(shù)研發(fā)和示范工程實(shí)踐,。同時(shí),，探索開拓一條適合中國國情、具有中國特色的既有住宅與住區(qū)更新改造的產(chǎn)業(yè)化之路,。

　　“中國社會(huì)在兩個(gè)方面呼喚既有住宅改造技術(shù)：一是百姓對(duì)生活品質(zhì)需求的提高與老舊住房設(shè)施配套跟不上之間的矛盾越來越激烈,；二是很多城市都在探索解決老年社會(huì)面臨的各種問題，而住宅改造就是其中十分重要的方面,?！标愐嗣饕蔡寡裕Ｍ麌鴥?nèi)各企業(yè),、機(jī)構(gòu)在既改領(lǐng)域廣泛開展國際交流與合作,，共同探討和推動(dòng)解決中國既有住宅改造的相關(guān)問題，有效應(yīng)對(duì)社會(huì)需求,，以新的發(fā)展理念轉(zhuǎn)變引領(lǐng)既改發(fā)展方式轉(zhuǎn)變,，以新的發(fā)展方式轉(zhuǎn)變推動(dòng)既改發(fā)展質(zhì)量效益全面提升。