隨著中央提出“房子是用來住的,，不是用來炒的”這一定位,，培育發(fā)展以長租公寓為代表的住房租賃市場成為國家從供給側(cè)解決城鎮(zhèn)居民住房問題,、實現(xiàn)“讓全體人民住有所居”的重要舉措,。

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那么長租火爆的背后又是什么呢？在這里我們有幸采訪到了,，在房地產(chǎn)行業(yè)做了長達(dá)九年的,，行業(yè)創(chuàng)業(yè)資深者美聯(lián)美家&星吧客公寓的創(chuàng)始人宋培臣先生，來為我們講解一下長租公寓,！

首先我們先來了解下長租公寓的一些常見模式,！

1 長租公寓運營模式分類

按物業(yè)位置是否集中劃分集中式和分散式。

集中式

定義：是指興建,、改造,、收購或租賃整幢樓宇或物理上集中的房屋，將其作為公寓出租的模式,。

特點：集中式長租公寓因為房源集中,，通常設(shè)置有共用面積和共用設(shè)備設(shè)施，便于充分利用空間,，同時,，集中式公寓的服務(wù)半徑小，管理統(tǒng)一,，節(jié)省人力,，帶來協(xié)同效應(yīng),，有助于提升資產(chǎn)價值。

但目前市場上的集中式公寓通常由商業(yè),、工業(yè)物業(yè)等非住宅物業(yè)改造而來，因而對獲取和改造物業(yè)的能力要求較高,。自持物業(yè)或整租,、整體托管的物業(yè)都可以采取集中式運營模式。

分散式

定義：則指運營的物業(yè)為分散于不同地段不同樓宇的房屋,，運營商將房源進行整合后提供整體的,、標(biāo)準(zhǔn)化的改造與服務(wù)。

特點：分散式公寓房源較多,，選擇面較廣,，因此，分散式長租公寓的產(chǎn)品層次可以做得更為豐富,。但分散式長租公寓房源散落于不同樓宇之中,，服務(wù)半徑增大，人員成本相對較高,，因此多采用信息化管理手段提高運營效率,。采用分散式運營模式的運營商通常是通過租賃或受托方式獲得分散房源。

2 根據(jù)運營商的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不同,，長租公寓運營模式可分為重資產(chǎn)運營和輕資產(chǎn)運營兩大類,。

重資產(chǎn)運營

定義：即運營商通過自建、收購等方式獲取并持有房源,、對外出租,，主要通過收取租金獲取利益的模式。

特點：重資產(chǎn)運營模式項下的房源多為集中式物業(yè),，對于運營商而言,，在物業(yè)獲取效率、運營效率和跨周期資產(chǎn)運營等方面優(yōu)勢明顯,。而且采用重資產(chǎn)運營可以實質(zhì)性增加租賃住房供給,，可以緩解租賃住房供給不足。

但重資產(chǎn)運營對資金的要求較高,，讓很多運營商望而卻步,。通常，涉及住房租賃的國有企業(yè)和開發(fā)商類公寓運營商擁有雄厚的資金和融資優(yōu)勢,，擁有閑置的自持物業(yè)資源,，又具備物業(yè)改造能力，因而會選擇采用重資產(chǎn)運營模式,。

輕資產(chǎn)運營

定義：即運營商并不持有物業(yè),，而是通過長期租賃或受托管理等方式集中獲取房源,，通過轉(zhuǎn)租(包括對物業(yè)升級改造后轉(zhuǎn)租)獲得租金價差和/或通過輸出品牌、提供租務(wù)管理,、物業(yè)管理等服務(wù),，獲得管理報酬的模式。

特點：選擇輕資產(chǎn)運營的,，前期沉淀資金相對少,，可以在短時間內(nèi)快速拓展市場。具有中介機構(gòu)背景的公寓運營商憑借其長期的房產(chǎn)中介服務(wù)積累的大量業(yè)主客戶,，多選擇輕資產(chǎn)運營;而酒店管理類的公寓運營商在住客管理和存量物業(yè)運營方面的經(jīng)驗也有助于于實現(xiàn)輕資產(chǎn)運營;創(chuàng)業(yè)類的公寓運營商由于沒有資金端的優(yōu)勢,，但卻有著互聯(lián)網(wǎng)基因，“懂客戶,、重經(jīng)營”,，自然是輕資產(chǎn)運營模式的主力軍。

根據(jù)長租公寓運營主體行業(yè)背景的不同,，長租公寓企業(yè)主要可分為以下四類：開發(fā)商背景企業(yè);經(jīng)紀(jì)機構(gòu)背景企業(yè);酒店背景企業(yè);創(chuàng)業(yè)類企業(yè),。

四大背景性代表企業(yè)

1 開發(fā)商背景企業(yè)

早在2015年住房城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》就希望“推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級”，成為租賃住宅的多元供應(yīng)渠道之一,。

支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拓展業(yè)務(wù)范圍,，利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務(wù);鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租庫存商品住房;引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與住房租賃企業(yè)合作，發(fā)展租賃地產(chǎn),?！?/p>

2 經(jīng)紀(jì)機構(gòu)背景企業(yè)

