“房地產(chǎn)行業(yè)的全流通時代已經(jīng)到來，新房,、二手房,、租賃三個市場的聯(lián)動越來越強(qiáng)，它們之間不再孤立分割,，而是互生互聯(lián),。”在12月27日舉辦的貝殼思享會上,，貝殼找房首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家,、貝殼研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)表示，2018年是房地產(chǎn)市場深刻調(diào)整的一年,，面對行業(yè)變局,，以往的市場分析思路逐漸失效，新的市場機(jī)制正在顯現(xiàn),。

2018年以來,，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了深刻調(diào)整。一方面,，市場的變化根植于房地產(chǎn)方向的調(diào)整,，在“房住不炒”、“租購并舉”的核心發(fā)展理念下,，中國房地產(chǎn)供求格局發(fā)生了可喜的變化,。另一方面，市場的深刻調(diào)整對房地產(chǎn)企業(yè)的影響也持續(xù)顯現(xiàn),，“土地流拍潮”,、“房企更名潮”、“市場促銷潮”等接連涌來,，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛謀篇布局加快調(diào)整舵頭,。

據(jù)貝殼研究院《2018年全國房地產(chǎn)市場年度報告》顯示，在政策高壓下,，2018年房地產(chǎn)市場仍在高位,，但基本結(jié)束增長勢頭，全國新房,、二手房交易量與去年相比基本持平,。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年全國商品住宅銷售面積14.6億平方米，與去年持平,；而全國二手房市場則保持2017年以來的低溫狀態(tài),，預(yù)計全年成交420萬套，略低于2017年的421萬套,。

楊現(xiàn)領(lǐng)對市場下行的邏輯總結(jié)道：“高房價抑制了潛在購房需求的進(jìn)入,，也使得曾經(jīng)過熱的換房鏈條冷卻下來，致使房價全線回落,，市場自身的負(fù)反饋作用已經(jīng)顯現(xiàn),。”他分析指出,，2019年政策調(diào)控可能出現(xiàn)幾個變化,，一是調(diào)控主體由中央轉(zhuǎn)向地方,，更加有助于精準(zhǔn)調(diào)控,，科學(xué)調(diào)控；二是調(diào)控方式由調(diào)控交易轉(zhuǎn)向調(diào)控供給結(jié)構(gòu),，可能會減少對交易環(huán)節(jié)的行政管制,；三是政府職能回歸到住房保障，比如加快推進(jìn)集體土地入市,、鼓勵買房出租,、盤活存量土地資源、為住房保障提供更多的財政支持等,。

此外,，上述報告還指出，2019年房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)的幾個關(guān)鍵趨勢：一是“二手觸底”：隨著市場的回溫,、限售政策的松綁,，賣一買一的換房需求會更容易釋放，2019年二手房市場下行的態(tài)勢有望得到轉(zhuǎn)變,。再加上政策放松的影響,，2019年二手房市場將結(jié)束繼續(xù)下行的態(tài)勢；二是“一線底 火”：作為房地產(chǎn)底 火的一線城市2019年市場有望小幅回升,，首次置業(yè)需求將加快進(jìn)入市場,，帶動換房改善鏈條活躍；三是“二線壓倉”,，2018年年末二線城市新房及二手房的成交均已顯現(xiàn)改善態(tài)勢,，2019年二線房地產(chǎn)市場將成為支持全國房地產(chǎn)市場增長的主力；第四,，“新房放量”：2019年隨著大量新房尤其是價格適中,、位置尚可的限價房集中入市，會分流二手房市場的需求,。

貝殼研究院認(rèn)為,，當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入了“全流通時代”,，相應(yīng)地，其分析框架也應(yīng)當(dāng)引入全流通的概念,。所謂全流通是指,，新房市場、二手房市場,、租賃市場之間不再是孤立分割的關(guān)系,，而是互生共連的交互關(guān)系。三個市場之間交互的方式,、時機(jī)與動能決定了房地產(chǎn)市場運(yùn)行的“總體效果”,。本報記者 王麗新

轉(zhuǎn)載來源：證券日報