近日，杭州市住保房管局統(tǒng)計(jì)一組數(shù)據(jù),，截至1月31日,，納入平臺(tái)管理房源已達(dá)20.3萬套（間）,，租賃房源網(wǎng)上簽約3.16萬套（間）,，其中租賃企業(yè)和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合計(jì)233家,，租賃企業(yè)128家，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)105家,。官方平臺(tái)房源的大幅提升的同時(shí),，其他平臺(tái)房源也在快速增長(zhǎng)。如何讓自家的品牌在眾多房源中脫穎而出,，從規(guī)模,、輿情,、消費(fèi)者口碑等多角度,，成為平臺(tái)上“最靚的崽”，一舉捕獲租客的心,？成為了現(xiàn)下各大派系面前的一道難題,。

01

為2000+品牌公寓鑄價(jià)值護(hù)城河

隨著長(zhǎng)租公寓行業(yè)由自發(fā)期進(jìn)入快速發(fā)展期，2018年上半年,，長(zhǎng)租公寓品牌數(shù)量超過2000家,。但作為新興行業(yè)的長(zhǎng)租公寓也在經(jīng)歷諸多方面的挑戰(zhàn),，對(duì)此，國家相關(guān)監(jiān)管部門開始予以重視,，各品牌開始注重加強(qiáng)品牌建設(shè),。

長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品該如何掌握行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢(shì)，搭建品牌特色護(hù)城河,，實(shí)現(xiàn)差異化,，完成全面品牌建設(shè)呢？接下來這本書,，將會(huì)為品牌提供前行的方向,。

由品牌中國戰(zhàn)略規(guī)劃院和邁點(diǎn)研究院聯(lián)合編寫、社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社出版的中國住房租賃行業(yè)首本品牌藍(lán)皮書——《中國住房租賃品牌發(fā)展報(bào)告（2018）》應(yīng)運(yùn)而生,，作為系列報(bào)告的首次發(fā)布,，報(bào)告確定了研究方向與范圍，明確了主要定義,，區(qū)分了住房租賃,、長(zhǎng)租公寓和租賃式公寓等常見名詞概念，同時(shí)結(jié)合品牌發(fā)展趨勢(shì),、最新行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)等,，創(chuàng)新性地提出了品牌的傳統(tǒng)內(nèi)涵與實(shí)際內(nèi)涵。

本報(bào)告主要包括六個(gè)部分：總報(bào)告對(duì)品牌總體概況,、品牌評(píng)價(jià)體系,、品牌榜單分析以及品牌發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行了整體解讀和研判；行業(yè)與政策篇圍繞行業(yè)發(fā)展與市場(chǎng)現(xiàn)狀,、國家及地方政策,、企業(yè)運(yùn)營模式、配套產(chǎn)業(yè)鏈等,，闡述品牌發(fā)展中的影響關(guān)鍵要素,；指數(shù)篇分析了服務(wù)式公寓、集中式長(zhǎng)租公寓以及分散式長(zhǎng)租公寓三類品牌的數(shù)據(jù)表現(xiàn),，對(duì)市場(chǎng)投資,、品牌運(yùn)營和消費(fèi)客群三個(gè)方面做了客觀分析，可以作為投資者和決策者的經(jīng)營參考,；案例篇研究了“酒店系”,、“房企系”、“中介系”,、“品牌系”,、“國家隊(duì)”等不同背景下的企業(yè)，反映了市場(chǎng)的活躍程度；區(qū)域篇詳細(xì)解讀了背景,、上海,、廣州等一線城市的政策落地與市場(chǎng)發(fā)展，為行業(yè)提供了規(guī)范標(biāo)準(zhǔn),；借鑒篇對(duì)日本,、美國等國際成熟市場(chǎng)的法律體系、服務(wù)水平,、業(yè)務(wù)范圍,、發(fā)展模式和運(yùn)營體系等進(jìn)行了全面闡述，可以作為國內(nèi)企業(yè)的參考,。

目前從品牌角度論述,、評(píng)價(jià)產(chǎn)業(yè)發(fā)展基本上仍處于空白，行業(yè)定量研究少,，持續(xù)性差,，對(duì)行業(yè)尤其是對(duì)社會(huì)輿論和市場(chǎng)客戶引導(dǎo)性較弱。通過持續(xù)跟蹤住房租賃企業(yè)品牌指數(shù),，對(duì)品牌企業(yè)從規(guī)模輿情,、消費(fèi)者口碑等角度進(jìn)行評(píng)估，既有助于引導(dǎo)住房租賃企業(yè)注重品牌戰(zhàn)略,，也有助于強(qiáng)化行業(yè)良性競(jìng)爭(zhēng)格局,、引導(dǎo)市場(chǎng)和消費(fèi)走向。

