進入6月以來,，地產(chǎn)爸爸們的新聞不斷：碧桂園在2019年15月拿地面積和拿地金額都獨占鰲頭；世茂并購頻頻,，大動作不斷,；地產(chǎn)二代接班潮來臨，他們的逐步崛起,，正在為傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)注入新鮮血液……作為和地產(chǎn)緊密相關的酒店產(chǎn)業(yè),，也許重構新版圖的時代已經(jīng)到來！

Chapter 1

碧桂園658億元“地王”的幕后布局

根據(jù)中指研究院近期數(shù)據(jù)分析,，2019年15月,，從拿地面積來看，碧桂園,、綠地,、新城拿地面積位列前三。2019年15月,，碧桂園拿地力度持續(xù)加碼,，以1980萬平方米占據(jù)榜單首位;綠地和新城分別以1563和1106萬平方米拿地總面積登上面積榜第二、三位,。2019年15月,，TOP10房企拿地總面積10088萬平方米，占TOP 100房企拿地面積的42.0%,，拿地規(guī)模持續(xù)加強,。

而從拿地金額來看，碧桂園,、融創(chuàng),、新城占據(jù)榜單前三位。碧桂園5月拿地發(fā)力,，15月累計拿地658億元,，占據(jù)拿地榜榜首; TOP10企業(yè)15月拿地總額4148億元，占TOP100企業(yè)的35.8%，龍頭房企獲取土地資源優(yōu)勢不減,，行業(yè)集中度明顯,。

這一現(xiàn)象充分說明，土拍市場持續(xù)回暖,，5月部分房企高溢價補充土地,。土地市場自2019年3月后，逐漸回暖,。5月房企拿地積極性持續(xù)加強,，部分房企補倉意愿強烈，高溢價補充土儲,。5月,，龍湖、綠地,、等企業(yè)拿地環(huán)比增長均超100%,。以碧桂園為例，15日,，碧桂園經(jīng)過453輪競拍以14.5億元獲得揚州一商住用地,，溢價率103.06%。

5個月花了658億元,，碧桂園成了另一種意義上的“地王”,。除了建房子，碧桂園拿這么多地未來將用來干什么,？一直是輿論關注的焦點,，也值得行業(yè)思考。

在今年年初的碧桂園 2019 年度會議上,，碧桂園集團董事局主席楊國強說,，未來，碧桂園的三個重點是：地產(chǎn),、農(nóng)業(yè)、機器人,。

一切都在布局中,。地產(chǎn)依然是碧桂園的核心業(yè)務，只是相對于傳統(tǒng)地產(chǎn)的商業(yè)模式,，碧桂園正在逐步變化,，特別在文旅地產(chǎn)版塊，今年以來更是動作不斷,。規(guī)模發(fā)展到一定階段,，跨界轉(zhuǎn)型尋求新增長點成為房企的必經(jīng)之路。消費升級下,，文旅融合已成大勢所趨,，越來越多的房企布局文旅產(chǎn)業(yè),，搶占各線城市的稀缺資源。早在去年8月,，碧桂園就將旗下購物中心,、社區(qū)商業(yè)等6大業(yè)務進行整合，成立文商旅集團,。今年以來,，碧桂園文商旅集團更是設立了東部、南部,、西部,、北部、中部及廣州6個區(qū)域,。

碧桂園文商旅融合的模式實際上就是文旅地產(chǎn),，目前大的文旅項目都有商業(yè)的，酒店是文旅項目的一個重要版塊,，這種模式是未來發(fā)展的大方向,。這方面的代表作之一碧桂園·鳳凰城，布局貴州省貴陽東面,，占地約9750余畝,，總建筑面積超千萬方，是碧桂園27年匠心打造而成的集度假,、休閑,、娛樂、康養(yǎng),、教育,、生活為一體的文旅度假綜合大城。其中,，約14萬方酒店的體量規(guī)劃,，包含多所五星級度假酒店、商務酒店及特色的精品民宿等精致居住場所,。

Chapter 2

世茂成“并購王”的真實意圖

有的靠拿地布局未來商業(yè),，有的則靠并購來開展自己新的商業(yè)版圖，世茂是一個典型的代表,。

根據(jù)21世紀經(jīng)濟報道統(tǒng)計,，6月5日晚間，廣州粵泰集團公告,，將旗下淮南公園天鵝灣項目80%股權和淮南洞山天鵝灣項目20%股權轉(zhuǎn)讓予世茂房地產(chǎn),，總交易對價約8.4億元。

