進(jìn)入6月以來(lái),，地產(chǎn)爸爸們的新聞不斷：碧桂園在2019年15月拿地面積和拿地金額都獨(dú)占鰲頭,；世茂并購(gòu)頻頻，大動(dòng)作不斷,；地產(chǎn)二代接班潮來(lái)臨,，他們的逐步崛起，正在為傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)注入新鮮血液……作為和地產(chǎn)緊密相關(guān)的酒店產(chǎn)業(yè),，也許重構(gòu)新版圖的時(shí)代已經(jīng)到來(lái),！

Chapter 1

碧桂園658億元“地王”的幕后布局

根據(jù)中指研究院近期數(shù)據(jù)分析，2019年15月,，從拿地面積來(lái)看,，碧桂園、綠地,、新城拿地面積位列前三,。2019年15月,，碧桂園拿地力度持續(xù)加碼，以1980萬(wàn)平方米占據(jù)榜單首位;綠地和新城分別以1563和1106萬(wàn)平方米拿地總面積登上面積榜第二,、三位,。2019年15月，TOP10房企拿地總面積10088萬(wàn)平方米,，占TOP 100房企拿地面積的42.0%,，拿地規(guī)模持續(xù)加強(qiáng)。

而從拿地金額來(lái)看,，碧桂園,、融創(chuàng)、新城占據(jù)榜單前三位,。碧桂園5月拿地發(fā)力,，15月累計(jì)拿地658億元，占據(jù)拿地榜榜首; TOP10企業(yè)15月拿地總額4148億元,，占TOP100企業(yè)的35.8%,，龍頭房企獲取土地資源優(yōu)勢(shì)不減，行業(yè)集中度明顯,。

這一現(xiàn)象充分說(shuō)明,，土拍市場(chǎng)持續(xù)回暖，5月部分房企高溢價(jià)補(bǔ)充土地,。土地市場(chǎng)自2019年3月后,，逐漸回暖。5月房企拿地積極性持續(xù)加強(qiáng),，部分房企補(bǔ)倉(cāng)意愿強(qiáng)烈,，高溢價(jià)補(bǔ)充土儲(chǔ)。5月,，龍湖,、綠地、等企業(yè)拿地環(huán)比增長(zhǎng)均超100%,。以碧桂園為例,，15日，碧桂園經(jīng)過(guò)453輪競(jìng)拍以14.5億元獲得揚(yáng)州一商住用地,，溢價(jià)率103.06%,。

5個(gè)月花了658億元，碧桂園成了另一種意義上的“地王”,。除了建房子,，碧桂園拿這么多地未來(lái)將用來(lái)干什么？一直是輿論關(guān)注的焦點(diǎn),，也值得行業(yè)思考,。

在今年年初的碧桂園 2019 年度會(huì)議上,，碧桂園集團(tuán)董事局主席楊國(guó)強(qiáng)說(shuō)，未來(lái),，碧桂園的三個(gè)重點(diǎn)是：地產(chǎn),、農(nóng)業(yè)、機(jī)器人,。

一切都在布局中,。地產(chǎn)依然是碧桂園的核心業(yè)務(wù)，只是相對(duì)于傳統(tǒng)地產(chǎn)的商業(yè)模式,，碧桂園正在逐步變化,，特別在文旅地產(chǎn)版塊，今年以來(lái)更是動(dòng)作不斷,。規(guī)模發(fā)展到一定階段,，跨界轉(zhuǎn)型尋求新增長(zhǎng)點(diǎn)成為房企的必經(jīng)之路。消費(fèi)升級(jí)下,，文旅融合已成大勢(shì)所趨,，越來(lái)越多的房企布局文旅產(chǎn)業(yè)，搶占各線城市的稀缺資源,。早在去年8月,，碧桂園就將旗下購(gòu)物中心,、社區(qū)商業(yè)等6大業(yè)務(wù)進(jìn)行整合,，成立文商旅集團(tuán)。今年以來(lái),，碧桂園文商旅集團(tuán)更是設(shè)立了東部,、南部、西部,、北部,、中部及廣州6個(gè)區(qū)域。

