近日,，杭州市住保房管局統(tǒng)計一組數(shù)據(jù),，截至1月31日，納入平臺管理房源已達20.3萬套（間）,，租賃房源網(wǎng)上簽約3.16萬套（間）,，其中租賃企業(yè)和經(jīng)紀機構合計233家，租賃企業(yè)128家,，經(jīng)紀機構105家,。官方平臺房源的大幅提升的同時，其他平臺房源也在快速增長,。如何讓自家的品牌在眾多房源中脫穎而出,，從規(guī)模、輿情,、消費者口碑等多角度,，成為平臺上“最靚的崽”，一舉捕獲租客的心,？成為了現(xiàn)下各大派系面前的一道難題,。

01

為2000+品牌公寓鑄價值護城河

隨著長租公寓行業(yè)由自發(fā)期進入快速發(fā)展期，2018年上半年,，長租公寓品牌數(shù)量超過2000家,。但作為新興行業(yè)的長租公寓也在經(jīng)歷諸多方面的挑戰(zhàn)，對此,，國家相關監(jiān)管部門開始予以重視,，各品牌開始注重加強品牌建設。

長租公寓產(chǎn)品該如何掌握行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢,，搭建品牌特色護城河,，實現(xiàn)差異化，完成全面品牌建設呢,？接下來這本書,，將會為品牌提供前行的方向,。

由品牌中國戰(zhàn)略規(guī)劃院和邁點研究院聯(lián)合編寫、社會科學文獻出版社出版的中國住房租賃行業(yè)首本品牌藍皮書——《中國住房租賃品牌發(fā)展報告（2018）》應運而生,，作為系列報告的首次發(fā)布,，報告確定了研究方向與范圍，明確了主要定義,，區(qū)分了住房租賃,、長租公寓和租賃式公寓等常見名詞概念，同時結合品牌發(fā)展趨勢,、最新行業(yè)標準等,，創(chuàng)新性地提出了品牌的傳統(tǒng)內(nèi)涵與實際內(nèi)涵。

本報告主要包括六個部分：總報告對品牌總體概況,、品牌評價體系,、品牌榜單分析以及品牌發(fā)展趨勢進行了整體解讀和研判；行業(yè)與政策篇圍繞行業(yè)發(fā)展與市場現(xiàn)狀,、國家及地方政策,、企業(yè)運營模式、配套產(chǎn)業(yè)鏈等,，闡述品牌發(fā)展中的影響關鍵要素,；指數(shù)篇分析了服務式公寓、集中式長租公寓以及分散式長租公寓三類品牌的數(shù)據(jù)表現(xiàn),，對市場投資,、品牌運營和消費客群三個方面做了客觀分析，可以作為投資者和決策者的經(jīng)營參考,；案例篇研究了“酒店系”,、“房企系”、“中介系”,、“品牌系”,、“國家隊”等不同背景下的企業(yè),，反映了市場的活躍程度,；區(qū)域篇詳細解讀了背景、上海,、廣州等一線城市的政策落地與市場發(fā)展,，為行業(yè)提供了規(guī)范標準；借鑒篇對日本,、美國等國際成熟市場的法律體系,、服務水平、業(yè)務范圍,、發(fā)展模式和運營體系等進行了全面闡述,，可以作為國內(nèi)企業(yè)的參考,。

目前從品牌角度論述、評價產(chǎn)業(yè)發(fā)展基本上仍處于空白,，行業(yè)定量研究少,，持續(xù)性差，對行業(yè)尤其是對社會輿論和市場客戶引導性較弱,。通過持續(xù)跟蹤住房租賃企業(yè)品牌指數(shù),，對品牌企業(yè)從規(guī)模輿情、消費者口碑等角度進行評估,，既有助于引導住房租賃企業(yè)注重品牌戰(zhàn)略,，也有助于強化行業(yè)良性競爭格局、引導市場和消費走向,。

