最近上海房價漲得有點猛，在一個群內(nèi)的討論，似乎道出了上海房價暴漲背后的邏輯細思極恐,！

下面將全部討論過程文字摘取如下，看得讓人驚心動魄?。,。?br/>

牛牛哥：

? ? ? ?舉個栗子：假如我有一套房值1000萬,，我公司資金流緊張。于是我找中介勾結(jié),，拉漲到1500萬“賣”給我親戚或鐵桿朋友,。首付三成，貸款1050萬,。于是我手里有了1050萬現(xiàn)金,。而且房價跌多少都與我無關(guān)了。而原先若按抵押貸款只能貸五成得500萬現(xiàn)金,，還要被銀行捆綁,。

? ? ? ?這個就是近期上海高價房猛漲的邏輯。
? ? ? ?高價大房擁有者大部分有實業(yè),，而實業(yè)普遍日子緊,，沒現(xiàn)金流。年初信貸開閘,，中央又下任務(wù)去房產(chǎn)庫存,。于是銀行和房主、中介三方一拍即合,，做高房價,，國家去庫存，房主得現(xiàn)金流,，中介揩肥油,，銀行家完成指標。皆大歡喜,。最后房子留給壞賬,，是幾年后的事了。

? ? ? ?現(xiàn)有經(jīng)濟,、金融環(huán)境下,，理性的人都不會再“投資”房地產(chǎn)；而現(xiàn)實房產(chǎn)火爆的原因就是“套貸”,。上海一天350套高價房成交就是這么來的,。誰特么年都沒過完就跑上海來“投資”房產(chǎn)啊,？還不是趕上央行放水趕緊搶房貸指標,。

? ? ??路人甲：

? ? ? ?這個對二手房好操作，對新房不好弄啊,，開發(fā)商從哪弄那么多親戚朋友人頭買自己的房,？

? ? ? ?牛牛哥：

? ? ? ?新物業(yè)一樣操作啊。房主就是開發(fā)商嘛。開發(fā)商更缺錢,。

? ? ? ?好幾年前,，上海的新房 主要都包給中介了。人頭的技術(shù)問題,，由鏈某家解決,。

? ? ? ?路人甲：

? ? ? 那么是上海的中介勢力大了！其他城市要學習,。

? ? ? ?牛牛哥：

? ? ? ?說對了,。上海房產(chǎn)中介就是為虎作倀。原來中原之類的門面我看到好多都換成鏈某家的了,。鏈某家
在上海玩得最厲害,。他有大數(shù)據(jù)優(yōu)勢。既作裁判,，又作運動員，還做黃牛,。

? ? ? ?路人甲：

? ? ? ?向您學習,，我的思維落后了。

? ? ? ?牛牛哥：

? ? ? ?以鏈家的體量,，從北上廣深數(shù)據(jù)庫里挖掘一批“肉雞”客戶資料太簡單了,，然后異地互購，誰都查不清,。因為誰都沒有他的數(shù)據(jù)全面,。

? ? ? ?首付三成還是保守的。鏈某家們完全有技術(shù)水平做到兩成,，尤其新房,。這樣的話，套貸獲得的資金就更多了,！

? ? ? ?若按這個邏輯,，結(jié)果如何？請諸位討論,。,。。,。,。。

? ? ??路人乙：

? ? ? ?@牛牛哥 ?請教一下,，你的計算里面貸款人還要拿出450萬現(xiàn)金收付,，才能貸回來1050啊，這個450算上去,，他凈拿應(yīng)該是1050450

? ? ??牛牛哥：

? ? ? ?@路人乙? ?450萬是左手倒右手,，用過橋資金就可解決,，或鏈某家等中介提供。他們不是在玩“房產(chǎn)金融”嘛,！銀行是拿出真金白銀1050,。若貸八成的話更是1200萬。那些高房價背后究竟暗藏著怎樣的騙局,？

? ? ? ?鏈家真的是高房價的推手嗎,？

? ? ? ?鏈家這幾天突然就攤上大事了，先是什么有人質(zhì)疑他的獨家房源代理模式,，又有人炮轟他把查封的房子賣給購房人,，最新消息說，住建委已經(jīng)開始調(diào)查鏈家,，并暫停了涉事門店的網(wǎng)簽資格,。

? ? ? ?雖然在大家眼里，這是坑人個的把戲,，但這在鏈家內(nèi)部,，被稱為金融創(chuàng)新，鏈家說這是為了加強購房人的體驗感,，獨家房源代理,，能夠給房東帶來更好的交易價格，也能避免其他中介的騷擾,，如果實在賣不掉,，你還有收入。至于賣查封的房子,，或者法律糾紛的房子,，鏈家通常會先讓你簽約，然后再告訴你,。