153號文首次提出鼓勵經(jīng)紀(jì)機構(gòu)設(shè)立子公司拓展住房租賃業(yè)務(wù)。其實市場上經(jīng)紀(jì)機構(gòu)早已憑借其租賃中介業(yè)務(wù)接近租賃房源和租賃客戶的先天優(yōu)勢開展長租公寓業(yè)務(wù),。

自如寓(鏈家),、星吧客公寓(美聯(lián)美家)、相寓(我愛我家),、都依托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)務(wù)背景發(fā)展長租公寓業(yè)務(wù),。

3 酒店背景企業(yè)

雖然相關(guān)政策尚未直接提及鼓勵酒店背景企業(yè)投身長租公寓領(lǐng)域，但無論是酒店業(yè)主類背景的企業(yè)還是酒店管理類背景的企業(yè)都有著涉足長租公寓領(lǐng)域先發(fā)優(yōu)勢,。

相對于酒店,，長租公寓投資額更低、服務(wù)人員更少,、空置率更低,，吸引了傳統(tǒng)酒店集團的加入。早在多數(shù)開發(fā)企業(yè)還在以“開發(fā) 銷售”模式快速壯大之時,，一些外資背景的酒店業(yè)主或酒店管理公司,，即已將“服務(wù)式公寓”“酒店式公寓”的概念引入了中國。

4 創(chuàng)業(yè)類企業(yè)

目前長租公寓領(lǐng)域中，創(chuàng)業(yè)類背景的企業(yè)數(shù)量眾多,。大量的創(chuàng)業(yè)類公寓企業(yè)借政策東風(fēng)大力發(fā)展以O(shè)2O為代表模式的公寓類業(yè)務(wù),。這種背景的長租公寓企業(yè)經(jīng)營思路和方式靈活，通常專注于長租公寓產(chǎn)業(yè)的一個細(xì)分領(lǐng)域,。其中比較有知名度的包括魔方公寓,、青客、星吧客公寓等,。星吧客創(chuàng)始人宋培臣講到現(xiàn)階段國內(nèi)長租公寓發(fā)展困境時,，眼神不由自主的投向了天花板，手摸下巴深入分析解讀,！

1 參與主體眾多，競爭激烈

市場參與主體眾多,，各有優(yōu)劣,。既有專注于長租公寓的專業(yè)化機構(gòu)，也有房地產(chǎn)中介服務(wù)商的參與,，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和經(jīng)濟型連鎖酒店也憑借其本身的優(yōu)勢也逐漸參與到行業(yè)的角逐之中,。雖然市場參與者眾多，但是市占率總體并不高,。

規(guī)模最大的長租公寓品牌自如,，管理房間數(shù)已經(jīng)達(dá)到30萬間，但相比與其他規(guī)模較大的品牌如魔方公寓3萬間,，優(yōu)客逸家管理房屋數(shù)近3萬間,，星吧客公寓管理房屋數(shù)近2萬間行業(yè)集中度整體偏低，處于搶占市場份額的階段,。

長租公寓的未來市場仍然集中在核心一二線城市,，大量機構(gòu)運營商集中在少數(shù)城市，將進一步導(dǎo)致競爭加劇,。

2 資源與價格之間的矛盾,，難以協(xié)調(diào)

核心一二線城市優(yōu)質(zhì)地段的供房仍較為稀缺，集中式公寓將面臨較高的拿房成本;另一方面,，長租公寓解決的是中高端人群對生活質(zhì)量和社交活動的追求,，因此房源的地段就顯得猶為關(guān)鍵，地段較偏僻區(qū)域雖然收房成本較低,，但可能面臨需求不足所導(dǎo)致的高空置率或低租金差等問題,。

因此，收房階段資產(chǎn)端的資源和價值難以兼得,。

3 國內(nèi)法律,、法規(guī)體系不健全，消防驗收困難

消防驗收也是不少租賃企業(yè)面臨的困境。目前,，全國除深圳以外的多數(shù)地區(qū),，消防驗收的前提是規(guī)劃與報審用途一致，比如規(guī)劃為商業(yè)的項目,，報公寓經(jīng)營用途,，很多報驗窗口根本不受理?！坝善髽I(yè)提供集中租房服務(wù)的業(yè)態(tài)出現(xiàn)時間不長,，經(jīng)營過程中物業(yè)的使用用途類似住宅，但經(jīng)營行為又類似商業(yè),，和傳統(tǒng)的酒店類似,。

這就導(dǎo)致各地在長租公寓的消防驗收中，有的參照住宅,，有的參照商辦公,，有的參照酒店，有的歸為'出租屋’不用驗收,，即便同一個市不同行政區(qū)的處理方式都可能差別很大,。”標(biāo)準(zhǔn)不清,，給建設(shè),、運營增加了不確定性。

4 投資回報周期長,，盈利困難

國內(nèi)市場的長租公寓現(xiàn)階段以重資產(chǎn)運營為主,，有著較強的金融屬性。國內(nèi)尚未推出正式的REITs產(chǎn)品,，長租公寓運營缺乏退出機制,。

國內(nèi)目前的長租公寓投資回報利潤較低，回報周期大約在5年左右,，投資布局需要在10年左右,，大部分長租公寓尚處于“燒錢”階段，未實現(xiàn)真正的盈利,，長租公寓整體租金回報率較低也是行業(yè)的痛點所在,。

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