最近上海房?jī)r(jià)漲得有點(diǎn)猛,，在一個(gè)群內(nèi)的討論,，似乎道出了上海房?jī)r(jià)暴漲背后的邏輯細(xì)思極恐！

下面將全部討論過程文字摘取如下,，看得讓人驚心動(dòng)魄?。。?br/>

牛牛哥：

? ? ? ?舉個(gè)栗子：假如我有一套房值1000萬,，我公司資金流緊張,。于是我找中介勾結(jié)，拉漲到1500萬“賣”給我親戚或鐵桿朋友,。首付三成,，貸款1050萬。于是我手里有了1050萬現(xiàn)金,。而且房?jī)r(jià)跌多少都與我無關(guān)了,。而原先若按抵押貸款只能貸五成得500萬現(xiàn)金，還要被銀行捆綁,。

? ? ? ?這個(gè)就是近期上海高價(jià)房猛漲的邏輯,。
? ? ? ?高價(jià)大房擁有者大部分有實(shí)業(yè)，而實(shí)業(yè)普遍日子緊,，沒現(xiàn)金流,。年初信貸開閘，中央又下任務(wù)去房產(chǎn)庫(kù)存,。于是銀行和房主,、中介三方一拍即合，做高房?jī)r(jià),，國(guó)家去庫(kù)存,，房主得現(xiàn)金流，中介揩肥油,，銀行家完成指標(biāo),。皆大歡喜。最后房子留給壞賬,，是幾年后的事了,。

? ? ? ?現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)、金融環(huán)境下,，理性的人都不會(huì)再“投資”房地產(chǎn),；而現(xiàn)實(shí)房產(chǎn)火爆的原因就是“套貸”。上海一天350套高價(jià)房成交就是這么來的,。誰特么年都沒過完就跑上海來“投資”房產(chǎn)?。窟€不是趕上央行放水趕緊搶房貸指標(biāo),。

? ? ??路人甲：

? ? ? ?這個(gè)對(duì)二手房好操作,，對(duì)新房不好弄啊，開發(fā)商從哪弄那么多親戚朋友人頭買自己的房,？

? ? ? ?牛牛哥：

? ? ? ?新物業(yè)一樣操作啊,。房主就是開發(fā)商嘛。開發(fā)商更缺錢,。

? ? ? ?好幾年前,，上海的新房 主要都包給中介了。人頭的技術(shù)問題,，由鏈某家解決,。

? ? ? ?路人甲：

? ? ? 那么是上海的中介勢(shì)力大了！其他城市要學(xué)習(xí),。

? ? ? ?牛牛哥：

? ? ? ?說對(duì)了,。上海房產(chǎn)中介就是為虎作倀。原來中原之類的門面我看到好多都換成鏈某家的了,。鏈某家
在上海玩得最厲害,。他有大數(shù)據(jù)優(yōu)勢(shì)。既作裁判,，又作運(yùn)動(dòng)員,，還做黃牛。

? ? ? ?路人甲：

? ? ? ?向您學(xué)習(xí),，我的思維落后了,。

? ? ? ?牛牛哥：

? ? ? ?以鏈家的體量，從北上廣深數(shù)據(jù)庫(kù)里挖掘一批“肉雞”客戶資料太簡(jiǎn)單了,，然后異地互購(gòu),，誰都查不清。因?yàn)檎l都沒有他的數(shù)據(jù)全面,。

? ? ? ?首付三成還是保守的,。鏈某家們完全有技術(shù)水平做到兩成，尤其新房。這樣的話,，套貸獲得的資金就更多了,！

? ? ? ?若按這個(gè)邏輯，結(jié)果如何,？請(qǐng)諸位討論,。。,。,。。,。

? ? ??路人乙：

? ? ? ?@牛牛哥 ?請(qǐng)教一下,，你的計(jì)算里面貸款人還要拿出450萬現(xiàn)金收付，才能貸回來1050啊,，這個(gè)450算上去,，他凈拿應(yīng)該是1050450

? ? ??牛牛哥：

? ? ? ?@路人乙? ?450萬是左手倒右手，用過橋資金就可解決,，或鏈某家等中介提供,。他們不是在玩“房產(chǎn)金融”嘛！銀行是拿出真金白銀1050,。若貸八成的話更是1200萬,。那些高房?jī)r(jià)背后究竟暗藏著怎樣的騙局？

