看過人包括我自己,，都在不約而同的強調(diào)一個觀點：剛需買房，早買早得道

我也一直這么認(rèn)為,，但是昨日,，我突然被問住了：“無論是短線還是長線，剛需的確越早買越好,，那么,，什么是剛需？”

要說這是個特簡單的問題,，但我生生給楞住了,，半天沒回過神來。

見我沒回話,，她接著問道：

“我覺得我是剛需,，但又不是，且說不清具體理由,，因為我本身在清遠(yuǎn)有一套房子,，是一個很小的兩居室,，再過四個月，我就生二胎,，到時候婆婆或者我媽過來照顧,，兩居室肯定是不夠用了，得買一套大點的三房,，兒子長大以后,，我還得為他買婚房，那時候還得入手第三套,，那么,，一個人買三套房，這究竟是屬于剛需,，還是炒房？”

老實講,，我從來沒有想過剛需,，會不會是個偽命題。

按正常邏輯來講,，她的三套房都是剛需,，但是從字面的意思而言，一個人買三套房,，你能說不是炒房嗎,？

而在炒房圈當(dāng)中，有一句特拉仇恨的話,，叫“6套以下,，都是剛需”。

這6套怎么來的呢,？

一套自住,，一套父母住，一套岳父母住,，一套留給兒子,，一套留給女兒，一套收租,。

從某種程度來說,，這6套，每一套似乎都是實打?qū)嵉男枨蟆?/p>

但是,，仔細(xì)一琢磨,，好像又不是那么回事。

1

故 事

其實,，《新華字典》中原本沒有剛需這個詞語,，其它任何一個行業(yè)都沒有,，它單單屬于房地產(chǎn)行業(yè)，甚至可以這么說,，剛需,，是開發(fā)商當(dāng)年生生制造出來的一個詞語。

百度百科中,，關(guān)于剛需大概是這么解釋的：

剛性需求（Rigid Demand）指在商品供求關(guān)系中受價格影響較小的需求,。

剛需是一個動詞，是會變化的,。

當(dāng)剛性需求被上漲過快的商品破壞后,，這個剛性需求就成了彈性需求 。

比如武俠小說中的主角被人滅門,，他要報仇,，那么就必須要找到名師拜入名門練好武功，這里的名師名門等資源就是主角的剛需,，因為沒有這些,，他一輩子都報不了血海深仇，造化弄人,，當(dāng)主角剛背上行囊踏上尋訪名師的道路上,，仇人卻被天上降了一塊隕石給砸死了。

那么,，此刻的拜師學(xué)藝,，還是不是主角的剛需？

再從最簡單的事情說起,，比如說吃飯,，吃飯是不是剛需，當(dāng)然是,，因為一頓不吃餓得慌,，幾日不吃，你可能餓死了,。

但問題是,，一天吃幾頓飯，早,、午,、晚，我們現(xiàn)在形成習(xí)慣了,，一日三餐,，單獨拎出每一頓，都是不是剛需,，我自己就有感覺,，我差不多有大段大段時間是不吃早飯的,，早飯對我來說不是什么剛需，甚至有時候特別累,、特別忙的時候,，甚至是忘了吃晚飯，真是到那種廢寢忘食的地步,。

那么,，回到房子本身來說，什么條件才是真正的剛需,？

炒房與剛需之間怎么界定,？

首先我們得明白炒房是怎么產(chǎn)生的？

舉個我認(rèn)識的一位女士的例子吧,，按照慣例,，文章中所有出現(xiàn)的人物，都采取化名,，女士姓徐,，這里暫且叫她徐言芝吧。

徐言芝最常掛在嘴邊的一句話是：“我從來沒想過炒房,，我們能賺到錢，只是一場意外,?！?/p>

徐言芝是浙江人，早年是原商業(yè)院的老師,，無論是長相氣質(zhì),，還是言語之間，看上去都格外有知識分子的味道,，通過聊天得知,，徐言芝的確沒想過炒房，因為在樓市方興未艾的時候,，誰也預(yù)測不到樓市未來的方向,，除非是天生的賭徒，只是后來大佬們的一系列政策,，讓原本只是想改善環(huán)境的徐言芝無意中掀開了女神的群角,，看到了春光無限，09年一套上海60平的兩房到了15年,，竟然可以換成138的大房子,，還能多出再買一套的首付錢，既然有了這么一條最懶最直接最有效地投資手段,，傻子才不干呢,。