02

品牌擴(kuò)張下個(gè)路標(biāo)在哪里,？

環(huán)顧長(zhǎng)租公寓市場(chǎng),，各大品牌的崛起不僅僅表現(xiàn)在官方平臺(tái)品牌房源數(shù)量的快速增長(zhǎng)，同時(shí)地產(chǎn)公司的介入,，也讓品牌戰(zhàn)略成為行業(yè)的一個(gè)重要發(fā)展趨勢(shì),。如何實(shí)現(xiàn)品牌擴(kuò)張呢，面前的道路千千萬,，例如,，輕重資產(chǎn)并舉？或者標(biāo)準(zhǔn)化與多樣化產(chǎn)品的共存,？亦或是深耕一地區(qū),，專注小而美品牌打造?！吨袊》孔赓U品牌發(fā)展報(bào)告（2018）》中將品牌擴(kuò)張前行道路上的路燈點(diǎn)亮,，讓擴(kuò)張之路更為暢通。

（1）“輕資產(chǎn),、重資產(chǎn)并舉”將是長(zhǎng)租公寓品牌擴(kuò)張的主流方式

在當(dāng)前資本緊縮,、各品牌想要在藍(lán)海競(jìng)爭(zhēng)中快速搶占市場(chǎng)份額的實(shí)際情況下，長(zhǎng)租公寓品牌可通過輕資產(chǎn),、重資產(chǎn)病句的方式進(jìn)行擴(kuò)張發(fā)展,。以輕資產(chǎn)為擴(kuò)張的代表有窩趣、魔方,、自如,、新派等，這些品牌紛紛對(duì)外推出了輕資產(chǎn)的擴(kuò)張方式,。同時(shí)也有樂乎一舉拿下北京新機(jī)場(chǎng)項(xiàng)目,，被業(yè)界認(rèn)為是一種重資產(chǎn)模式。但無論如何,，前期品牌可利用輕資產(chǎn)運(yùn)營加快規(guī)模擴(kuò)張,，后期加大重資產(chǎn)項(xiàng)目所占比例，逐步利用資產(chǎn)證券化等金融工具完成項(xiàng)目退出,。

（2）長(zhǎng)租公寓品牌橫向并購,、聯(lián)合將會(huì)成為趨勢(shì)，集中式公寓尤為突出

橫向并購作為企業(yè)發(fā)展的重要戰(zhàn)略之一,，對(duì)于企業(yè)產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng),、降低生產(chǎn)成本、消除競(jìng)爭(zhēng),、提高市場(chǎng)占有率具有重要意義,。伴隨行業(yè)逐漸走向成熟，品牌競(jìng)爭(zhēng)日益激烈,，長(zhǎng)租公寓品牌自身發(fā)展將越來越尋求差異化,、規(guī)模化,。專業(yè)化程度高,、品牌效應(yīng)強(qiáng)的品牌之間進(jìn)行橫向并購、聯(lián)合將會(huì)成為未來發(fā)展趨勢(shì),，而集中式長(zhǎng)租公寓由于其產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)更為清晰,、管理集中化程度更高等將更為突出。其實(shí)早在2017年,，魔方公寓就入股V客青年公寓,，2018年禁地商置旗下深圳火花時(shí)代投資管理有限公司就收購了Warm+公寓等。以及2019年的蛋殼公寓以2億美元收購的愛上租,，管理房間將近40萬間,。長(zhǎng)租公寓由原有的單純“巨無霸”與“小而美”共存的局面，轉(zhuǎn)向新生產(chǎn)物“巨而美”,，三者鼎力的階段,。

（3）住房租賃服務(wù)平臺(tái)建立,，監(jiān)管體系初具雛形

在住房租賃行業(yè)生態(tài)中，除了對(duì)中低收入群體是住房保障外,，政府的行業(yè)監(jiān)督與管理職能至關(guān)重要,，比如信息審核、價(jià)格監(jiān)控與發(fā)布,、合約備案等,。這其中，政府租賃平臺(tái)是實(shí)施有效管理的核心關(guān)節(jié),。近年來,，各地政府紛紛建立住房租賃服務(wù)平臺(tái)，為行業(yè)監(jiān)督與管理奠定基礎(chǔ),。

政府住房租賃服務(wù)平臺(tái)的落地,，不僅是一個(gè)完善的技術(shù)方案，還是一個(gè)統(tǒng)籌布局的系統(tǒng)工程,。杭州當(dāng)?shù)卣c阿里巴巴,、螞蟻金服戰(zhàn)略合作，深圳當(dāng)?shù)卣畢f(xié)同騰訊和58同城資源,，北京則選擇了京東,，建設(shè)銀行的建融家園承擔(dān)了全國多個(gè)省市的住房租賃平臺(tái)建設(shè)工作。而今,，住房租賃行業(yè)已經(jīng)匯集了國內(nèi)乃至全球最好的技術(shù)公司,，來推動(dòng)服務(wù)平臺(tái)的建設(shè)。據(jù)人民網(wǎng)報(bào)道統(tǒng)計(jì),，自2017年8月21日第一個(gè)官方住房租賃平臺(tái)成立以來,，共有13個(gè)城市上線了官方住房租賃平臺(tái)。所以積極入駐這類官方住房租賃平臺(tái),，為租客提供優(yōu)質(zhì)的房源,，也是長(zhǎng)租公寓品牌實(shí)現(xiàn)區(qū)域擴(kuò)張的一個(gè)有效捷徑。