? ? ? ?鏈家真的是高房?jī)r(jià)的推手嗎,？

? ? ? ?鏈家這幾天突然就攤上大事了,，先是什么有人質(zhì)疑他的獨(dú)家房源代理模式，又有人炮轟他把查封的房子賣給購(gòu)房人,，最新消息說,，住建委已經(jīng)開始調(diào)查鏈家，并暫停了涉事門店的網(wǎng)簽資格,。

? ? ? ?雖然在大家眼里,，這是坑人個(gè)的把戲，但這在鏈家內(nèi)部,，被稱為金融創(chuàng)新,，鏈家說這是為了加強(qiáng)購(gòu)房人的體驗(yàn)感，獨(dú)家房源代理,，能夠給房東帶來更好的交易價(jià)格,，也能避免其他中介的騷擾，如果實(shí)在賣不掉,，你還有收入,。至于賣查封的房子,，或者法律糾紛的房子，鏈家通常會(huì)先讓你簽約,，然后再告訴你,。

? ? ? ?又或者在你交了首付之后，突然發(fā)現(xiàn)過不了戶,，他們可以通過鏈家金融的資金先把房子問題解決了,，但費(fèi)用肯定是少不了的,，通常為年化 10% 以上,，另外，這其實(shí)風(fēng)險(xiǎn)很大,。萬一解決不了,，首付也交了，購(gòu)房人心里肯定窩火,。

? ? ? ?但這些還都是小事,，只能說林子大了什么鳥都有，鏈家 8 萬人的員工隊(duì)伍,，難免有幾個(gè)害群之馬,。大家都能理解，唯一質(zhì)疑的是鏈家通過獨(dú)家代理房源的模式,，有人說這客觀上形成了坐莊效應(yīng),，拉高了房?jī)r(jià)。比如一套房源業(yè)主要賣 450 萬元,，鏈家獨(dú)家代理會(huì)先給你 20003000 元錢,，先行支付，說未來 3 個(gè)月賣不掉,，這個(gè)錢就不要了,。

? ? ? ?那么他怎么把這個(gè)房子賣掉呢，肯定要在 450 萬之上進(jìn)行加價(jià),，制造信息不對(duì)稱來勸說購(gòu)房人,。最終以不低于這個(gè)價(jià)格賣出去，有的經(jīng)紀(jì)人還會(huì)跟客戶約定,，如果高于什么價(jià)位賣掉,，還要多拿傭金點(diǎn)位。而一旦簽了獨(dú)家之后,，便沒有經(jīng)紀(jì)人競(jìng)爭(zhēng)賣房,，從而形成了市場(chǎng)的短期壟斷。當(dāng)大量房源都被鏈家拿到之后,，自然鏈家也就被千夫所指,。

? ? ? ?不過在這里要說的，這也就是碰巧了。房?jī)r(jià)在一線城市上漲,，所以上漲是原因而并非鏈家獨(dú)家房源代理的結(jié)果,。如果真的房子賣不動(dòng)，鏈家也不會(huì)傻到主動(dòng)跑去交錢,，然后獨(dú)家代理的,。鏈家之所以這么做，還是看準(zhǔn)了,，全國(guó)資金回流一線城市,，短期內(nèi)仍然是一個(gè)賣房市場(chǎng)，所以房源成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵,。如果相反,，到了二三線城市，房地產(chǎn)進(jìn)入買方市場(chǎng),，到處都是房源,，鏈家才不會(huì)主動(dòng)賠錢呢。另外,，購(gòu)房人也不是傻子,，這個(gè)地方的房源多不多，還有沒有替代品可選擇,，這都是市場(chǎng)決定的,，如果鏈家標(biāo)價(jià)明顯高于市場(chǎng)行情，其他中介肯定會(huì)一擁而上,。所以,，以獨(dú)家代理的模式判斷鏈家推高房?jī)r(jià)，顯然不靠譜,。

