2018年12月22日,。近日,廣州市住建委發(fā)文宣布完善包括公寓、商鋪在內(nèi)的商服類房產(chǎn)銷售政策,去年3月30日前土地出讓項目不限定銷售對象,可以銷售給個人,。事實上,廣州住宅項目的限價政策也悄然松動,。有知情人士向中國證券報記者透露,廣州將改變“一刀切”限價政策,將根據(jù)周邊樓盤價格浮動調(diào)整限價,因此部分樓盤有可能出現(xiàn)限價提高。記者了解到,廣州市荔灣區(qū),、海珠區(qū)等多個樓盤均出現(xiàn)了通過網(wǎng)簽的單價提高的情況,。

網(wǎng)簽限價提高

一位廣州購房者透露,他今年購買了廣州市荔灣區(qū)廣鋼新城片區(qū)一處樓盤的住房,9月他第一次前往售樓處簽約時,根據(jù)開發(fā)商的要求,簽署了總價390萬元的“雙合同”,即總價約310萬元“購房合同”和總價約80萬元的“裝修合同”。上周,他再去售樓處簽訂正式合同時,被告知“雙合同”不再使用,而是簽訂按照實際購房價格擬定的單一合同,同樣總價為390萬元,。

據(jù)了解,該購房者所購置住房建筑面積為92平米,按照310萬元的總價計算,單價為3.37萬元/平米;按照390萬元總價計算,單價為4.24萬/平米,。據(jù)此推算,網(wǎng)簽價格提高了8700元?！伴_發(fā)商說之前的價格太低了,可能過不了網(wǎng)簽,說現(xiàn)在的價格可以過”,他告訴記者,。

無獨有偶,一位房產(chǎn)中介告訴記者,其代理的位于廣州市海珠區(qū)燕崗地鐵站附近的某項目,此前“裝修合同”和“購房合同”分別為1萬元/平米和4.3萬元/平米;如今項目小戶型價格為4.5萬元/平米起,較此前“雙合同”時有所提高,但仍可以通過網(wǎng)簽?！艾F(xiàn)在是把一部分單位拿出來搞活動,畢竟年底上市公司要沖業(yè)績”,這位中介說,“我們的房子已經(jīng)拿到預(yù)售證了,現(xiàn)在備案價有調(diào)整”,。

去年3月開始,廣州接連發(fā)布一系列限購、限價政策,。此后,一些開發(fā)商采取“雙合同”的方式規(guī)避限價,。今年10月,一則廣州市增城區(qū)、南沙區(qū),、花都區(qū)房屋銷售價格必須按照真實價格備案,上述區(qū)將放開限價的消息流傳開來,。10月19日,廣州市住建委回應(yīng)稱,將繼續(xù)對新建商品住房開展價格指導(dǎo);同時,市、區(qū)住建部門將對新建商品住房預(yù)售和網(wǎng)簽價格指導(dǎo)機(jī)制進(jìn)行優(yōu)化,。

限價政策仍在執(zhí)行

一位房地產(chǎn)研究員告訴記者,廣州多處樓盤銷售“雙合同”改“單合同”正是因為限價標(biāo)準(zhǔn)提高,。多家廣州本地房地產(chǎn)公司也向記者確認(rèn)了廣州限價標(biāo)準(zhǔn)提高的消息,某地產(chǎn)公司工作人員還告訴記者,當(dāng)前房價要以穩(wěn)定為主,漲跌幅要控制在10%以內(nèi)。

記者12月21日以購房者身份撥打了廣州市政府服務(wù)熱線“12345”咨詢廣州限價政策,廣州市住建委一位工作人員解釋稱,廣州仍在執(zhí)行限價政策,只是進(jìn)行了價格“優(yōu)化”,。另一位廣州市住建委工作人員介紹,此前商品房在網(wǎng)簽時,系統(tǒng)會自動彈出一個包含限價范圍的“對話框”,現(xiàn)在這一對話框已經(jīng)被取消,。“但不能說調(diào)控放松了”,他強(qiáng)調(diào),。

一位接近廣州市住建委人士透露,目前廣州的限價政策出現(xiàn)松動,主要是改變了之前一刀切的限價模式,在具體操作上,允許以售樓盤根據(jù)周邊樓盤價格為參考,合理調(diào)整售價,不得高于周邊樓盤的售價,。

有專家指出,適度調(diào)整限價政策有利維護(hù)市場穩(wěn)定?！皬V州要求以真實價格備案,旨在打擊雙合同,規(guī)范市場秩序,并非取消限價,。但由于此前限價標(biāo)準(zhǔn)過低,這一政策執(zhí)行后,限價的標(biāo)準(zhǔn)就需要提高,。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也表示,項目的備案價格會基于成本價,、房地產(chǎn)調(diào)控的環(huán)境等因素進(jìn)行制定,這樣既吻合市場規(guī)律,也不會和既有調(diào)控思路矛盾,通過網(wǎng)簽限價政策的調(diào)整,可以使得交易更加順暢。

國金證券認(rèn)為,未來房地產(chǎn)調(diào)控政策將以“短期行政限制退出”+“長效機(jī)制出臺”組合的方式展開,。此前房地產(chǎn)調(diào)控多采用行政措施干預(yù),短期對抑制房價上漲,、降低風(fēng)險起到了作用;但從長期來看,則需要推動房地產(chǎn)政策從“行政措施”向“綜合施策”轉(zhuǎn)變,逐步構(gòu)建房地產(chǎn)市場長效機(jī)制。

