看過人包括我自己，都在不約而同的強調(diào)一個觀點：剛需買房,，早買早得道

我也一直這么認為,，但是昨日,，我突然被問住了：“無論是短線還是長線,，剛需的確越早買越好,，那么，什么是剛需,？”

要說這是個特簡單的問題,，但我生生給楞住了，半天沒回過神來,。

見我沒回話,，她接著問道：

“我覺得我是剛需，但又不是,，且說不清具體理由,，因為我本身在清遠有一套房子，是一個很小的兩居室,，再過四個月，我就生二胎,，到時候婆婆或者我媽過來照顧,，兩居室肯定是不夠用了，得買一套大點的三房,，兒子長大以后,，我還得為他買婚房，那時候還得入手第三套,，那么,，一個人買三套房，這究竟是屬于剛需，還是炒房,？”

老實講,，我從來沒有想過剛需，會不會是個偽命題,。

按正常邏輯來講,，她的三套房都是剛需，但是從字面的意思而言,，一個人買三套房,，你能說不是炒房嗎？

而在炒房圈當中,，有一句特拉仇恨的話,，叫“6套以下，都是剛需”,。

這6套怎么來的呢,？

一套自住，一套父母住,，一套岳父母住,，一套留給兒子，一套留給女兒,，一套收租,。

從某種程度來說，這6套,，每一套似乎都是實打?qū)嵉男枨蟆?/p>

但是,，仔細一琢磨，好像又不是那么回事,。

1

故 事

其實,，《新華字典》中原本沒有剛需這個詞語，其它任何一個行業(yè)都沒有,，它單單屬于房地產(chǎn)行業(yè),，甚至可以這么說，剛需,，是開發(fā)商當年生生制造出來的一個詞語,。

百度百科中，關(guān)于剛需大概是這么解釋的：

剛性需求（Rigid Demand）指在商品供求關(guān)系中受價格影響較小的需求,。

剛需是一個動詞,，是會變化的。

當剛性需求被上漲過快的商品破壞后,，這個剛性需求就成了彈性需求 ,。

比如武俠小說中的主角被人滅門,，他要報仇，那么就必須要找到名師拜入名門練好武功,，這里的名師名門等資源就是主角的剛需,，因為沒有這些，他一輩子都報不了血海深仇,，造化弄人,，當主角剛背上行囊踏上尋訪名師的道路上，仇人卻被天上降了一塊隕石給砸死了,。

那么,，此刻的拜師學(xué)藝，還是不是主角的剛需,？

再從最簡單的事情說起,，比如說吃飯，吃飯是不是剛需,，當然是,，因為一頓不吃餓得慌，幾日不吃,，你可能餓死了,。

但問題是，一天吃幾頓飯,，早,、午、晚,，我們現(xiàn)在形成習(xí)慣了,，一日三餐，單獨拎出每一頓,，都是不是剛需,，我自己就有感覺，我差不多有大段大段時間是不吃早飯的,，早飯對我來說不是什么剛需,，甚至有時候特別累、特別忙的時候,，甚至是忘了吃晚飯,，真是到那種廢寢忘食的地步。

那么,，回到房子本身來說，什么條件才是真正的剛需,？

炒房與剛需之間怎么界定,？

首先我們得明白炒房是怎么產(chǎn)生的,？

舉個我認識的一位女士的例子吧，按照慣例,，文章中所有出現(xiàn)的人物,，都采取化名，女士姓徐,，這里暫且叫她徐言芝吧,。

徐言芝最常掛在嘴邊的一句話是：“我從來沒想過炒房，我們能賺到錢,，只是一場意外,。”