? ? ? ?又或者在你交了首付之后,，突然發(fā)現(xiàn)過不了戶，他們可以通過鏈家金融的資金先把房子問題解決了,，但費用肯定是少不了的,，通常為年化 10% 以上，另外,，這其實風險很大,。萬一解決不了，首付也交了,，購房人心里肯定窩火,。

? ? ? ?但這些還都是小事，只能說林子大了什么鳥都有，鏈家 8 萬人的員工隊伍,，難免有幾個害群之馬,。大家都能理解，唯一質(zhì)疑的是鏈家通過獨家代理房源的模式,，有人說這客觀上形成了坐莊效應(yīng),，拉高了房價。比如一套房源業(yè)主要賣 450 萬元,，鏈家獨家代理會先給你 20003000 元錢,，先行支付，說未來 3 個月賣不掉,，這個錢就不要了,。

? ? ? ?那么他怎么把這個房子賣掉呢，肯定要在 450 萬之上進行加價,，制造信息不對稱來勸說購房人,。最終以不低于這個價格賣出去，有的經(jīng)紀人還會跟客戶約定,，如果高于什么價位賣掉,，還要多拿傭金點位。而一旦簽了獨家之后,，便沒有經(jīng)紀人競爭賣房，從而形成了市場的短期壟斷,。當大量房源都被鏈家拿到之后,，自然鏈家也就被千夫所指。

? ? ? ?不過在這里要說的,，這也就是碰巧了,。房價在一線城市上漲，所以上漲是原因而并非鏈家獨家房源代理的結(jié)果,。如果真的房子賣不動,，鏈家也不會傻到主動跑去交錢，然后獨家代理的,。鏈家之所以這么做,，還是看準了，全國資金回流一線城市,，短期內(nèi)仍然是一個賣房市場,，所以房源成為市場競爭的關(guān)鍵。如果相反,，到了二三線城市,，房地產(chǎn)進入買方市場，到處都是房源，鏈家才不會主動賠錢呢,。另外,，購房人也不是傻子，這個地方的房源多不多,，還有沒有替代品可選擇,，這都是市場決定的，如果鏈家標價明顯高于市場行情,，其他中介肯定會一擁而上,。所以，以獨家代理的模式判斷鏈家推高房價,，顯然不靠譜,。

? ? ? ?那么鏈家無罪嗎？顯然也不是,，鏈家的罪其實恰恰就在金融上面,，鏈家金融創(chuàng)新開發(fā)了很多的產(chǎn)品，什么裝修貸,、首付貸,、還有連環(huán)貸就是當你換房的，他先給你錢,，讓你先簽約,，然后后面再賣房子，他在賣房買房這個產(chǎn)業(yè)鏈上,，提供資金杠桿支持,，并收取高息服務(wù)費，他拿產(chǎn)業(yè)鏈上的房子作為抵押品,，所以一般情況下,，在不出現(xiàn)房地產(chǎn)系統(tǒng)性風險的情況下，風險可控,。而這其實才是問題的關(guān)鍵,，還記得去年上半年的股市吧，為什么一下漲的越來越快了,，是經(jīng)濟好了嗎,？不是，是真的改革了嗎,？也不是,，而是大家都嗅到了金融的味道，紛紛沖進市場展開配資,，相當于給股市加了數(shù)倍的杠桿,，于是牛徹底瘋了,。而瘋牛病的歸宿就是很快被殺掉。所以到了 6 月份牛市戛然而止,，凡是參與配資杠桿的投資者,，損失巨大。

? ? ? ?鏈家的這種金融做法,，類似于去年股市的配資,，他的金融服務(wù)，相當于給了本就火熱的一線樓市房地產(chǎn),，加了杠桿,。比如買一套 450 萬的房子，原來我需要首付 135 萬,，加上各種稅費,，怎么也要準備 160180 萬元，才能買房,，如果算上裝修成本,，可能至少要準備 200 萬才有底氣去買。現(xiàn)在鏈家的服務(wù),，讓首付再次降低,，甚至你只要準備 100 萬就行了。剩下的鏈家給你墊上,，交易費用貸款,，裝修也貸款，總之投資者相當于從 23 倍杠桿,，一下放大到了 56 倍杠桿,，這可不是鬧著玩的。一旦資金杠桿被放大,，一旦發(fā)生系統(tǒng)性風險，可能會造成巨大的金融危機,。比如說當年美國,，0 首付政策讓大家在危機到來的時候，很多人都選擇了斷供,，而我們算來算去覺得,，如果首付比例在 3 成，加上各種亂七八糟的首次置業(yè)成本,，房價跌 5 成,，購房人也不會斷供，但如果第三方出來在這個杠桿上再加一倍,，那么房價下跌的安全閥一下從 5 成,，減到了 2 成,。也就是說，如果一線城市跌 2 成,，這些使用鏈家金融服務(wù)的人,，可能很快就會斷供。