? ? ? ?那么鏈家無罪嗎,？顯然也不是，鏈家的罪其實(shí)恰恰就在金融上面,，鏈家金融創(chuàng)新開發(fā)了很多的產(chǎn)品,，什么裝修貸、首付貸,、還有連環(huán)貸就是當(dāng)你換房的,，他先給你錢，讓你先簽約,，然后后面再賣房子,，他在賣房買房這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈上，提供資金杠桿支持,，并收取高息服務(wù)費(fèi),，他拿產(chǎn)業(yè)鏈上的房子作為抵押品,，所以一般情況下，在不出現(xiàn)房地產(chǎn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的情況下,，風(fēng)險(xiǎn)可控,。而這其實(shí)才是問題的關(guān)鍵，還記得去年上半年的股市吧,，為什么一下漲的越來越快了,，是經(jīng)濟(jì)好了嗎？不是,，是真的改革了嗎,？也不是，而是大家都嗅到了金融的味道,，紛紛沖進(jìn)市場(chǎng)展開配資,，相當(dāng)于給股市加了數(shù)倍的杠桿,，于是牛徹底瘋了,。而瘋牛病的歸宿就是很快被殺掉。所以到了 6 月份牛市戛然而止,，凡是參與配資杠桿的投資者,，損失巨大。

? ? ? ?鏈家的這種金融做法,，類似于去年股市的配資,，他的金融服務(wù)，相當(dāng)于給了本就火熱的一線樓市房地產(chǎn),，加了杠桿,。比如買一套 450 萬的房子，原來我需要首付 135 萬,，加上各種稅費(fèi),，怎么也要準(zhǔn)備 160180 萬元，才能買房,，如果算上裝修成本,，可能至少要準(zhǔn)備 200 萬才有底氣去買。現(xiàn)在鏈家的服務(wù),，讓首付再次降低,，甚至你只要準(zhǔn)備 100 萬就行了。剩下的鏈家給你墊上,，交易費(fèi)用貸款,，裝修也貸款，總之投資者相當(dāng)于從 23 倍杠桿,，一下放大到了 56 倍杠桿,，這可不是鬧著玩的,。一旦資金杠桿被放大，一旦發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),，可能會(huì)造成巨大的金融危機(jī),。比如說當(dāng)年美國(guó)，0 首付政策讓大家在危機(jī)到來的時(shí)候,，很多人都選擇了斷供,，而我們算來算去覺得，如果首付比例在 3 成,，加上各種亂七八糟的首次置業(yè)成本,，房?jī)r(jià)跌 5 成，購(gòu)房人也不會(huì)斷供,，但如果第三方出來在這個(gè)杠桿上再加一倍,，那么房?jī)r(jià)下跌的安全閥一下從 5 成，減到了 2 成,。也就是說,，如果一線城市跌 2 成，這些使用鏈家金融服務(wù)的人,，可能很快就會(huì)斷供,。

? ? ? ?當(dāng)然，鏈家絕不是一個(gè)人在做這種場(chǎng)外配資,，房地產(chǎn)之所以到今天在一些城市還能瘋漲,，完全是因?yàn)槊耖g金融在作死，什么資產(chǎn)證券化,，把開發(fā)商的房子整樓接走,，賣給理財(cái)客戶，然后開發(fā)商承諾回購(gòu),。又或者在銀行貸款的杠桿上再加杠桿,。甚至昨天深圳出現(xiàn)了眾籌炒房，這些都是場(chǎng)外配資的種種表現(xiàn)形式,，大家都在通過各種途徑給火熱的樓市火上澆油,。結(jié)果可想而知。

? ? ? ?所以理財(cái)?shù)倪@些公司,，所謂的房地產(chǎn)證券化,，這些為房地產(chǎn)提供金融配資服務(wù)的公司，他們才是推高房?jī)r(jià)的幕后推手,。

? ? ? ?杠桿的原理大家都知道,，距離和力是一組相對(duì)變量，省力就費(fèi)距離,，省距離就費(fèi)力,。這就是房地產(chǎn)也好股市也罷的核心道理,，當(dāng)你給市場(chǎng)加杠桿的時(shí)候，就像渦輪增壓一樣,，會(huì)加速市場(chǎng)的行情,。

? ? ? ?股市上漲就加速上漲，從慢牛變瘋牛,，而股市下跌也會(huì)加速下跌,，樓市也一樣，如果按照正常的資金回撤一線城市,，這個(gè)地方房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)可能還會(huì)維持一段時(shí)間,。

? ? ? ?但如果大量杠桿資金沖進(jìn)市場(chǎng)，讓樓市的牛市上演最后的瘋狂,，那么恐怕會(huì)縮短距離暴跌或者崩盤的時(shí)間,，都說不作就不會(huì)死，大致就是這個(gè)意思,。