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北京限價房銷售新規(guī)正式實施 開發(fā)商賣限價房不得捆綁精裝修

2018年5月27日訊,，經(jīng)過多日征求意見,，市住建委昨天正式發(fā)布實施《關(guān)于加強(qiáng)限房價項目銷售管理的通知》，提出對于評估價與限定銷售均價價差較大的項目,，將轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)房并向具備本市共有產(chǎn)權(quán)住房購房資格的家庭銷售,。不過，相比《征求意見稿》,，正式文件增加了開發(fā)商在銷售時不得捆綁精裝修,、不得拒絕公積金貸款的規(guī)定。

限價房什么情況下

轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房

“限房價,、控地價”地塊是本市2016年樓市“9·30新政”時的產(chǎn)物,，指的是一個土地地塊在招拍掛出讓時，不僅嚴(yán)格控制地價,，還對項目未來房價進(jìn)行限定,，提前鎖定未來的銷售均價和最高銷售單價,。有統(tǒng)計顯示,，自政策出臺至今，本市已出讓了62塊“限房價,、控地價”地塊,，簡稱限價房地塊，其中,，首批地塊有可能在年內(nèi)入市,。

限價房項目該如何銷售？和此前的《征求意見稿》相同,，《通知》提出,，在限價房項目辦理施工許可后，將由北京市房地產(chǎn)市場管理事務(wù)中心會同市保障房中心對該項目可售住房的市場價格進(jìn)行評估,，形成評估價,。隨后，將當(dāng)初鎖定的銷售均價與評估價進(jìn)行比較,。按照暫定的比例,，當(dāng)銷售均價與評估價之比高于85%時,，由開發(fā)建設(shè)單位面向具備本市購房資格的居民家庭進(jìn)行銷售，所售住房為商品房,，但應(yīng)取得分戶不動產(chǎn)登記證書或契稅完稅憑證后滿5年方可上市交易,； 而當(dāng)銷售均價與評估價之比低于85%時，則由市保障房中心收購轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房,，面對具備本市共有產(chǎn)權(quán)住房購房資格的家庭銷售,。

開發(fā)商賣限價房

不得捆綁精裝修

不過，記者注意到,，相比于此前,，《通知》增加了對于開發(fā)商銷售時的約束，提出開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行土地出讓掛牌文件中關(guān)于建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),、限定的銷售均價和最高銷售單價的要求,，在銷售時確保公開、公平和公正,，不得強(qiáng)制搭售其他產(chǎn)品,、服務(wù)，不得捆綁精裝修,，不得拒絕購房人使用住房公積金貸款,。

“少數(shù)開發(fā)建設(shè)單位企圖通過大規(guī)模增加并搭售地下倉儲、庫房,、設(shè)備用房等獲利,，或者捆綁精裝修達(dá)到變相漲價目的的做法，本身就是違反法規(guī)的,，是政府應(yīng)該查處,、打擊的對象?！笔锥冀?jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池分析,。

轉(zhuǎn)共有產(chǎn)權(quán)房后

將搖號配售

限價房被市保障房中心收購轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房后，又如何銷售,？《通知》也提出,，收購轉(zhuǎn)化的共有產(chǎn)權(quán)住房，具備本市共有產(chǎn)權(quán)住房購房資格的家庭均可申購,。搖號配售時,，項目所在區(qū)戶籍和在項目所在區(qū)工作的本市其他區(qū)戶籍、非京籍家庭作為優(yōu)先組配售,。

也就是說,，只要購房人符合共有產(chǎn)權(quán)房的購買資質(zhì)，即已婚家庭符合本市住房限購條件且成員名下均無住房，單身家庭申請人年滿30周歲,，且無住房轉(zhuǎn)出記錄,、無征收安置房補(bǔ)償協(xié)議、無違法建設(shè)行為,、夫妻離異已滿3年,，就都可通過登記申購、公開搖號的方式購買,。

由于項目已經(jīng)提前限定了銷售均價,，購房人將獲得銷售限價占評估價比例部分的產(chǎn)權(quán)份額，剩余比例產(chǎn)權(quán)相應(yīng)轉(zhuǎn)化為市保障房中心代持的政府產(chǎn)權(quán)份額,。舉例來說,，如果銷售限價為3萬元/平方米、評估價為5萬元/平方米,，那么購房人的產(chǎn)權(quán)份額就是60%,，剩余40%為政府產(chǎn)權(quán)份額。

另外,，具備共有產(chǎn)權(quán)住房購房資格的家庭選購后仍有剩余房源的,，市保障房中心可向具備本市購房資格的無房居民家庭進(jìn)行銷售，其中建筑面積大于140平米的住房可向具備本市購房資格的居民家庭進(jìn)行銷售,。也就是說,，對于剩余的大于140平方米的戶型，如果北京戶籍家庭名下已有一套房但確需改善,，也可以購買,，不再限定必須名下無房。

“限房價項目銷售時與周邊商品房價差較大時,，就存在較大的獲利空間,，一些投資投機(jī)客必然趨之若鶩，如果不采取必要的措施,，原本用來居住的房屋就成了投資投機(jī)客炒房牟利的工具,?！北本┐髮W(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波談到,，如果由政府收購過來作為共有產(chǎn)權(quán)住房再公開搖號銷售，就大大壓縮了限房價項目的牟利空間,，投資客,、炒房者沒有了購買的動力，申請購買的居民家庭將主要是自住的剛需家庭,，使得限房價項目真正回歸“房住不炒”的目的,。

來源：綜合 中國證券報 北京晚報