相信很多人在租房或是長租公寓的時候都遇到租金價格高低的問題,，有時看到心儀的房價格有超出了自己預(yù)算好多,，而被迫不得不放棄,，暗自埋怨價格這么高,！租金是影響出租率的核心因素之一,。

租金定高了吧,，萬一遲遲租不出去,，拖長空置期,，定低了吧，可能會讓自己利益受損,。所以,，定價在長租公寓運(yùn)營中是非常重要的一環(huán)。

那長租公寓該如何定價?長租公寓的租金受到哪些指標(biāo)影響? 下面由業(yè)內(nèi)9年資深人士星吧客創(chuàng)始人宋培臣,，幫大家總結(jié)解析下面的內(nèi)容,。

星吧客公寓創(chuàng)始人兼CEO宋培臣

一、長租公寓定價,；適合采用市場對照法

　　早期,，很多商品的定價策略就是在商品成本的基礎(chǔ)上加一些利潤空間，但這是基于商家立場的成本定價法,。但客戶卻并一定會買單,。

某標(biāo)桿房企在深圳坂田拿了一個項目，拿房成本比較高,，項目租金平均水平要去到4000多才不至于有太大虧損,。為了提高租金，該項目將目標(biāo)客群鎖定在了承租力較高的高端白領(lǐng),，并且每間房揉了10多萬去做豪華精裝,。

可是項目推出后，市場反響平淡,，租戶并不買賬,，出租率一直上不去。最后只好把租金下調(diào)到3000多,。

這個項目采用的就是典型的成本定價法,，我產(chǎn)品好，投入成本高,，理應(yīng)租金高,。他們忽略了這個片區(qū)付得起4000元月租的客戶只有4%左右，更多客戶是沒有這個承租能力的,。

所以,，對于這種剛需類的大額消費(fèi)，采用成本定價法是風(fēng)險很高的事情,。上面這個項目中,，區(qū)域市場的平均租金只有3000多，他們希望能租到4000多,，那就意味著你的定價觸碰到了區(qū)域市場的價格天花板,，如果項目不是非常獨(dú)一無二，空置率就會相當(dāng)高,。

星吧客公寓宋培臣表示：“在測算長租公寓的價格前,，一定要明確一個前提,，那就是市場外部對價格的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于項目本身。不管你的項目做得再豪華,，服務(wù)再好,，對價格的影響比重只占百分之二十幾，而外部的因素占了百分之七十多,。舉個很簡單的例子,，一個項目在地鐵口，不管產(chǎn)品做得如何,，他的價格就能比非地鐵口的房子高出20~30%左右,。”

二,、影響定價的幾個指標(biāo)

　　一般而言,，長租公寓在定價過程中會考慮到4個方面的影響因素，分別是地段,、交通,、競爭情況、項目本身的情況,。下面分別來說,。

1,、外部影響因素,；

　　對于租客而言，影響價格的最重要的幾個外部因素包括地鐵,、地段,、商業(yè)配套。?有房企統(tǒng)計過,，對于長租公寓價格影響,，地鐵是排第一位，位于地鐵口的項目,，可以比周邊項目溢價30%左右,。而項目與核心板塊的距離，可能會決定了租戶出行的時間成本,，因此也會有較大影響,。

2、競爭情況,；

　　當(dāng)然,，競爭情況也是必須要摸查清楚的，目前房地產(chǎn)市場上應(yīng)用最廣泛的也就是市場比較法,。星吧客公寓創(chuàng)始人宋培臣談到在制定租金一般參考以下3個維度：

(1)區(qū)域市場內(nèi)商品房的租金總價;

(2)商品房小區(qū)的坪效,，假如小區(qū)40平米的租金是4000元,，坪效就是100，那么你的公寓做出來30平,，只要租金不超過4000元,，就會有客戶;

(3)租房的客戶從哪里來?他們的他們的收入范圍是多少?從而測試出租金，因為一般租金在客戶的月均收入中占比3040%左右,，如果你的目標(biāo)租戶月入1萬左右,，那月租在30004000是相對合理的。有些高收入的白領(lǐng),，租金支出可甚至可以達(dá)50%,。

宋培臣繼續(xù)聊到：“從室內(nèi)影響因素來看，主要包括了層高,、采光通風(fēng),、陽臺、裝修,、家具配置幾個要素,。?由于價格一般在拿項目之前就要測算出來，所以以上的指標(biāo)都要充分參考到,?！?/p>

三、室內(nèi)影響因素

1,、價格體系扁平化

和住宅不一樣,，長租公寓的價格體系不需要根據(jù)朝向,、樓層,、格局去定一個科學(xué)的價格體系。設(shè)計一個扁平化的價格,，保證你的每套房都沒有超過你租客的支付范圍,，那這個體系就是合理的體系,。

因為便宜的房子總是最容易出租出去的，貴的房子比較難租出去,，如果拉開太大差距,，最后貴的房子就會變成瓶頸。一般來說,，同樣的面積,，一個有廚房，一個沒有廚房,，差距最多不超過200元,。

2、什么時候適合漲價?

如果你的公寓長期處于滿足的狀態(tài),，那說明市場可以接受你的價格,。那么,，從你第一套到期的房源開始，你就可以嘗試漲價,。

可以利用空置房來試探價格,，比如月租從2800漲價到3000，很快租掉了,，那下一套可以嘗試再提高一點(diǎn)點(diǎn),，但如果提高到3500以后，有很多人來看房,，但一直租不掉,，說明這個價格要做出調(diào)整。

經(jīng)營性物業(yè)與傳統(tǒng)住宅不同,，一定要隨時跟根據(jù)市場的反饋來調(diào)整價格,，最好可以找到適用的試探市場的方法，從而做到既能降低空置率,，也能提高公寓盈利,。

3、神奇的尾數(shù)定價,，激發(fā)客戶購買沖動

還有很多人去購物或者租房的時候,，會發(fā)現(xiàn)一個現(xiàn)象，很多商品價格的尾數(shù)都是9,。比如自如公寓北京某項目的定價也是清一色的以9結(jié)尾：4299元/月,、51995399元/月。

此處宋培臣肯定的說道：“相信大家應(yīng)該都有這樣的錯覺：99元雖然比100元只少了1塊錢,，但潛意識就會覺得99元比100元便宜很多,。比如一件定價19.9元的商品,，別人問你多少錢,，你不會說20元，而是會說10多塊,，因為大部分人將19.9歸為10元區(qū)間,，而非20元區(qū)間?！?/p>

這種定價法除了給人一種便宜感以外,，還讓客戶覺得商家定價計算非常精確仔細(xì)，以便使價格盡可能低貼近成本,，從而覺得價格非常接地氣,。甚至還能給客戶一種打折的聯(lián)想，從而產(chǎn)生很劃算,，趕緊買的心理效應(yīng),。