02

品牌擴張下個路標在哪里,？

環(huán)顧長租公寓市場，各大品牌的崛起不僅僅表現(xiàn)在官方平臺品牌房源數(shù)量的快速增長,，同時地產(chǎn)公司的介入,，也讓品牌戰(zhàn)略成為行業(yè)的一個重要發(fā)展趨勢。如何實現(xiàn)品牌擴張呢,，面前的道路千千萬,，例如，輕重資產(chǎn)并舉,？或者標準化與多樣化產(chǎn)品的共存,？亦或是深耕一地區(qū)，專注小而美品牌打造,?！吨袊》孔赓U品牌發(fā)展報告（2018）》中將品牌擴張前行道路上的路燈點亮，讓擴張之路更為暢通,。

（1）“輕資產(chǎn),、重資產(chǎn)并舉”將是長租公寓品牌擴張的主流方式

在當前資本緊縮、各品牌想要在藍海競爭中快速搶占市場份額的實際情況下,，長租公寓品牌可通過輕資產(chǎn),、重資產(chǎn)病句的方式進行擴張發(fā)展。以輕資產(chǎn)為擴張的代表有窩趣,、魔方,、自如、新派等,，這些品牌紛紛對外推出了輕資產(chǎn)的擴張方式,。同時也有樂乎一舉拿下北京新機場項目，被業(yè)界認為是一種重資產(chǎn)模式,。但無論如何,，前期品牌可利用輕資產(chǎn)運營加快規(guī)模擴張,，后期加大重資產(chǎn)項目所占比例，逐步利用資產(chǎn)證券化等金融工具完成項目退出,。

（2）長租公寓品牌橫向并購,、聯(lián)合將會成為趨勢，集中式公寓尤為突出

橫向并購作為企業(yè)發(fā)展的重要戰(zhàn)略之一,，對于企業(yè)產(chǎn)生規(guī)模效應,、降低生產(chǎn)成本、消除競爭,、提高市場占有率具有重要意義,。伴隨行業(yè)逐漸走向成熟，品牌競爭日益激烈,，長租公寓品牌自身發(fā)展將越來越尋求差異化,、規(guī)模化,。專業(yè)化程度高,、品牌效應強的品牌之間進行橫向并購、聯(lián)合將會成為未來發(fā)展趨勢,，而集中式長租公寓由于其產(chǎn)權結構更為清晰,、管理集中化程度更高等將更為突出。其實早在2017年,，魔方公寓就入股V客青年公寓,，2018年禁地商置旗下深圳火花時代投資管理有限公司就收購了Warm+公寓等。以及2019年的蛋殼公寓以2億美元收購的愛上租,，管理房間將近40萬間,。長租公寓由原有的單純“巨無霸”與“小而美”共存的局面，轉(zhuǎn)向新生產(chǎn)物“巨而美”,，三者鼎力的階段,。

（3）住房租賃服務平臺建立，監(jiān)管體系初具雛形

在住房租賃行業(yè)生態(tài)中,，除了對中低收入群體是住房保障外,，政府的行業(yè)監(jiān)督與管理職能至關重要，比如信息審核,、價格監(jiān)控與發(fā)布,、合約備案等,。這其中,，政府租賃平臺是實施有效管理的核心關節(jié)。近年來,，各地政府紛紛建立住房租賃服務平臺,，為行業(yè)監(jiān)督與管理奠定基礎,。

政府住房租賃服務平臺的落地，不僅是一個完善的技術方案,，還是一個統(tǒng)籌布局的系統(tǒng)工程,。杭州當?shù)卣c阿里巴巴、螞蟻金服戰(zhàn)略合作,，深圳當?shù)卣畢f(xié)同騰訊和58同城資源,，北京則選擇了京東，建設銀行的建融家園承擔了全國多個省市的住房租賃平臺建設工作,。而今,，住房租賃行業(yè)已經(jīng)匯集了國內(nèi)乃至全球最好的技術公司，來推動服務平臺的建設,。據(jù)人民網(wǎng)報道統(tǒng)計,，自2017年8月21日第一個官方住房租賃平臺成立以來，共有13個城市上線了官方住房租賃平臺,。所以積極入駐這類官方住房租賃平臺,，為租客提供優(yōu)質(zhì)的房源，也是長租公寓品牌實現(xiàn)區(qū)域擴張的一個有效捷徑,。