03

新路子：以城市更新為方向

房企進(jìn)入住房租賃產(chǎn)業(yè)漸成趨勢(shì),，到2017年底,，在TOP30房企中，已有1/3進(jìn)入了長(zhǎng)租公寓市場(chǎng),，包括萬科,、佳兆業(yè)、旭輝,、中駿置業(yè),、龍湖地產(chǎn)等。不少的房企更是以城中村為切入口,，在開展長(zhǎng)租公寓的同時(shí),，共同實(shí)現(xiàn)城市更新,。不僅房企系如此，國家隊(duì)在城市更新方面同樣不遺余力,。

早期的國家公租房,、人才公寓等，保障了人民的基本居住需要,，伴隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和消費(fèi)需求的不斷升級(jí)，品質(zhì)化的產(chǎn)品和服務(wù)也在逐步推出,。上海地產(chǎn)集團(tuán)旗下租賃住房運(yùn)營服務(wù)品牌,，城方是上海“國家隊(duì)”成立的首個(gè)品牌,。目前這一品牌旗下涵蓋城寓,、城享、城創(chuàng)和城智四大品牌,，業(yè)務(wù)布局覆蓋上海六大核心區(qū)域,，規(guī)劃項(xiàng)目數(shù)量超過20個(gè)，總建筑面積約110萬平方米,。在今年1月,，城方將上海長(zhǎng)寧區(qū)昭化東路119號(hào)一處辦公樓宇改造成長(zhǎng)租公寓，并將面向租客開放,。城方以全裝配式內(nèi)裝,、智慧科技系統(tǒng)服務(wù)以及會(huì)員制的服務(wù)來打造自主品牌特色，實(shí)現(xiàn)在以城市更新為路標(biāo)的道路上奔跑,。

04

消費(fèi)者 資本 物業(yè)感受品牌力量

2016年3月,，邁點(diǎn)研究院開始發(fā)布住房租賃品牌指數(shù)，其間房企旗下長(zhǎng)租公寓品牌不足10個(gè),；截至2018年11月30日,，房企公寓品牌已納入監(jiān)測(cè)的數(shù)量超過100家。長(zhǎng)期來看,，我國住房租賃市場(chǎng)缺口仍然較大,，市場(chǎng)容量空間有待提升。為滿足市場(chǎng)需求,，搶占市場(chǎng)份額,，未來我國頭部長(zhǎng)租公寓品牌仍將進(jìn)一步擴(kuò)張。

而品牌價(jià)值的不斷加碼,，對(duì)于長(zhǎng)租公寓又有哪些誘人之處呢,？具體可從消費(fèi)者、物業(yè)以及資本三方來衡量,。

長(zhǎng)租公寓用戶面臨品牌選擇：品牌與消費(fèi)者之間的關(guān)系是從無到有,、由遠(yuǎn)及近的過程,，伴隨消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的購買和使用，并在過程中產(chǎn)生品牌的忠誠度,。

業(yè)主面臨品牌運(yùn)營商選擇：作為物業(yè)持有人,，如何選擇良好的品牌對(duì)公寓物業(yè)進(jìn)行運(yùn)營，是他們共同關(guān)注的問題,。

投資者品牌投資決策需要：:投資方正在加大對(duì)長(zhǎng)租公寓等空間資產(chǎn)運(yùn)營品牌的持續(xù)關(guān)注,，從而實(shí)現(xiàn)商業(yè)化產(chǎn)品和服務(wù)推薦創(chuàng)造價(jià)值。

作為行業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)和先到,，機(jī)構(gòu)化的經(jīng)營主體盡快實(shí)現(xiàn)品牌化?，F(xiàn)在，各長(zhǎng)租公寓品牌正在逐漸走向成熟,，品牌建設(shè)將呈現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化和多樣化共存的特點(diǎn),，智能化、互聯(lián)網(wǎng)深入品牌運(yùn)營和營銷,，有助于提高品牌運(yùn)作效率,，助力品牌發(fā)展。所以通過《中國住房租賃品牌發(fā)展報(bào)告（2018）》品牌藍(lán)皮書,，了解行業(yè)品牌發(fā)展戰(zhàn)略,，快速跟蹤行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢(shì)，共同助力住房租賃產(chǎn)業(yè)持續(xù),、健康發(fā)展,，滿足人民日益增長(zhǎng)的美好租賃生活需要。(邁點(diǎn))