此后,，徐言芝就打開了潘多拉的魔盒，一發(fā)不可收拾,，從上海一套到全國九套,，也不過用了短短三年的三年時間。

她說：“中國最值得投資的還是一線城市的房,，那是絕對的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),，泡沫即便有，那也是相對短期的,，三四五線,，就說不定了，這是我們這一行當(dāng)初的一致共識,，所以,，在限購特別兇的那兩年，我們也曾經(jīng)一度轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線,，但終究沒有戀戰(zhàn)太久,，及時撤了出來?！?/p>

我問她,，為什么是相對短期的泡沫。

她說：“中國的房價,，就好像往一個非常高的杯子里倒啤酒,，雖然在某一個時刻看來，泡沫的高度是高于實際啤酒的高度,，但是隨著新一輪的倒酒,，很快啤酒的實際高度就會超過之前泡沫的高度，房下一輪的房價,，還是會漲,。”

如今的樓市暗流涌動,，晴雨難測,，徐言芝只留了北京和上海這兩個“超一線”城市的房子，在國內(nèi)基本上沒有操作了,，而在外面的世界是這樣的：

抽出資金炒外市,，從美國到加拿大，從柬埔寨到泰國,，集團化運作的資金杠桿,，力量是巨大的，他們所到之處,，房價勢如破竹,，噌噌上漲,，一片哀鴻遍野，不過,，自從外匯管制之后,，但是他們?nèi)匀挥修k法，通過實業(yè)轉(zhuǎn)房產(chǎn)的方式,，可以將實業(yè)投資獲得的收益投資房產(chǎn),，不過這種方法需要的周期會非常長，另外,，還有其它鉆空子的方式,，估計比較敏感，在我的追問之下,，徐言芝語焉不詳,，當(dāng)然著也是題外話了。

實際上,，像徐言芝一樣,，很多人的初衷并不是炒房。

只是忍受不了租房的顛沛流離買房安身立命,。

后來,，情非得已的改善之下，又得換房,，通過兩到三次的換房,，換著換著，很快會得出一個結(jié)論：買房是最懶,、最直接、最有效的一種投資手段,。

據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù),， 2018年1月，北京市的房價均價為62957元/㎡,，而2008年1月的房價均價為12479元/㎡,，相差5倍左右。

廣州市在2018年1月的房價均價為31409元/㎡,， 2008年1月的房價均價為7350元/㎡,，相差約4.27倍。

從2008年至2018年,，十年近5倍的房價上漲,，使得擁有房產(chǎn)者，不僅是身份的象征,，還是財富在夸張的翻滾,，而且不僅是大城市,，小城市這兩年的漲幅也相當(dāng)妖孽，據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計,，房價從三四千到破萬的已有百城,。

房價的暴漲，造富了一大批人,。

但是,，這批人最喜歡說的一句話就是：

對不起，我們不炒房,，我們只是理財,。

2

剛 需

那么，到底什么才是剛需,？

熟悉我的人都知道,，我很喜歡用反推法去論證觀點，得到答案,，我們不妨換個思路來反推,，你為什么要買房？

這個答案,，很多,。

村里想進城的、娃要上學(xué)的,、認(rèn)為買了房更容易找女朋友的,、準(zhǔn)丈母娘催的、改善居住環(huán)境的,、現(xiàn)在工作地點離家太遠(yuǎn)的,、手上閑錢燙手沒處放，覺得房產(chǎn)是自己最看得見摸得著的投資,、看見周邊人都在買自己不買就OUT了的,、年輕的小夫妻不愿與老人同住的、認(rèn)為早買比晚買好的,，怕自己創(chuàng)造資產(chǎn)的能力跑不過房價的.....