徐言芝是浙江人,，早年是原商業(yè)院的老師,，無論是長相氣質(zhì)，還是言語之間,，看上去都格外有知識分子的味道,，通過聊天得知，徐言芝的確沒想過炒房,，因為在樓市方興未艾的時候,，誰也預(yù)測不到樓市未來的方向，除非是天生的賭徒,，只是后來大佬們的一系列政策,，讓原本只是想改善環(huán)境的徐言芝無意中掀開了女神的群角，看到了春光無限,，09年一套上海60平的兩房到了15年,，竟然可以換成138的大房子，還能多出再買一套的首付錢,，既然有了這么一條最懶最直接最有效地投資手段,，傻子才不干呢。

此后,，徐言芝就打開了潘多拉的魔盒,，一發(fā)不可收拾，從上海一套到全國九套,，也不過用了短短三年的三年時間,。

她說：“中國最值得投資的還是一線城市的房，那是絕對的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),，泡沫即便有,，那也是相對短期的，三四五線,，就說不定了,，這是我們這一行當初的一致共識,，所以，在限購特別兇的那兩年,，我們也曾經(jīng)一度轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線,，但終究沒有戀戰(zhàn)太久，及時撤了出來,?！?/p>

我問她，為什么是相對短期的泡沫,。

她說：“中國的房價,，就好像往一個非常高的杯子里倒啤酒，雖然在某一個時刻看來,，泡沫的高度是高于實際啤酒的高度,，但是隨著新一輪的倒酒，很快啤酒的實際高度就會超過之前泡沫的高度,，房下一輪的房價,，還是會漲?！?/p>

如今的樓市暗流涌動,，晴雨難測，徐言芝只留了北京和上海這兩個“超一線”城市的房子,，在國內(nèi)基本上沒有操作了,，而在外面的世界是這樣的：

抽出資金炒外市，從美國到加拿大,，從柬埔寨到泰國,，集團化運作的資金杠桿，力量是巨大的,，他們所到之處,，房價勢如破竹，噌噌上漲,，一片哀鴻遍野,，不過，自從外匯管制之后,，但是他們?nèi)匀挥修k法,，通過實業(yè)轉(zhuǎn)房產(chǎn)的方式，可以將實業(yè)投資獲得的收益投資房產(chǎn),，不過這種方法需要的周期會非常長,，另外，還有其它鉆空子的方式，估計比較敏感,，在我的追問之下,，徐言芝語焉不詳，當然著也是題外話了,。

實際上，像徐言芝一樣,，很多人的初衷并不是炒房,。

只是忍受不了租房的顛沛流離買房安身立命。

后來,，情非得已的改善之下,，又得換房，通過兩到三次的換房,，換著換著,，很快會得出一個結(jié)論：買房是最懶、最直接,、最有效的一種投資手段,。

據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)， 2018年1月,，北京市的房價均價為62957元/㎡,，而2008年1月的房價均價為12479元/㎡，相差5倍左右,。

廣州市在2018年1月的房價均價為31409元/㎡,， 2008年1月的房價均價為7350元/㎡，相差約4.27倍,。

從2008年至2018年,，十年近5倍的房價上漲，使得擁有房產(chǎn)者,，不僅是身份的象征,，還是財富在夸張的翻滾，而且不僅是大城市,，小城市這兩年的漲幅也相當妖孽,，據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，房價從三四千到破萬的已有百城,。

房價的暴漲,，造富了一大批人。

但是,，這批人最喜歡說的一句話就是：

對不起,，我們不炒房，我們只是理財,。

2

剛 需

那么,，到底什么才是剛需,？

熟悉我的人都知道，我很喜歡用反推法去論證觀點,，得到答案,，我們不妨換個思路來反推，你為什么要買房,？

這個答案,，很多。

村里想進城的,、娃要上學(xué)的,、認為買了房更容易找女朋友的、準丈母娘催的,、改善居住環(huán)境的,、現(xiàn)在工作地點離家太遠的、手上閑錢燙手沒處放,，覺得房產(chǎn)是自己最看得見摸得著的投資,、看見周邊人都在買自己不買就OUT了的、年輕的小夫妻不愿與老人同住的,、認為早買比晚買好的,，怕自己創(chuàng)造資產(chǎn)的能力跑不過房價的.....