碧桂園文商旅融合的模式實(shí)際上就是文旅地產(chǎn),，目前大的文旅項(xiàng)目都有商業(yè)的,，酒店是文旅項(xiàng)目的一個(gè)重要版塊，這種模式是未來(lái)發(fā)展的大方向,。這方面的代表作之一碧桂園·鳳凰城,，布局貴州省貴陽(yáng)東面，占地約9750余畝,，總建筑面積超千萬(wàn)方,，是碧桂園27年匠心打造而成的集度假、休閑,、娛樂(lè),、康養(yǎng),、教育、生活為一體的文旅度假綜合大城,。其中,，約14萬(wàn)方酒店的體量規(guī)劃，包含多所五星級(jí)度假酒店,、商務(wù)酒店及特色的精品民宿等精致居住場(chǎng)所,。

Chapter 2

世茂成“并購(gòu)?fù)酢钡恼鎸?shí)意圖

有的靠拿地布局未來(lái)商業(yè)，有的則靠并購(gòu)來(lái)開(kāi)展自己新的商業(yè)版圖,，世茂是一個(gè)典型的代表,。

根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道統(tǒng)計(jì)，6月5日晚間,，廣州粵泰集團(tuán)公告,，將旗下淮南公園天鵝灣項(xiàng)目80%股權(quán)和淮南洞山天鵝灣項(xiàng)目20%股權(quán)轉(zhuǎn)讓予世茂房地產(chǎn)，總交易對(duì)價(jià)約8.4億元,。

這已是今年3月份以來(lái)世茂的第8次并購(gòu),。在不到三個(gè)月的時(shí)間里，世茂已先后完成對(duì)包括泰禾,、明發(fā),、萬(wàn)通、粵泰11個(gè)項(xiàng)目的收購(gòu),，累計(jì)斥資約126.8億元,。其中對(duì)泰禾集團(tuán)項(xiàng)目的收購(gòu)就達(dá)7個(gè)，交易對(duì)價(jià)約為77億,。

去年銷(xiāo)售超1700億以及充裕的現(xiàn)金,，是世茂發(fā)力并購(gòu)的底氣。在今年3月27日的業(yè)績(jī)會(huì)上,，世茂集團(tuán)董事局副主席,、總裁許世壇曾明確表示，會(huì)繼續(xù)加大并購(gòu)力度,；2019年銷(xiāo)售目標(biāo)2100億元,，有望重回國(guó)內(nèi)房企前十。（注：2018年排在第11位）

一系列并購(gòu)背后的真實(shí)意圖是什么,？許世壇認(rèn)為,，目前是房企并購(gòu)的好時(shí)機(jī)，在償債高峰期諸多企業(yè)面臨較大的償債壓力,，而世茂的優(yōu)勢(shì)在于較低的融資成本和充裕的現(xiàn)金,。

數(shù)據(jù)顯示，世茂房地產(chǎn)的凈負(fù)債率連續(xù)7年保持60%以下的水平,；同時(shí),，融資成本也保持在業(yè)內(nèi)的低水平,，2018年融資成本為5.8%，連續(xù)4年保持在6.00%以下,。2018年,，世茂實(shí)現(xiàn)回款額1374億元，同比大漲70.4%,，回款率為78%,，也為今年大量的收并購(gòu)提供了充裕的資金。

值得注意的是,，收并購(gòu)的背后,，酒店是世茂發(fā)展的一個(gè)重要分支。數(shù)據(jù)顯示,，過(guò)去兩年,，世茂在深圳、上海等地自持了不少酒店,、高樓資產(chǎn),；2018年內(nèi)，世茂有46億收入來(lái)自酒店經(jīng)營(yíng),、商業(yè)運(yùn)營(yíng),、物業(yè)管理及其他業(yè)務(wù)，同比增長(zhǎng)26.9%,。世茂對(duì)持有物業(yè)的收入增長(zhǎng)期許是連續(xù)三年要達(dá)到40%,。在近兩年的業(yè)績(jī)會(huì)中，許榮茂和許世壇也都提到,，對(duì)酒店等平臺(tái)進(jìn)行分拆上市的計(jì)劃,。