? ? ? ?所以說回到鏈家,，鏈家并非通過獨(dú)家房源來壟斷或者推高房?jī)r(jià)，他們真正的問題是通過金融杠桿的手段,，讓樓市的趨勢(shì)加速了,，同時(shí)也縮短了樓市趨勢(shì)拐點(diǎn)的時(shí)間。

? ? ? ?鑫琦資產(chǎn)揭穿了高房?jī)r(jià)騙局

? ? ? ?鑫琦資產(chǎn)本來是家名不見經(jīng)傳的公司,，只是因?yàn)楹桶缘揽偛没拾攺堣F林聯(lián)系到了一起，才引起了大家的關(guān)注,。就在今天他們發(fā)布董事長(zhǎng)致客戶公開信,，承認(rèn)了兌付危機(jī)，根據(jù)公開報(bào)道,，說鑫琦資產(chǎn)在上海涉案金額 19 億,，牽扯 2000 位投資人。

? ? ? ?要說鑫琦資產(chǎn)跟 e 租寶還不一樣,，e 租寶是純騙,，而鑫琦資產(chǎn)還是想投機(jī)一把的。這家公司主要是把房地產(chǎn)項(xiàng)目收益權(quán)打包成理財(cái)產(chǎn)品出售給投資者,，也就是拿了投資者的錢后,，把這筆錢給了鄭州、秦皇島和海南的開發(fā)商,，以公司的名義,，把開發(fā)商的房子買下來，當(dāng)然他也不傻,，條件有兩個(gè),，一個(gè)是買房的價(jià)格要低,，據(jù)說曾經(jīng)半價(jià)左右拿到房子，第二是開發(fā)商承諾一年以后回購(gòu),，然后作為回報(bào),，給這家勇于過來接盤的公司 20% 以上的回報(bào)。鑫琦資產(chǎn)就用這個(gè)回報(bào),，拿出 13% 左右,，返還給客戶。這樣一個(gè)鏈條就十分清晰了,，開發(fā)商先把房子賣押給了鑫琦資產(chǎn),，然后拿到購(gòu)房款，維持資金鏈條不斷,，投資者拿到了每年 13% 的利息收入,，而鑫琦資產(chǎn)差不多也能空手套個(gè) 10% 左右的價(jià)差，當(dāng)然為了保險(xiǎn),，鑫琦資產(chǎn)把房子攥到了自己手里,，看起來這一切很完美，但卻有一個(gè)致命傷,，這一切的一切,，都有一個(gè)假設(shè)的前提，那就是房?jī)r(jià)必須繼續(xù)上漲,。而且永遠(yuǎn)上漲,。

? ? ? ?現(xiàn)在壞菜了，開發(fā)商沒錢回購(gòu)了,，所以整個(gè)鏈條也就都不轉(zhuǎn)了,，投資者的錢無法兌付，鑫琦資產(chǎn)靈機(jī)一動(dòng),，我們不是還有房子嘛,！跟投資者講，拿房子抵債,，投資者也不傻,，當(dāng)然是不同意、不同意,、不同意,，重要的事必須說三遍，投資者正在逼著鑫琦資產(chǎn)趕緊賣你抵押來的房子,，然后還錢,。這就有點(diǎn)一廂情愿了，如果房子要是好賣,，開發(fā)商能不還錢嗎,？顯然是這些房子,，即使折價(jià)也賣不出去了。

（看看中國(guó)的房?jī)r(jià)有多坑爹?。?br/>
? ? ? ?我們今天不是要說這家公司多不靠譜,，也不說皇阿瑪是不是不負(fù)責(zé)任，我們也不討論究竟是不是非法集資,，這個(gè)案件其實(shí)會(huì)令開發(fā)商很緊張,，因?yàn)樗麄円恢蓖娴囊惶装褢虼土恕＿@下你應(yīng)該知道開發(fā)商的手法了,，知道為什么新開盤的房子總是瞬間秒沒,，總有傻 X 大款們，拿著上千萬現(xiàn)金在那排隊(duì)買房,，又為什么你覺得累吐血都買不起的房子,，總是漲起來沒完沒了。其實(shí)這一切都是障眼法,。開發(fā)商把房子蓋好后,，甚至沒有蓋好的時(shí)候，就已經(jīng)在準(zhǔn)備銷售了,，他們很清楚房子其實(shí)根本賣不掉,，

