(邁點空間租賃訊 譚博雅)公寓行業(yè)經(jīng)過幾年時間的發(fā)展,，其引領(lǐng)的生活方式已逐漸被市場接受,。行業(yè)本身也衍生出白領(lǐng)公寓、藍(lán)領(lǐng)公寓,、服務(wù)式公寓等多個細(xì)分市場與商業(yè)模型。無論何種商業(yè)模型,，運營都是公寓運營商得以在市場立足的根本,。隨著公寓行業(yè)盈利問題的顯現(xiàn)，關(guān)于公寓運營本質(zhì)的思考日益浮出水面,。

依托東呈集團(tuán)的背書,，以及服務(wù)式公寓的獨特調(diào)性,對于公寓運營，鉑頓國際公寓有著清晰的認(rèn)識,，無論對于投資商或消費者,，鉑頓均交出了一份滿意的答卷。在近期舉辦的2018租賃地產(chǎn)(公寓及辦公)行業(yè)高峰論壇暨2017年度影響力品牌(MBI)頒獎盛典現(xiàn)場,，鉑頓國際公寓創(chuàng)始人兼CEO郝磊接受了邁點空間租賃記者的獨家采訪,。在他的講述中，我們能夠看到鉑頓如何通過扎實的運營基礎(chǔ)破解盈利難題,，同時為投資商帶來資產(chǎn)增值回報,。

鉑頓國際公寓創(chuàng)始人兼CEO郝磊

以運營提升物業(yè)價值并滿足多方居住需求

關(guān)于鉑頓的市場定位，郝磊是這樣定義的：“我們給自己的定位有兩個,，一個是B端一個是C端,。”一邊是持有物業(yè),、資金的投資人,，一邊是市場的主體消費者，鉑頓是這其中的紐帶和銜接者,，既要通過品牌運營保證物業(yè)增值,，又要以高品質(zhì)的產(chǎn)品讓市場與消費者滿意,，而這或許也是品牌存在的最大意義。

由于定位中高端客群,，鉑頓對于物業(yè)的選擇有一套明確的標(biāo)準(zhǔn)：基本以核心商圈里的綜合體,，獨棟物業(yè)為主。當(dāng)鉑頓接手一個物業(yè)項目時,，首先思考的是如何通過運營讓物業(yè)產(chǎn)生更大的經(jīng)營性收益,。“我們必須為資產(chǎn)增值做好運營,，這是我們的價值,。”這是郝磊對B端客戶的承諾,?；谖飿I(yè)選址的獨到把握，以及針對高端客群居住需求精準(zhǔn)研發(fā)的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品與服務(wù),，鉑頓國際公寓受到市場廣泛歡迎,，所在物業(yè)也成為當(dāng)?shù)厣倘Φ貥?biāo)性建筑。

郝磊告訴邁點記者,，鉑頓國際公寓開業(yè)后經(jīng)過3個月的爬坡期,，入住率即可達(dá)到80%。憑借青年人喜歡的靈活租期,、互利共生的公共區(qū)域,，及全天候美食餐飲體驗等多業(yè)態(tài)服務(wù)，鉑頓實現(xiàn)了對商務(wù)人士,、精英白領(lǐng)等客群的有效覆蓋,，提高自身入住率的同時也為所在物業(yè)提供了可觀的客群流量與品質(zhì)提升。

在C端消費者層面,，鉑頓要做的則是滿足多群體的居住需求,。在郝磊看來，租賃市場是為各行各業(yè)服務(wù)的,。除了高端客群，社會上的青年精英,、自由職業(yè)者,、小業(yè)主等也有住房租賃需求。為了滿足這一群體,，鉑頓推出了生活類長租新品牌—— “鉑頓公寓青年精英社區(qū)”,。生活類公寓雖少了一些高端服務(wù)，但也多了幾分生活氣息,，從前期的裝修設(shè)計,、運營支持,，到后續(xù)日常的水電等生活服務(wù)可滿足租客日常所需，有效匹配有相關(guān)租賃需求的群體,。

從開發(fā)的角度來講,，鉑頓此舉也可以通過不同營銷渠道、盈利模式,、獲客方式將更多的房源一齊管控起來,，為進(jìn)一步獲得優(yōu)質(zhì)資源及規(guī)模擴張打下基礎(chǔ)。

盈利才是硬道理

拋開公寓市場不同的商業(yè)模式和服務(wù)群體,，萬變不離其宗的核心便是盈利問題,。盈利能力是判斷一個品牌發(fā)展?jié)摿Φ闹匾笜?biāo)，某種程度上也決定了品牌的市場價值,。不同于行業(yè)內(nèi)其他品牌在盈利問題上的妥協(xié)與讓步,，鉑頓國際公寓在這一問題上態(tài)度非常堅決：一定要盈利!事實上，鉑頓也確實做到了盈利,，甚至將“盈利”變成品牌獨有的標(biāo)簽,。

作為運營方，郝磊比較贊成物業(yè)所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離的觀點,?！百Y產(chǎn)方擁有資產(chǎn)，運營方擁有運營能力,，大家的關(guān)系切割的干干凈凈,。”郝磊解釋道,。 運營方不需要背負(fù)裝修成本和資金投入,，后期的運營才能輕裝上陣。

支撐鉑頓實現(xiàn)盈利的核心邏輯則是坪效為王,。與酒店相比,，由于無需承擔(dān)前期成本投入，鉑頓可以生活類公寓(較長租約產(chǎn)品)獲得基本收益來抵扣物業(yè)租金成本,，而服務(wù)式公寓(短中期租約產(chǎn)品)則可為鉑頓帶來更高的溢價收入,，讓公寓的坪效產(chǎn)生最大化收益。即長租抵租,，短租獲利,。

坪效為王的另一個體現(xiàn)還在于產(chǎn)品設(shè)計和空間運用。在鉑頓,，服務(wù)式公寓和生活類公寓分別對應(yīng)過客和住客,，郝磊將其客群劃分為三大圈層，通過社群運營讓人與人,、人與空間產(chǎn)生關(guān)聯(lián)與互動,，并衍生出增值服務(wù),。“另外,，鉑頓還將部分空間進(jìn)行招商策展,，讓坪效創(chuàng)造收益，或是讓坪效的風(fēng)險分?jǐn)偨o其他品牌,?！焙吕谘a充道。

“做對的事,，把事情做對,。”這是郝磊在采訪中尤其強調(diào)的一句話,。作為資產(chǎn)運營方,，能否沉下心來踏實做運營將決定其未來的路能走多遠(yuǎn)。以運營創(chuàng)造價值,，鉑頓“長租抵租,，短租獲利”的盈利模式或?qū)檎麄€行業(yè)帶來啟示。