去年的11月20日,，上海佘山世茂洲際酒店正式開(kāi)業(yè),，迅速成為朋友圈、小紅書(shū),、抖音等各大社交軟件平臺(tái)上的網(wǎng)紅酒店,。這座下探到地表以下88米，依附深坑崖壁而建的“深坑”酒店,，是目前世界上海拔最低的酒店,，當(dāng)然也是最高端大氣上檔次的酒店之一。

有意思的是,，作為國(guó)內(nèi)高端酒店代表之一,，世茂酒店融合了現(xiàn)代與傳統(tǒng)、奢華與典雅的新中式風(fēng)范,，幾乎每一家世茂酒店,，都成了城市地標(biāo),，說(shuō)它是“跨界酒店中玩得最好的房企“，一點(diǎn)也不為過(guò),?！?/p>

世茂在與很多國(guó)際酒店管理公司合作之外，一直在不斷地發(fā)展自己的品牌酒店,。2017年,，世茂集團(tuán)與喜達(dá)屋資本集團(tuán)合資成立了全新酒店公司——世茂喜達(dá)酒店管理公司，布局中國(guó)酒店中高端市場(chǎng),。截止目前,，世茂喜達(dá)旗下運(yùn)營(yíng)及籌開(kāi)中的酒店共有59家，其中9家已經(jīng)正式投入運(yùn)營(yíng),。以一二線城市及新興經(jīng)濟(jì),、旅游目的地城市為布局重點(diǎn)。除了聚集國(guó)內(nèi)市場(chǎng),，世茂喜達(dá)也將觸角延伸至東南亞市場(chǎng),。

所以，世茂的并購(gòu)動(dòng)作對(duì)酒店業(yè)務(wù)的發(fā)展也將“水大魚(yú)大”,，未來(lái)幾年應(yīng)該更值得期待,。

Chapter 3

外來(lái)房企決戰(zhàn)大灣區(qū)的激烈博弈

除了以上兩家明星房企的典型性商業(yè)事件，今年一二季度以來(lái),，有一個(gè)地方成為房企角逐的熱土——大灣區(qū),。

粵港澳大灣區(qū)正迎來(lái)一批新玩家。據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)報(bào)道,，從2016年至今,，世茂、首創(chuàng),、泰禾,、陽(yáng)光城、金茂,、金科,、禹州、龍湖,、融創(chuàng),、福晟、遠(yuǎn)洋,、新城,、旭輝、綠城中國(guó)等超過(guò)10家外來(lái)房企爭(zhēng)相涌入粵港澳大區(qū)的“戰(zhàn)場(chǎng)”。在大部分外來(lái)房企的全盤(pán)戰(zhàn)略中,，粵港澳大灣區(qū)未來(lái)可期許的規(guī)模占比幾乎都介于20%30%,。相比于京津冀、長(zhǎng)三角等城市群,，除卻區(qū)域本身所具備的規(guī)劃利好之外,，粵港澳大灣區(qū)的市場(chǎng)空間、準(zhǔn)入多元化,，都是這些房企青睞角逐的緣由,。

眾多房企的積極介入，對(duì)酒店業(yè)發(fā)展無(wú)疑是一個(gè)巨大推動(dòng),?！盎浉郯拇鬄硡^(qū)”概念于2016年提出，從數(shù)據(jù)來(lái)看,，20172018年廣州,、深圳及臨近的城市仍有較多的酒店簽約量，酒店投資呈上升趨勢(shì),。新簽約酒店主要集中在中高檔,，尤其是高檔酒店，可見(jiàn),，該地客戶群體有很強(qiáng)的消費(fèi)能力,。

根據(jù)浩華數(shù)據(jù)，截至2017年,，粵港澳大灣區(qū)現(xiàn)有酒店數(shù)量中廣州和深圳排在前兩位,，緊隨其后的惠州、佛山,、珠海,、東莞都是與四個(gè)中心城市相鄰的城市，它們與鄰近的中心城市之間有一定的組團(tuán)效應(yīng),，例如珠海與澳門(mén),，深圳與東莞等。香港和澳門(mén)由于土地面積較小,，人口總量少,，酒店供應(yīng)數(shù)量少。