這已是今年3月份以來世茂的第8次并購。在不到三個月的時間里,，世茂已先后完成對包括泰禾,、明發(fā)、萬通,、粵泰11個項目的收購,，累計斥資約126.8億元。其中對泰禾集團項目的收購就達7個,，交易對價約為77億,。

去年銷售超1700億以及充裕的現(xiàn)金，是世茂發(fā)力并購的底氣,。在今年3月27日的業(yè)績會上,，世茂集團董事局副主席、總裁許世壇曾明確表示,，會繼續(xù)加大并購力度,；2019年銷售目標2100億元，有望重回國內(nèi)房企前十,。（注：2018年排在第11位）

一系列并購背后的真實意圖是什么,？許世壇認為，目前是房企并購的好時機,，在償債高峰期諸多企業(yè)面臨較大的償債壓力,，而世茂的優(yōu)勢在于較低的融資成本和充裕的現(xiàn)金。

數(shù)據(jù)顯示,，世茂房地產(chǎn)的凈負債率連續(xù)7年保持60%以下的水平,；同時，融資成本也保持在業(yè)內(nèi)的低水平,，2018年融資成本為5.8%,，連續(xù)4年保持在6.00%以下。2018年,，世茂實現(xiàn)回款額1374億元,，同比大漲70.4%，回款率為78%,，也為今年大量的收并購提供了充裕的資金,。

值得注意的是，收并購的背后,，酒店是世茂發(fā)展的一個重要分支。數(shù)據(jù)顯示,，過去兩年,，世茂在深圳、上海等地自持了不少酒店、高樓資產(chǎn),；2018年內(nèi),，世茂有46億收入來自酒店經(jīng)營、商業(yè)運營,、物業(yè)管理及其他業(yè)務,，同比增長26.9%。世茂對持有物業(yè)的收入增長期許是連續(xù)三年要達到40%,。在近兩年的業(yè)績會中,，許榮茂和許世壇也都提到，對酒店等平臺進行分拆上市的計劃,。

去年的11月20日,，上海佘山世茂洲際酒店正式開業(yè)，迅速成為朋友圈,、小紅書,、抖音等各大社交軟件平臺上的網(wǎng)紅酒店。這座下探到地表以下88米,，依附深坑崖壁而建的“深坑”酒店,，是目前世界上海拔最低的酒店，當然也是最高端大氣上檔次的酒店之一,。

有意思的是,，作為國內(nèi)高端酒店代表之一，世茂酒店融合了現(xiàn)代與傳統(tǒng),、奢華與典雅的新中式風范,，幾乎每一家世茂酒店，都成了城市地標,，說它是“跨界酒店中玩得最好的房企“,，一點也不為過?！?/p>

世茂在與很多國際酒店管理公司合作之外,，一直在不斷地發(fā)展自己的品牌酒店。2017年,，世茂集團與喜達屋資本集團合資成立了全新酒店公司——世茂喜達酒店管理公司,，布局中國酒店中高端市場。截止目前,，世茂喜達旗下運營及籌開中的酒店共有59家,，其中9家已經(jīng)正式投入運營。以一二線城市及新興經(jīng)濟,、旅游目的地城市為布局重點,。除了聚集國內(nèi)市場,，世茂喜達也將觸角延伸至東南亞市場。

所以,，世茂的并購動作對酒店業(yè)務的發(fā)展也將“水大魚大”,，未來幾年應該更值得期待。

Chapter 3

外來房企決戰(zhàn)大灣區(qū)的激烈博弈

除了以上兩家明星房企的典型性商業(yè)事件,，今年一二季度以來,，有一個地方成為房企角逐的熱土——大灣區(qū)。

粵港澳大灣區(qū)正迎來一批新玩家,。據(jù)經(jīng)濟觀察報報道,，從2016年至今，世茂,、首創(chuàng),、泰禾、陽光城,、金茂,、金科、禹州,、龍湖,、融創(chuàng)、福晟,、遠洋,、新城、旭輝,、綠城中國等超過10家外來房企爭相涌入粵港澳大區(qū)的“戰(zhàn)場”,。在大部分外來房企的全盤戰(zhàn)略中，粵港澳大灣區(qū)未來可期許的規(guī)模占比幾乎都介于20%30%,。相比于京津冀,、長三角等城市群，除卻區(qū)域本身所具備的規(guī)劃利好之外,，粵港澳大灣區(qū)的市場空間,、準入多元化，都是這些房企青睞角逐的緣由,。

