?一,、?“515”新政直戳市場痛點,，非剛性需求顯著下降

????5月9日住建部就房地產(chǎn)調(diào)控問題約談相關(guān)部門后,，成都于5月15日迅速出臺《關(guān)于進一步完善我市房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的通知》,，通過將限購對象由個人轉(zhuǎn)為家庭,、落戶滿兩年后才能購房,、離婚滿兩年后才能購房等一系列措施對房票進行強管控,，力求一掃“落戶搶房”“全家搖號”等非剛性需求凸顯的市場怪象,?！?15”新政執(zhí)行范圍擴大至全市所有行政區(qū)域,，并堵上此前市場中出現(xiàn)的一部分“鉆空子”的現(xiàn)象。新政出臺后，對成都住宅市場各個板塊造成一定沖擊,，樓市熱度迅速回落,，市場多方日趨理性。

????新房搖號中簽率有望大幅提升,。2017年11月底成都出臺新房搖號政策后,，公平公正的購房環(huán)境讓“貸款難買房”的現(xiàn)象得到緩解，但購房者為提高中簽率往往“一人買房,、全家搖號”并同時在多個項目遞交資料,，導(dǎo)致市場真實需求被大量擠占，造成資源浪費,、剛性購房難以被滿足,。“515”新政執(zhí)行后,，個人房票被統(tǒng)一規(guī)整至家庭并杜絕同時搖號的情況發(fā)生,，輔以剛需優(yōu)先搖號等舉措，市場秩序顯著向好,，中簽率有望趨于正常,。

????二手住宅成交難度進一步加大。數(shù)據(jù)顯示,，新政執(zhí)行的5月第三周由于大量客戶趕在限購前夜簽單,，致使鏈家實時成交量與前一周基本持平。但5月第四周新政完全落地,，實時成交量環(huán)比斷崖式下滑49.8%,。作為衡量成交難易程度的指標，鏈家?guī)Э闯山浑y度指數(shù)在5月第四周顯著上浮,，帶看轉(zhuǎn)換為成交的難度顯著增大,。

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??? 客戶成交周期延長。從成交周期看,，5月業(yè)主成交周期為50天,，與上月持平；客戶成交周期為30天,，較4月延長3天,。市場買賣雙方觀望情緒濃厚，市場交易節(jié)奏放緩,。

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?? 業(yè)主價格預(yù)期持續(xù)走低,。5月漲價業(yè)主人數(shù)占比降至25.0%。由于掛牌價微跌,，先行指標下滑,，業(yè)主看漲情緒漸淡,，買賣雙方博弈處于相對平衡狀態(tài)，預(yù)期后續(xù)成交均價將穩(wěn)中略跌,。

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??? 投資需求被迫轉(zhuǎn)移,，公寓熱度顯著攀升。進入2018年后,，盡管公寓市場整體熱度較2017年年末有所回落,，但年初五個月累計成交量環(huán)比去年同期增長62.6%。其中5月公寓成交量環(huán)比增加20.7%,，同比增加41.3%,，熱度有所回升。

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? ??從成交均價看,，成都新建商品住宅與新建商住公寓在2017年7月學歷落戶執(zhí)行后價格出現(xiàn)調(diào)轉(zhuǎn)：長期以來成都商住公寓成交均價多數(shù)時間低于普通住宅,，但在“323”限購和后續(xù)一系列加碼落地不久，公寓以“優(yōu)區(qū)位,、低總價”吸引了大量投資客和無購房資格的剛需群體，公寓市場熱度開始攀升,，價格隨之上行,，至2018年與新房成交價格剪刀差已較為穩(wěn)定。商住公寓的特殊性在于它既擁有消費者實現(xiàn)資產(chǎn)增值的投資屬性,，又能滿足部分無購房資格群體實現(xiàn)職住一體化的需要,。但消費者在選購公寓時應(yīng)理性選擇交通便利且標的價值合理的產(chǎn)品，以確保其中長期租金回報率,。

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?二,、?遠郊新房占比突破新高，新增供應(yīng)與上月持平

?????5月,，成都遠郊新建商品住宅成交量占比高達48.2%,，達到有史以來最高值。其中,，邛崍市以556.4%的成交量漲幅居于各行政區(qū)之首,。由于遠郊低密項目較多，導(dǎo)致業(yè)態(tài)中多層比重隨之增加,，繼2015年2月后首次超過30%,。

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