這些在人生當(dāng)中不同階段產(chǎn)生的買房理由,，的確是需求，但你能說這是剛性需求嗎,？

不是的,，在我的理解當(dāng)中，“剛需”指的是和價格預(yù)期完全無關(guān)的需求,。

比如手術(shù),，急救……

比如上學(xué)，在很多大城市，房票等于戶口,，戶口等于學(xué)校門票,，明年娃要上學(xué)，而上學(xué)的學(xué)校還遠(yuǎn)沒有著落,，這種等不起的才是剛需,。

剛需與偽剛需的區(qū)別就在這里，娃等不起要上學(xué)是剛需,，追求便利去買學(xué)區(qū)房就是偽剛需,。

再比如，你睡在橋洞下急需一個容身之所,，這個住的需求是剛需,，你非要在淮海中路拓一塊地建個公館還帶停機坪的，這和在三線城市為了娶老婆搞套二居室本質(zhì)上是一樣的,，這是偽剛需,，是前進的動力和欲望的表達。

而買房這件事里頭真正的剛需是,，這套房子,，你分明知道它第二年會跌一半，你還要買,，這才是剛需,。

剛需不考慮漲跌，其實,，倒也不是不想考慮,，而是沒辦法考慮那么多！

中國存在剛需,，但并不是居住的剛需,，我們通常所說的剛需不單單是房子本身，更多的,，是與之綁定的資源,，行政，醫(yī)療,，教育，商業(yè)等等,。

經(jīng)常有人問房價啥時候會降的問題,。

其實，很簡單,，哪一天房子不再與戶籍綁定,。

不再與學(xué)區(qū)醫(yī)療之類資源紅利掛鉤，當(dāng)人們對成家立業(yè)、安身立命的概念逐漸淡化,，對“家”的歸屬感不再如此之強,。

當(dāng)政府在為大眾開放出更多投資渠道時，房價理所當(dāng)然就降了,。

只是要等到這一天,，那可能真是猴年馬月了。

最近幾十年中國經(jīng)濟增速迅猛,，貨幣貶值的速度很快,，百姓都不希望畢生儲蓄因為通貨膨脹而大幅度縮水，誰也不喜歡辛辛苦苦十幾年一朝回到解放前,。

但遍觀市場,，在目前的投資方式當(dāng)中……

銀行儲蓄利率太低，證券不太懂風(fēng)險也高,，對于普通百姓而言,，購房，的確是目前這個風(fēng)云變幻無常的世道當(dāng)中,，最為穩(wěn)妥的一種抵抗通貨膨脹的投資手段,。

3

酸 楚

再給大家做道數(shù)學(xué)題。

已知條件：

一：甲乙丙丁四個人在2008年各自擁有50萬元,。

二：甲將這50萬做了貸款買房,，做3成首付，增值部分換房,，負(fù)債70%,。

已做5成首付，增值部分也換房,，負(fù)債50%,。

丙與已相同，也是5成首付,，但增值部分存入了銀行儲蓄,。

丁全款買入。

三,、所有條件以北京為例,。

通過這些數(shù)據(jù)，計算10年后甲乙丙丁各自的財富值,。

要解答這道題,，我們必須先看看10年來京城的房價走勢：

2008年北京新房均價12479元/平，而2018年已經(jīng)漲到了從62957元/平,，10年間,，房價足足翻了5倍,，其中值得一提的是，自2015年開始,，北京房價進入立定跳遠(yuǎn)模式,，單單是1516這一年，就從均價3萬7,，一跳跳到了5萬7,，一年時間整整漲2萬。

