短暫“復(fù)蘇”難掩疲態(tài) 房企仍壓力山大

“金九”已過(guò)，“銀十”剩半,，本不被市場(chǎng)期待的傳統(tǒng)銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)，生生被開(kāi)發(fā)商打出一個(gè)小高潮。

不少房企已經(jīng)披露了2019年9月份銷(xiāo)售業(yè)績(jī),，可以一窺“金九”的推盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)況。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)的30家房企銷(xiāo)售數(shù)據(jù)顯示,，合計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額5634億元,，環(huán)比8月份的4396億上漲28.1%，同比上漲8.2%,。

恒大,、融創(chuàng)單月銷(xiāo)售額創(chuàng)新高

具體到單個(gè)企業(yè)，更是拼出全年最高單月銷(xiāo)售額紀(jì)錄,。諸如中國(guó)恒大,，9月單月實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額約831.1億元，較上月增長(zhǎng)約73.8%,，該數(shù)據(jù)不僅是恒大全年單月最高銷(xiāo)售額,，也打破了房企史上最高單月銷(xiāo)售額紀(jì)錄，可謂一個(gè)月創(chuàng)造了一個(gè)中型房企多年奮斗而來(lái)的業(yè)績(jī)。

融創(chuàng)中國(guó)9月實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額629.1億元,，刷新該企業(yè)歷史上單月銷(xiāo)售額紀(jì)錄,。還有不少企業(yè)9月單月銷(xiāo)售額實(shí)現(xiàn)年內(nèi)新高，諸如世茂房地產(chǎn),，實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售額320.9億元,，環(huán)比增加49.05％；陽(yáng)光城實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售額272.03億元,，環(huán)比增加60.38%,；佳兆業(yè)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額108.31億元，環(huán)比增加154.13%,；時(shí)代中國(guó)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售額75.23億元,，環(huán)比增加18.88%；禹洲地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額82.20億元,，同比增長(zhǎng)25.29%,。此外，建業(yè)地產(chǎn)9月份單月實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額109.25億元,，中南建設(shè)合同銷(xiāo)售額約為189.2億元，均為年內(nèi)單月銷(xiāo)售第二高,。

與此同時(shí),，今年的國(guó)慶黃金周，數(shù)據(jù)層面好于去年同期,。據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè),，今年國(guó)慶黃金周（10月1日7日），30個(gè)典型城市新增商品住宅成交面積為167萬(wàn)平方米,，較去年同期小幅微增3%,，各線(xiàn)城市成交量皆有回升，一線(xiàn)城市以9%同比漲幅居首,。

龍頭房企“以?xún)r(jià)換量”是否可持續(xù),？

“以?xún)r(jià)換量”讓部分房企在“金九銀十”期間的成交額出現(xiàn)高漲，包括中國(guó)恒大,、碧桂園,、融創(chuàng)中國(guó)、融信中國(guó),、禹洲地產(chǎn),、招商蛇口等在不同城市推出不同的促銷(xiāo)優(yōu)惠活動(dòng)，折扣房,、特價(jià)房,、送車(chē)位、大禮包等等,。

但是“以?xún)r(jià)換量”是否可持續(xù),？是否能夠一改樓市低迷走勢(shì),？克而瑞認(rèn)為，雖然“十一”數(shù)據(jù)層面整體向好,，但是市場(chǎng)冷淡的跡象仍未發(fā)生根本性扭轉(zhuǎn),，房企降價(jià)“跑量”沖刺業(yè)績(jī)也一定程度上造成了市場(chǎng)短暫“復(fù)蘇”的假象，但以犧牲利潤(rùn)為代價(jià)的做法始終不可持續(xù),，未來(lái)市場(chǎng)趨穩(wěn)將成為大概率事件,。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)，9月銷(xiāo)售數(shù)據(jù)不低,，但整體預(yù)計(jì)房企在未來(lái)四季度的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)依然壓力非常大,。從政策預(yù)期看，后續(xù)市場(chǎng)繼續(xù)出現(xiàn)下行風(fēng)險(xiǎn)非常大,，政策收緊預(yù)期明顯出現(xiàn),，包括信貸政策等。

事實(shí)上,，今年以來(lái),，各大房企面臨著來(lái)自政策、融資,、償債等各方面壓力,。億翰智庫(kù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年,，TOP100房企平均現(xiàn)金短債比為1.71,，相較于2018年底的2.17，有較大幅度的降低,。其中,，近四分之一房企貨幣資金無(wú)法覆蓋短期負(fù)債，面臨短期償債風(fēng)險(xiǎn),。

一邊是債務(wù)兌付高峰,、現(xiàn)金流趨緊，一邊則是高壓調(diào)控政策,，涉房信貸仍相對(duì)緊張,，疊加10月落地的房貸利率新機(jī)制執(zhí)行，市場(chǎng)觀望情緒依舊濃厚,。

在筆者看來(lái),，“房住不炒”“穩(wěn)房?jī)r(jià)”“穩(wěn)預(yù)期”政策主基調(diào)依舊，即便有諸如南昌六合區(qū),、天津中關(guān)村的人才引進(jìn)政策間接刺激購(gòu)房需求,，也難改市場(chǎng)大趨勢(shì)。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，短期則可以通過(guò)降價(jià)促銷(xiāo)回流現(xiàn)金,，長(zhǎng)期需要通過(guò)土地,、融資等多方面優(yōu)化來(lái)應(yīng)對(duì)即將到來(lái)的樓市又一寒冬。

新京報(bào)記者 段文平