這些在人生當中不同階段產(chǎn)生的買房理由，的確是需求,，但你能說這是剛性需求嗎,？

不是的，在我的理解當中,，“剛需”指的是和價格預(yù)期完全無關(guān)的需求,。

比如手術(shù)，急救……

比如上學(xué),，在很多大城市,，房票等于戶口，戶口等于學(xué)校門票,，明年娃要上學(xué),，而上學(xué)的學(xué)校還遠沒有著落，這種等不起的才是剛需,。

剛需與偽剛需的區(qū)別就在這里,，娃等不起要上學(xué)是剛需，追求便利去買學(xué)區(qū)房就是偽剛需,。

再比如,，你睡在橋洞下急需一個容身之所，這個住的需求是剛需，你非要在淮海中路拓一塊地建個公館還帶停機坪的,，這和在三線城市為了娶老婆搞套二居室本質(zhì)上是一樣的,，這是偽剛需，是前進的動力和欲望的表達,。

而買房這件事里頭真正的剛需是,，這套房子，你分明知道它第二年會跌一半,，你還要買,，這才是剛需。

剛需不考慮漲跌,，其實，倒也不是不想考慮,，而是沒辦法考慮那么多,！

中國存在剛需，但并不是居住的剛需,，我們通常所說的剛需不單單是房子本身,，更多的，是與之綁定的資源,，行政,，醫(yī)療，教育,，商業(yè)等等,。

經(jīng)常有人問房價啥時候會降的問題。

其實,，很簡單,，哪一天房子不再與戶籍綁定。

不再與學(xué)區(qū)醫(yī)療之類資源紅利掛鉤,，當人們對成家立業(yè),、安身立命的概念逐漸淡化，對“家”的歸屬感不再如此之強,。

當政府在為大眾開放出更多投資渠道時,，房價理所當然就降了。

只是要等到這一天,，那可能真是猴年馬月了,。

最近幾十年中國經(jīng)濟增速迅猛，貨幣貶值的速度很快,，百姓都不希望畢生儲蓄因為通貨膨脹而大幅度縮水,，誰也不喜歡辛辛苦苦十幾年一朝回到解放前。

但遍觀市場，在目前的投資方式當中……

銀行儲蓄利率太低,，證券不太懂風(fēng)險也高,，對于普通百姓而言，購房,，的確是目前這個風(fēng)云變幻無常的世道當中,，最為穩(wěn)妥的一種抵抗通貨膨脹的投資手段。

3

酸 楚

再給大家做道數(shù)學(xué)題,。

已知條件：

一：甲乙丙丁四個人在2008年各自擁有50萬元,。

二：甲將這50萬做了貸款買房，做3成首付,，增值部分換房,，負債70%。

已做5成首付,，增值部分也換房,，負債50%。

丙與已相同,，也是5成首付,，但增值部分存入了銀行儲蓄。

丁全款買入,。

三,、所有條件以北京為例。

通過這些數(shù)據(jù),，計算10年后甲乙丙丁各自的財富值,。

要解答這道題，我們必須先看看10年來京城的房價走勢：

2008年北京新房均價12479元/平,，而2018年已經(jīng)漲到了從62957元/平,，10年間，房價足足翻了5倍,，其中值得一提的是,，自2015年開始，北京房價進入立定跳遠模式,，單單是1516這一年,，就從均價3萬7，一跳跳到了5萬7,，一年時間整整漲2萬,。