? ? ? ?當然,，鏈家絕不是一個人在做這種場外配資,，房地產(chǎn)之所以到今天在一些城市還能瘋漲，完全是因為民間金融在作死,，什么資產(chǎn)證券化,，把開發(fā)商的房子整樓接走，賣給理財客戶,，然后開發(fā)商承諾回購,。又或者在銀行貸款的杠桿上再加杠桿。甚至昨天深圳出現(xiàn)了眾籌炒房,，這些都是場外配資的種種表現(xiàn)形式,，大家都在通過各種途徑給火熱的樓市火上澆油。結(jié)果可想而知,。

? ? ? ?所以理財?shù)倪@些公司,，所謂的房地產(chǎn)證券化，這些為房地產(chǎn)提供金融配資服務(wù)的公司,，他們才是推高房價的幕后推手,。

? ? ? ?杠桿的原理大家都知道，距離和力是一組相對變量,，省力就費距離,，省距離就費力。這就是房地產(chǎn)也好股市也罷的核心道理,，當你給市場加杠桿的時候,，就像渦輪增壓一樣，會加速市場的行情,。

? ? ? ?股市上漲就加速上漲,，從慢牛變瘋牛，而股市下跌也會加速下跌,，樓市也一樣,，如果按照正常的資金回撤一線城市，這個地方房價上漲趨勢可能還會維持一段時間,。

? ? ? ?但如果大量杠桿資金沖進市場,，讓樓市的牛市上演最后的瘋狂，那么恐怕會縮短距離暴跌或者崩盤的時間,，都說不作就不會死,，大致就是這個意思,。

? ? ? ?所以說回到鏈家，鏈家并非通過獨家房源來壟斷或者推高房價,，他們真正的問題是通過金融杠桿的手段,，讓樓市的趨勢加速了，同時也縮短了樓市趨勢拐點的時間,。

? ? ? ?鑫琦資產(chǎn)揭穿了高房價騙局

? ? ? ?鑫琦資產(chǎn)本來是家名不見經(jīng)傳的公司,，只是因為和霸道總裁皇阿瑪張鐵林聯(lián)系到了一起，才引起了大家的關(guān)注,。就在今天他們發(fā)布董事長致客戶公開信,，承認了兌付危機，根據(jù)公開報道,，說鑫琦資產(chǎn)在上海涉案金額 19 億,，牽扯 2000 位投資人。

? ? ? ?要說鑫琦資產(chǎn)跟 e 租寶還不一樣,，e 租寶是純騙,，而鑫琦資產(chǎn)還是想投機一把的。這家公司主要是把房地產(chǎn)項目收益權(quán)打包成理財產(chǎn)品出售給投資者,，也就是拿了投資者的錢后,，把這筆錢給了鄭州、秦皇島和海南的開發(fā)商,，以公司的名義,，把開發(fā)商的房子買下來，當然他也不傻,，條件有兩個,，一個是買房的價格要低，據(jù)說曾經(jīng)半價左右拿到房子,，第二是開發(fā)商承諾一年以后回購,，然后作為回報，給這家勇于過來接盤的公司 20% 以上的回報,。鑫琦資產(chǎn)就用這個回報,，拿出 13% 左右，返還給客戶,。這樣一個鏈條就十分清晰了，開發(fā)商先把房子賣押給了鑫琦資產(chǎn),，然后拿到購房款,，維持資金鏈條不斷，投資者拿到了每年 13% 的利息收入,，而鑫琦資產(chǎn)差不多也能空手套個 10% 左右的價差,，當然為了保險,，鑫琦資產(chǎn)把房子攥到了自己手里，看起來這一切很完美,，但卻有一個致命傷,，這一切的一切，都有一個假設(shè)的前提,，那就是房價必須繼續(xù)上漲,。而且永遠上漲。

? ? ? ?現(xiàn)在壞菜了,，開發(fā)商沒錢回購了,，所以整個鏈條也就都不轉(zhuǎn)了，投資者的錢無法兌付,，鑫琦資產(chǎn)靈機一動,，我們不是還有房子嘛！跟投資者講,，拿房子抵債,，投資者也不傻，當然是不同意,、不同意,、不同意，重要的事必須說三遍,，投資者正在逼著鑫琦資產(chǎn)趕緊賣你抵押來的房子,，然后還錢。這就有點一廂情愿了,，如果房子要是好賣,，開發(fā)商能不還錢嗎？顯然是這些房子,，即使折價也賣不出去了,。