十年里,，房價芝麻開花節(jié)節(jié)高,，甲乙丙丁的資產(chǎn)凈值自然發(fā)生了天翻地覆的變化。

計算之后,，求出的答案如下：

甲:483萬

已:209萬

丙:160萬

丁:105萬

看到此處,，興許有人會嘲諷丙這也太慘了，10年資產(chǎn)才翻了兩倍,。

其實不然,，丙雖然沒能在倒騰中房子越換越多，但至少在京城買了一套,，房子的確是好東西啊,，它能使人不心慌，并且叫人產(chǎn)生自信心,。

所謂手中有糧心中不慌,，就是這個意思。

資本都是逐利的,，房子過往一直在漲,，所以，這個需求才理直氣壯,。

好比認(rèn)識的一位老先生,，他很神，巖土工程教授級高工,，國內(nèi)權(quán)威人物,，文革后第二批大學(xué)生，今年六十歲馬上就退休了,，去年八九月份房價狂漲的時候他說：我在單位工作一輩子了,，他們給我發(fā)的錢，還沒有這幾個月我的房產(chǎn)漲出來的多,?！?/p>

是的，這就是癥結(jié)所在,。

別說單位了，一套房比很多實體企業(yè)一年的利潤都要多，清北學(xué)位不如清北學(xué)區(qū)房也是血淋淋的現(xiàn)實,，老先生還說了一句話：“要國家表個態(tài)每年隨機抽取百分之多少的房子供高級知識分子和無產(chǎn)者居住,，估計得普天同慶，那時候誰還去買房,，租房子住也挺開心,，但這一天估計我有生之年是看不到的了，所以還得去買房,?！?/p>

沒辦法，世道就是這個世道,。

老祖宗有兩句爛大街的千古名言,，第一句是：人往高處走。

第二句是：天下熙熙皆為利來,，天下攘攘皆為利往

而房子本身就具備了至少三重屬性：投資屬性,、民生資源屬性，居住屬性,。

此處排名分先后與,，別忘記房子的本身叫做：商品房。

是一個可以置換,，可以買賣的商品,，而非安身立命的根本。

再說一遍,，住房剛需本身就是輿論創(chuàng)造的謊言,，不存在的。

按照新生兒人口數(shù)量和人均居住面積穩(wěn)步上升,，就算有非住不可的剛需,。

那么，從數(shù)學(xué)上看也應(yīng)只減不增,，而在高度發(fā)展的社會里,，生病了有醫(yī)保，租房可以享受跟買房同樣的權(quán)利,，退休了有足夠的養(yǎng)老金,，自然也不需要像在中國一樣，需要一套房子來落戶,，有一個住所就夠了,，這個單純的住所，才是剛需,，但是買房不是,，因為擁有一套價值400萬的住房和擁有價值400萬的國債本質(zhì)上沒什么區(qū)別,。

在現(xiàn)代的中國，正是因為社會保障和投資渠道的缺失,，導(dǎo)致人們會形成一種必須要自己有一套住房的觀念,。

畢竟在過去的20年里面，一直保持穩(wěn)定增值的,，普通人能夠接觸的理財渠道,，也就真的只有房屋而已。

正是這樣的環(huán)境下,，從某種意義來講,，住是剛需，買房是剛需,，六套以下都是剛需,！

我倒是希望很多年后偽剛需徹底消失，房子不再跟現(xiàn)在一樣,，希望日后的社會輿論不再是：嘖嘖,，這個人有房。

希望男女談婚論嫁了,，不再被丈母娘經(jīng)濟和房子壓垮,。

希望大眾不會再把房產(chǎn)，作為投資目標(biāo)導(dǎo),，致房價虛火萬丈,。

希望資金流向也會更多去到實體經(jīng)濟或別的新型投資，一切的一切,，都健康而自然,，房子也回歸理性，真正是給剛需人民用來住的,。

不過,，以后很后，未來遲遲不會來,。

真要等到那日來臨,，興許，我已經(jīng)抱上孫子了,。

那時候,，我會坐在我的老房子里，對蕩著秋千的孫子孫女講當(dāng)年的往事：“你們呀,，不知道我年輕那會兒,，房價一天一個樣，憑一套100平米的房子,，兩年就能賺比一輩子工資還多的錢呢”,。

然后,，看著孫子孫女不解的眼神，我輕輕搖動蒲扇,，內(nèi)心流過一陣酸楚……

來源： 深悅會 SECLUB2012,，已獲授權(quán)轉(zhuǎn)載