十年里，房價芝麻開花節(jié)節(jié)高,，甲乙丙丁的資產(chǎn)凈值自然發(fā)生了天翻地覆的變化,。

計算之后,，求出的答案如下：

甲:483萬

已:209萬

丙:160萬

丁:105萬

看到此處，興許有人會嘲諷丙這也太慘了,，10年資產(chǎn)才翻了兩倍,。

其實不然，丙雖然沒能在倒騰中房子越換越多,，但至少在京城買了一套,，房子的確是好東西啊，它能使人不心慌,，并且叫人產(chǎn)生自信心,。

所謂手中有糧心中不慌，就是這個意思,。

資本都是逐利的,，房子過往一直在漲，所以,，這個需求才理直氣壯,。

好比認識的一位老先生，他很神,，巖土工程教授級高工，國內(nèi)權(quán)威人物,，文革后第二批大學(xué)生,，今年六十歲馬上就退休了，去年八九月份房價狂漲的時候他說：我在單位工作一輩子了,，他們給我發(fā)的錢,，還沒有這幾個月我的房產(chǎn)漲出來的多?！?/p>

是的,，這就是癥結(jié)所在。

別說單位了,，一套房比很多實體企業(yè)一年的利潤都要多,，清北學(xué)位不如清北學(xué)區(qū)房也是血淋淋的現(xiàn)實，老先生還說了一句話：“要國家表個態(tài)每年隨機抽取百分之多少的房子供高級知識分子和無產(chǎn)者居住,，估計得普天同慶,，那時候誰還去買房，租房子住也挺開心,，但這一天估計我有生之年是看不到的了,，所以還得去買房?！?/p>

沒辦法,，世道就是這個世道,。

老祖宗有兩句爛大街的千古名言，第一句是：人往高處走,。

第二句是：天下熙熙皆為利來,，天下攘攘皆為利往

而房子本身就具備了至少三重屬性：投資屬性、民生資源屬性,，居住屬性,。

此處排名分先后與，別忘記房子的本身叫做：商品房,。

是一個可以置換,，可以買賣的商品，而非安身立命的根本,。

再說一遍,，住房剛需本身就是輿論創(chuàng)造的謊言，不存在的,。

按照新生兒人口數(shù)量和人均居住面積穩(wěn)步上升,，就算有非住不可的剛需。

那么,，從數(shù)學(xué)上看也應(yīng)只減不增,，而在高度發(fā)展的社會里，生病了有醫(yī)保,，租房可以享受跟買房同樣的權(quán)利,，退休了有足夠的養(yǎng)老金，自然也不需要像在中國一樣,，需要一套房子來落戶,，有一個住所就夠了，這個單純的住所,，才是剛需,，但是買房不是，因為擁有一套價值400萬的住房和擁有價值400萬的國債本質(zhì)上沒什么區(qū)別,。

在現(xiàn)代的中國,，正是因為社會保障和投資渠道的缺失，導(dǎo)致人們會形成一種必須要自己有一套住房的觀念,。

畢竟在過去的20年里面,，一直保持穩(wěn)定增值的，普通人能夠接觸的理財渠道,，也就真的只有房屋而已,。

正是這樣的環(huán)境下，從某種意義來講,，住是剛需,，買房是剛需,，六套以下都是剛需！

我倒是希望很多年后偽剛需徹底消失,，房子不再跟現(xiàn)在一樣,，希望日后的社會輿論不再是：嘖嘖，這個人有房,。

希望男女談婚論嫁了,，不再被丈母娘經(jīng)濟和房子壓垮。

希望大眾不會再把房產(chǎn),，作為投資目標導(dǎo),，致房價虛火萬丈。

希望資金流向也會更多去到實體經(jīng)濟或別的新型投資,，一切的一切,，都健康而自然，房子也回歸理性,，真正是給剛需人民用來住的,。

不過，以后很后,，未來遲遲不會來,。

真要等到那日來臨，興許,，我已經(jīng)抱上孫子了,。

那時候，我會坐在我的老房子里,，對蕩著秋千的孫子孫女講當年的往事：“你們呀，不知道我年輕那會兒,，房價一天一個樣,，憑一套100平米的房子，兩年就能賺比一輩子工資還多的錢呢”,。

然后,，看著孫子孫女不解的眼神，我輕輕搖動蒲扇,，內(nèi)心流過一陣酸楚……

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