（看看中國的房價有多坑爹！）

? ? ? ?我們今天不是要說這家公司多不靠譜,，也不說皇阿瑪是不是不負責任,，我們也不討論究竟是不是非法集資，這個案件其實會令開發(fā)商很緊張,，因為他們一直玩的一套把戲穿幫了,。這下你應(yīng)該知道開發(fā)商的手法了，知道為什么新開盤的房子總是瞬間秒沒,，總有傻 X 大款們,，拿著上千萬現(xiàn)金在那排隊買房，又為什么你覺得累吐血都買不起的房子,，總是漲起來沒完沒了,。其實這一切都是障眼法,。開發(fā)商把房子蓋好后，甚至沒有蓋好的時候,，就已經(jīng)在準備銷售了,，他們很清楚房子其實根本賣不掉，

? ? ? ?所以就會準備很多身份證,，然后通過這種理財機構(gòu),，通過類似非法集資的手段，把房子變成證券化的資產(chǎn),，然后說是賣出去,，其實就是抵押出去，回收現(xiàn)金流,。用于后面的開發(fā)工作,。一個新樓盤大部分的房子，就被這么處理掉了,，當然也不排除這中間有個別的真實買家（傻子）過來詢價,，他就會制造一個非常緊俏的局面，催著你趕緊簽單,，讓你感覺買到了他的房子,，就跟撿著一個大寶貝似的，那幸福的酸爽,，簡直無與倫比,。

（房子根本賣不掉）

? ? ? ?那有人問了，第二年開發(fā)商不是要回購嗎,？

? ? ? ?他拿什么回歸,？這很難嗎？他把這些房子倒一遍,，然后再以抵押的形勢賣出去,，拿新借來的錢，就能回購了,。相當于把 A 公司手上的房子回購回來,，加價 20% 賣給了 B 公司，然后宣布,，由于房子銷售緊俏,，所以今年房價上調(diào) 20%，在倒賣的過程中,，也可能又碰到真是買家（第二輪傻子）過來詢價,，他還是會很不情愿的賣給你。就這樣倒著倒著，在經(jīng)過多輪倒貸抵押之后,，遇到的傻子也越來越多，一個新盤的房子價格就越來越高,，真實的銷售也越來越多,。慢慢的他就把房子都賣完了，然后不但把錢都還上,。自己還能大賺一筆,。

? ? ? ?直到現(xiàn)在，雖然傻子還有,，但傻子已經(jīng)真心買不起了,，真實購買力跟房價的差距已經(jīng)越來越大，于是開發(fā)商慌了,，要知道倒賣一次,，就有大概 20% 的成本，如果在倒賣的過程中,，很少有傻子過來接盤了,，那么開發(fā)商也就徹底陷入了龐氏騙局，直到后面沒人再相信他為止,，我判斷鑫琦資產(chǎn)這個案子,，很可能就是開發(fā)商由于資產(chǎn)負債太高，完全借不到新的錢了,，于是之前的回購承諾也就變成了一紙空文,。再然后這個雷就炸了！鑫琦資產(chǎn)絕不是一個人在戰(zhàn)斗,，估計這樣參與開發(fā)商倒貸的資產(chǎn)公司應(yīng)該不止數(shù)百家,，當一個雷炸響之后，這幫人也會驚到,，所以開發(fā)商現(xiàn)在應(yīng)該非常擔心,，這種資產(chǎn)證券化的游戲是否還玩的下去。

（去年已經(jīng)把二三線城市全部干掉了,，一線城市正在逐漸失去基層購買力）

? ? ? ?現(xiàn)在局勢很明了了,，接下來就是這些房子怎么變現(xiàn)？打 8 折,？7 折甚至對折能賣出去嗎,？所以，當這個把戲被揭穿之后,，你也許會發(fā)現(xiàn),，市面上的房價快速下跌，這些資產(chǎn)公司可不管開發(fā)商那一套，為了活命,。他們會拼命甩房,，而房價越是快速下跌，投資者越是恐慌,，更不敢接盤,，本身在這種二三線城市，大部分人也不缺房住,。所以這就是另一個死局,。越跌成交量越低，越跌越無法變現(xiàn),。這種情緒會傳遞到北上深,！更何況你怎么知道，因為老家的房子賣不出去,，北上深根本就湊不齊首付,。（來源：今朝上海）