? ? ? ?所以就會(huì)準(zhǔn)備很多身份證，然后通過這種理財(cái)機(jī)構(gòu),，通過類似非法集資的手段,，把房子變成證券化的資產(chǎn)，然后說是賣出去,，其實(shí)就是抵押出去,，回收現(xiàn)金流。用于后面的開發(fā)工作,。一個(gè)新樓盤大部分的房子，就被這么處理掉了,，當(dāng)然也不排除這中間有個(gè)別的真實(shí)買家（傻子）過來詢價(jià),，他就會(huì)制造一個(gè)非常緊俏的局面，催著你趕緊簽單,，讓你感覺買到了他的房子,，就跟撿著一個(gè)大寶貝似的，那幸福的酸爽,，簡(jiǎn)直無與倫比,。

（房子根本賣不掉）

? ? ? ?那有人問了，第二年開發(fā)商不是要回購(gòu)嗎,？

? ? ? ?他拿什么回歸,？這很難嗎,？他把這些房子倒一遍，然后再以抵押的形勢(shì)賣出去,，拿新借來的錢,，就能回購(gòu)了。相當(dāng)于把 A 公司手上的房子回購(gòu)回來,，加價(jià) 20% 賣給了 B 公司,，然后宣布，由于房子銷售緊俏,，所以今年房?jī)r(jià)上調(diào) 20%,，在倒賣的過程中，也可能又碰到真是買家（第二輪傻子）過來詢價(jià),，他還是會(huì)很不情愿的賣給你,。就這樣倒著倒著，在經(jīng)過多輪倒貸抵押之后,，遇到的傻子也越來越多,，一個(gè)新盤的房子價(jià)格就越來越高，真實(shí)的銷售也越來越多,。慢慢的他就把房子都賣完了,，然后不但把錢都還上。自己還能大賺一筆,。

? ? ? ?直到現(xiàn)在,，雖然傻子還有，但傻子已經(jīng)真心買不起了,，真實(shí)購(gòu)買力跟房?jī)r(jià)的差距已經(jīng)越來越大,，于是開發(fā)商慌了，要知道倒賣一次,，就有大概 20% 的成本,，如果在倒賣的過程中，很少有傻子過來接盤了,，那么開發(fā)商也就徹底陷入了龐氏騙局,，直到后面沒人再相信他為止，我判斷鑫琦資產(chǎn)這個(gè)案子,，很可能就是開發(fā)商由于資產(chǎn)負(fù)債太高,，完全借不到新的錢了，于是之前的回購(gòu)承諾也就變成了一紙空文,。再然后這個(gè)雷就炸了,！鑫琦資產(chǎn)絕不是一個(gè)人在戰(zhàn)斗，估計(jì)這樣參與開發(fā)商倒貸的資產(chǎn)公司應(yīng)該不止數(shù)百家，當(dāng)一個(gè)雷炸響之后,，這幫人也會(huì)驚到,，所以開發(fā)商現(xiàn)在應(yīng)該非常擔(dān)心，這種資產(chǎn)證券化的游戲是否還玩的下去,。

（去年已經(jīng)把二三線城市全部干掉了,，一線城市正在逐漸失去基層購(gòu)買力）

? ? ? ?現(xiàn)在局勢(shì)很明了了，接下來就是這些房子怎么變現(xiàn),？打 8 折,？7 折甚至對(duì)折能賣出去嗎？所以,，當(dāng)這個(gè)把戲被揭穿之后,，你也許會(huì)發(fā)現(xiàn)，市面上的房?jī)r(jià)快速下跌,，這些資產(chǎn)公司可不管開發(fā)商那一套,，為了活命。他們會(huì)拼命甩房,，而房?jī)r(jià)越是快速下跌，投資者越是恐慌,，更不敢接盤,，本身在這種二三線城市,，大部分人也不缺房住,。所以這就是另一個(gè)死局。越跌成交量越低,，越跌越無法變現(xiàn)。這種情緒會(huì)傳遞到北上深,！更何況你怎么知道,，因?yàn)槔霞业姆孔淤u不出去,，北上深根本就湊不齊首付,。（來源：今朝上海）