(邁點(diǎn)網(wǎng)訊 邱娟)12月1日，招商創(chuàng)融招商蛇口長租公寓資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃獲批,，成為全國首單儲架式長租公寓CMBS。這是繼新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃,、中聯(lián)前海開源保利地產(chǎn)租賃住房一號資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃獲批后,，第三支關(guān)于住房租賃市場的金融產(chǎn)品獲批。在國家“支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券,、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品,，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)”的政策引導(dǎo)下，公寓類金融產(chǎn)品正不斷豐富,，那么僅開業(yè)3家的新派憑什么能成為第一個權(quán)益型公寓類REITs?它背后的資本邏輯是什么?就此,，邁點(diǎn)網(wǎng)記者采訪了新派公寓CEO王戈宏。

新派公寓CEO王戈宏

深陷規(guī)模陷阱 公寓難覓健康擴(kuò)張模式?

作為一個低坪效的項(xiàng)目,，公寓的發(fā)展一直在規(guī)模和盈利之間游離,。對此，新派公寓CEO王戈宏有著清醒的認(rèn)識,。他直接以財(cái)務(wù)測算公式(70%+12%+12%+6%=0)表示集中式公寓盈利的臨界點(diǎn),。換言之，必須將拿房成本控制在營業(yè)收入的70%以內(nèi),，且折舊需要控制在12%以內(nèi),，運(yùn)營成本占比小于10%~12%，再減去6%的稅費(fèi),，營收才有可能>0,。

“規(guī)模不經(jīng)濟(jì)”的悖論正如一個緊箍咒般戴在每個公寓品牌運(yùn)營商的頭上，55%的拿房成本占比和百間65%的入住率更是業(yè)內(nèi)公認(rèn)的盈利臨界點(diǎn),。就此,，房地產(chǎn)開發(fā)商選擇通過戰(zhàn)略性虧損換取規(guī)模，最終達(dá)到邊際成本的降低，而互聯(lián)網(wǎng)則是將公寓作為流量入口,，售賣增值服務(wù),。不同于前兩者，屬于創(chuàng)業(yè)一派的王戈宏則希望在公寓行業(yè)引入REITs模式,，利用“品牌+金融”的方式深度鏈接資產(chǎn)與投資人,，構(gòu)建資產(chǎn)管理的閉環(huán)。

先聲奪人新派搶先構(gòu)建資產(chǎn)管理閉環(huán)

2013年,，作為新派公寓創(chuàng)始人，王戈宏聯(lián)合賽富基金發(fā)起了賽富不動產(chǎn)基金,，用私募REITs的方式收購了CBD森德大廈,，改造為新派公寓北京CBD旗艦店。在其他公寓品牌熱衷于跑馬圈地之際,，王戈宏則用4年時間潛心打磨產(chǎn)品,。據(jù)王戈宏透露，目前CBD的住宅資產(chǎn)價值已經(jīng)上漲到8萬/每平米以上,，比當(dāng)初收購價漲了近4倍,。這期間不斷有投資人想出資購買，但是基于想做成中國公寓REITs的初心,，王戈宏并沒有售賣,，而是等待時機(jī)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化,。

10月11日,，新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃終于在深交所正式獲批發(fā)行，發(fā)行額度為2.7億元,，期限5年,。就此，新派公寓成功構(gòu)建了公寓行業(yè)的首個資產(chǎn)價值管理閉環(huán),。

對此,，王戈宏對邁點(diǎn)記者表示，新派公寓這次能在深交所快速成功批準(zhǔn)及發(fā)行全國首單住房租賃公寓類REITs,，且未依賴于主體信用就獲得AAA評級,，主要是有兩方面原因，首先是國家政策的支持;其次是新派公寓在核心城市的核心地段擁有整棟資產(chǎn),，且經(jīng)過三年的運(yùn)營,，整體經(jīng)營業(yè)績良好，擁有穩(wěn)定的現(xiàn)金流,、租金坪效有效增長以及資產(chǎn)明顯增值,。據(jù)其透露，目前新派公寓的滿租率穩(wěn)定在98%以上。而這背后是對于產(chǎn)品的潛心經(jīng)營和客戶優(yōu)化,。

依托品牌運(yùn)營持續(xù)提升資產(chǎn)溢價

資產(chǎn)管理的核心是品牌的運(yùn)營,，如何打造一個消費(fèi)者熱衷的品牌，提升消費(fèi)者的粘性和產(chǎn)品的溢價能力,。對此,，王戈宏分析道，長租公寓未來其實(shí)是居住消費(fèi)品,，而新派公寓想做的則是打造一個青年的居住空間,，以及一套資產(chǎn)增值系統(tǒng)。而這正是本次REITs發(fā)行的真正的核心價值,。

在王戈宏看來,，要打造一個居住消費(fèi)品牌，那就需要掌握品牌定價權(quán),，并打造獨(dú)特的產(chǎn)品體驗(yàn),，而不是現(xiàn)在很多公寓品牌所追求的硬件和軟件。就此,，王戈宏補(bǔ)充道,，新派公寓一直致力于都市青年新型居住空間的研發(fā)，對消費(fèi)者的需求做精細(xì)化研究,，有多達(dá)30多項(xiàng)的細(xì)節(jié),，形成了租戶很好的粘性?！安粌H解決租戶的痛點(diǎn),，更要做出驚艷的‘癢點(diǎn)’，這是保障出租率與產(chǎn)品溢價的核心,?！本痛耍屡删蜑橄M(fèi)者創(chuàng)造了價值,，同時也為品牌獲得了定價權(quán),。相較于周邊租房市場，新派公寓可以高出50%以上,。

依賴于核心的地理位置,，高評估的品牌價值以及穩(wěn)定的現(xiàn)金流，新派公寓通過把重資產(chǎn)做資產(chǎn)證券化,，輕資產(chǎn)進(jìn)行品牌管理,，構(gòu)建了資產(chǎn)管理閉環(huán)，打造了公寓行業(yè)的盈利新模式,。這為中國開發(fā)商今后持有運(yùn)營物業(yè)及通過資產(chǎn)證券化退出提供了很好的范本,。

談及未來,，王戈宏表示將在10個城市開出1015個旗艦艦，向資產(chǎn)方展示新派公寓做價值的能力,，然后用品牌輸出輕資產(chǎn)方式快速復(fù)制,，同時與資產(chǎn)合作，將類REITs模式復(fù)制擴(kuò)張,，形成優(yōu)良資產(chǎn)包,，等待真REITs的綠燈，力爭成為中國版的EQR或者AVB,。