因此,，大灣區(qū)依然是酒店投資布局的良地，大型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和國(guó)際一線大牌們擠破頭涌向大灣區(qū),。2017年與2018年,，廣州、深圳及臨近的城市(珠海,、佛山和惠州)都具有較多的酒店簽約數(shù)量,。新簽約酒店的檔次主要集中在中檔和中高檔型,，占比達(dá)到55%;高檔酒店占比約為40%；其余5%的酒店為經(jīng)濟(jì)型酒店,。

而據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),，未來(lái)新酒店的布局，60%的背后有地產(chǎn)商的影子,。

Chapter 4

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地產(chǎn)二代全面接班的酒店猜想

一個(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象,。這兩年，大多數(shù)中國(guó)地產(chǎn)界老一代人物大多已步入退休之年,，盡管商界精英往往“超長(zhǎng)服役”,，但為了企業(yè)與家族的傳承，中國(guó)地產(chǎn)二代們都在有意或無(wú)意的安排下走入了公眾的視野,。

今年5月28日,，91歲高齡的香港首富李兆基正式宣布退休，他的兩個(gè)兒子——56歲的李家杰和48歲的李家誠(chéng),，也于同日正式接棒,。近年來(lái)，孫喆一（融創(chuàng)）,、陳昱含（中南）,、陳弘倪（祥生）、曾俊凱（弘陽(yáng)）等一批年輕的85后甚至90后地產(chǎn)二代開(kāi)始逐步走到臺(tái)前,，在房企擔(dān)當(dāng)要職,，開(kāi)啟了接班之路。當(dāng)然,，這里面也包括正式接班不久就干得風(fēng)生水起的碧桂園的楊惠妍和世茂的許世壇,。

世茂集團(tuán)董事局副主席,、總裁許世壇

與出生草莽的父輩相比,，這批年輕的地產(chǎn)二代出生環(huán)境優(yōu)渥,，接受過(guò)良好的教育,，多數(shù)有留學(xué)經(jīng)歷,。他們的逐步崛起,，也勢(shì)必為傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)注入新鮮的血液,。有趣的是,，這些地產(chǎn)二代特別擅長(zhǎng)站在風(fēng)口，比如都非常重視文旅地產(chǎn)的布局,。文旅地產(chǎn)的業(yè)態(tài)往往十分豐富,，大多包含住宅、酒店,、商鋪,、游樂(lè)、公共,，甚至農(nóng)業(yè)等性質(zhì),，對(duì)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的要求很高，而這些似乎難不倒剛剛“主政”的地產(chǎn)二代們,。

舉個(gè)融創(chuàng)大公子孫喆一的例子,。孫喆一，出生于1990年1月,，是融創(chuàng)中國(guó)董事局主席孫宏斌的長(zhǎng)子,，2019年初，融創(chuàng)完成了以“地產(chǎn)+”為前提的四大戰(zhàn)略板塊全新布局,，包括融創(chuàng)地產(chǎn),、融創(chuàng)服務(wù)、融創(chuàng)文旅和融創(chuàng)文化,，孫喆一任融創(chuàng)文化總裁,。雖然文化和文旅版塊還是相對(duì)獨(dú)立，但正如孫宏斌期望的那樣：“我們現(xiàn)在的文化集團(tuán)和文旅集團(tuán)結(jié)合起來(lái)就是中國(guó)的迪士尼模式,?！薄獙O喆一正承擔(dān)著孫宏斌期望構(gòu)建“東方好萊塢”及融創(chuàng)文化成為“中國(guó)版迪士尼”的重任,。

融創(chuàng)文化總裁 孫喆一

單單融創(chuàng)文旅在全國(guó)已經(jīng)布局了10座文旅城,，4個(gè)文旅度假區(qū)和9個(gè)文旅小鎮(zhèn),，其中涵蓋39個(gè)樂(lè)園、24個(gè)商業(yè)和70家星級(jí)酒店,。

——所有這些,，似乎都離不開(kāi)孫喆一這些地產(chǎn)二代們努力的影子，而所有這些地產(chǎn)商的風(fēng)云變遷,，或?qū)⒖赡苤貥?gòu)中國(guó)酒店業(yè)的新版圖,。未來(lái)已來(lái)。