03

新路子：以城市更新為方向

房企進入住房租賃產(chǎn)業(yè)漸成趨勢,，到2017年底，在TOP30房企中,，已有1/3進入了長租公寓市場,，包括萬科、佳兆業(yè),、旭輝,、中駿置業(yè)、龍湖地產(chǎn)等,。不少的房企更是以城中村為切入口,，在開展長租公寓的同時，共同實現(xiàn)城市更新,。不僅房企系如此,，國家隊在城市更新方面同樣不遺余力。

早期的國家公租房,、人才公寓等,，保障了人民的基本居住需要，伴隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展和消費需求的不斷升級,，品質(zhì)化的產(chǎn)品和服務也在逐步推出,。上海地產(chǎn)集團旗下租賃住房運營服務品牌，城方是上海“國家隊”成立的首個品牌,。目前這一品牌旗下涵蓋城寓,、城享、城創(chuàng)和城智四大品牌,，業(yè)務布局覆蓋上海六大核心區(qū)域,，規(guī)劃項目數(shù)量超過20個，總建筑面積約110萬平方米,。在今年1月,，城方將上海長寧區(qū)昭化東路119號一處辦公樓宇改造成長租公寓，并將面向租客開放,。城方以全裝配式內(nèi)裝,、智慧科技系統(tǒng)服務以及會員制的服務來打造自主品牌特色，實現(xiàn)在以城市更新為路標的道路上奔跑,。

04

消費者 資本 物業(yè)感受品牌力量

2016年3月,，邁點研究院開始發(fā)布住房租賃品牌指數(shù)，其間房企旗下長租公寓品牌不足10個,；截至2018年11月30日,，房企公寓品牌已納入監(jiān)測的數(shù)量超過100家。長期來看,，我國住房租賃市場缺口仍然較大,，市場容量空間有待提升。為滿足市場需求,，搶占市場份額,，未來我國頭部長租公寓品牌仍將進一步擴張。

而品牌價值的不斷加碼,，對于長租公寓又有哪些誘人之處呢,？具體可從消費者、物業(yè)以及資本三方來衡量,。

長租公寓用戶面臨品牌選擇：品牌與消費者之間的關系是從無到有,、由遠及近的過程，伴隨消費者對產(chǎn)品的購買和使用,，并在過程中產(chǎn)生品牌的忠誠度,。

業(yè)主面臨品牌運營商選擇：作為物業(yè)持有人，如何選擇良好的品牌對公寓物業(yè)進行運營,，是他們共同關注的問題,。

投資者品牌投資決策需要：:投資方正在加大對長租公寓等空間資產(chǎn)運營品牌的持續(xù)關注，從而實現(xiàn)商業(yè)化產(chǎn)品和服務推薦創(chuàng)造價值,。

作為行業(yè)發(fā)展的基礎和先到,，機構化的經(jīng)營主體盡快實現(xiàn)品牌化?，F(xiàn)在，各長租公寓品牌正在逐漸走向成熟,，品牌建設將呈現(xiàn)標準化和多樣化共存的特點,，智能化,、互聯(lián)網(wǎng)深入品牌運營和營銷,，有助于提高品牌運作效率，助力品牌發(fā)展,。所以通過《中國住房租賃品牌發(fā)展報告（2018）》品牌藍皮書,，了解行業(yè)品牌發(fā)展戰(zhàn)略，快速跟蹤行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢,，共同助力住房租賃產(chǎn)業(yè)持續(xù),、健康發(fā)展，滿足人民日益增長的美好租賃生活需要,。(邁點)