眾多房企的積極介入,，對酒店業(yè)發(fā)展無疑是一個巨大推動?！盎浉郯拇鬄硡^(qū)”概念于2016年提出,，從數(shù)據(jù)來看，20172018年廣州,、深圳及臨近的城市仍有較多的酒店簽約量,，酒店投資呈上升趨勢,。新簽約酒店主要集中在中高檔，尤其是高檔酒店,，可見，該地客戶群體有很強的消費能力,。

根據(jù)浩華數(shù)據(jù),，截至2017年，粵港澳大灣區(qū)現(xiàn)有酒店數(shù)量中廣州和深圳排在前兩位,，緊隨其后的惠州,、佛山、珠海,、東莞都是與四個中心城市相鄰的城市,，它們與鄰近的中心城市之間有一定的組團效應，例如珠海與澳門,，深圳與東莞等,。香港和澳門由于土地面積較小，人口總量少,，酒店供應數(shù)量少,。

因此，大灣區(qū)依然是酒店投資布局的良地,，大型地產(chǎn)開發(fā)商和國際一線大牌們擠破頭涌向大灣區(qū),。2017年與2018年，廣州,、深圳及臨近的城市(珠海,、佛山和惠州)都具有較多的酒店簽約數(shù)量。新簽約酒店的檔次主要集中在中檔和中高檔型,，占比達到55%;高檔酒店占比約為40%,；其余5%的酒店為經(jīng)濟型酒店。

而據(jù)不完全統(tǒng)計,，未來新酒店的布局,，60%的背后有地產(chǎn)商的影子。

Chapter 4

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地產(chǎn)二代全面接班的酒店猜想

一個值得關注的現(xiàn)象,。這兩年,，大多數(shù)中國地產(chǎn)界老一代人物大多已步入退休之年，盡管商界精英往往“超長服役”,，但為了企業(yè)與家族的傳承,，中國地產(chǎn)二代們都在有意或無意的安排下走入了公眾的視野。

今年5月28日,，91歲高齡的香港首富李兆基正式宣布退休,，他的兩個兒子——56歲的李家杰和48歲的李家誠,，也于同日正式接棒。近年來,，孫喆一（融創(chuàng)）,、陳昱含（中南）、陳弘倪（祥生）,、曾俊凱（弘陽）等一批年輕的85后甚至90后地產(chǎn)二代開始逐步走到臺前,，在房企擔當要職，開啟了接班之路,。當然,，這里面也包括正式接班不久就干得風生水起的碧桂園的楊惠妍和世茂的許世壇。

世茂集團董事局副主席,、總裁許世壇

與出生草莽的父輩相比,，這批年輕的地產(chǎn)二代出生環(huán)境優(yōu)渥，接受過良好的教育,，多數(shù)有留學經(jīng)歷,。他們的逐步崛起，也勢必為傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)注入新鮮的血液,。有趣的是,，這些地產(chǎn)二代特別擅長站在風口，比如都非常重視文旅地產(chǎn)的布局,。文旅地產(chǎn)的業(yè)態(tài)往往十分豐富,，大多包含住宅、酒店,、商鋪,、游樂、公共,，甚至農(nóng)業(yè)等性質(zhì),，對開發(fā)運營的要求很高，而這些似乎難不倒剛剛“主政”的地產(chǎn)二代們,。

舉個融創(chuàng)大公子孫喆一的例子,。孫喆一，出生于1990年1月,，是融創(chuàng)中國董事局主席孫宏斌的長子,，2019年初，融創(chuàng)完成了以“地產(chǎn)+”為前提的四大戰(zhàn)略板塊全新布局,，包括融創(chuàng)地產(chǎn),、融創(chuàng)服務、融創(chuàng)文旅和融創(chuàng)文化,，孫喆一任融創(chuàng)文化總裁,。雖然文化和文旅版塊還是相對獨立,，但正如孫宏斌期望的那樣：“我們現(xiàn)在的文化集團和文旅集團結合起來就是中國的迪士尼模式?！薄獙O喆一正承擔著孫宏斌期望構建“東方好萊塢”及融創(chuàng)文化成為“中國版迪士尼”的重任,。

融創(chuàng)文化總裁 孫喆一

單單融創(chuàng)文旅在全國已經(jīng)布局了10座文旅城，4個文旅度假區(qū)和9個文旅小鎮(zhèn),，其中涵蓋39個樂園,、24個商業(yè)和70家星級酒店。

——所有這些,，似乎都離不開孫喆一這些地產(chǎn)二代們努力的影子，而所有這些地產(chǎn)商的風云變遷,，或?qū)⒖赡苤貥嬛袊频陿I(yè)的新版圖,。未來已來。